Aktuelle Entwicklung der Logistikimmobilienbranche im Vergleich zu anderen Gewerbeimmobilienmärkten

  Aktuelle Entwicklung der Logistikimmobilienbranche im Vergleich zu anderen  

  Gewerbeimmobilienmärkten  

  Inhaltsverzeichnis  

  Inhaltsverzeichnis  2

  Abbildungsverzeichnis  3

1  Einleitung Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen und  

  Vorgehensweise  4

2  Rezession erreicht Vermietungsmarkt Auswirkungen auf Branchen  

  unterschiedlich  6

2.1  Flächenangebot und Flächennachfrage je nach Branche verschieden  6

2.2  Tendenziell sinkender Flächenumsatz in allen Branchen  11

2.3  Stabile Mieten für Top-Objekte Mieten für B-Objekte sinken  14

3  Krise dämpft Dynamik auf dem Investmentmarkt  16

3.1  Transaktionsvolumen sinkt Alle Anlageklassen betroffen  16

3.2  Käufer und Verkäufer-Mix von Privatinvestoren Projektentwicklern und  

  Inländern geprägt  18

3.3  Renditen von B-Objekten steigen Spitzenrenditen bleiben stabil  19

4  Gewerbeimmobilienmarkt bleibt von Krise nicht verschont Ergebnisse und  

  Perspektiven  22

  Literaturverzeichnis  24

  Inhaltsverzeichnis Seite  2

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  Gewerbeimmobilienmärkten  

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1: Flächenumsatzentwicklung innerhalb und außerhalb der Big  5

  Ballungsräume  12

  Abbildung 2: Büro und Lagerflächenumsatz im Vergleich  13

  Abbildung 3: Transaktionsvolumen 2008 nach Gewerbeimmobilienart  17

  Abbildung 4: Entwicklung der Spitzenrenditen in Prozent  21

  Abbildungsverzeichnis Seite  3

Aktuelle Entwicklung der Logistikimmobilienbranche im Vergleich zu anderen

Gewerbeimmobilienmärkten

1 Einleitung - Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

und Vorgehensweise

Die Krise an den Kreditmärkten hat die Finanzmärkte erreicht und zu einer globalen Rezes- sion geführt. In fast allen Industrieländern wird mit negativen Wachstumsraten gerechnet, so dass zum ersten Mal seit dem zweiten Weltkrieg auch das Welt-BIP sinken könnte. Progno- sen für Deutschland rechnen mit einem Rückgang des BIP um ca. 6 % für 2009. 1 Konjunktur- indikatoren wie Auftragseingänge, Industrieproduktion und Beschäftigung zeichnen ein nega- tives Bild für 2009. Die globale Finanzkrise und die sich verschärfende weltweite Rezession haben mittlerweile auch deutliche Spuren auf dem gewerblichen Immobilienmarkt hinterlas- sen. Auf dem Investmentmarkt ist ein Rückgang des Investitionsvolumens in gewerbliche Immobilien um 67 % von € 57,5 Mrd. im Vorjahr auf € 19,65 Mrd. im Jahr 2008 zu verbu- chen. 2 Auch das erste Quartal 2009 war von einer abwartenden Haltung gekennzeichnet. Vor allem die schlechte gesamtwirtschaftliche Situation und die restriktive Kreditvergabe der Banken bei der Finanzierung von Immobilienprojekten dämpfen die Investitionsdynamik. Auch auf dem Vermietungsmarkt haben die geänderten ökonomischen Rahmenbedingungen Spuren hinterlassen. Es stellt sich die Frage welche Auswirkungen die Veränderungen im wirtschaftlichen Umfeld auf den Gewerbeimmobilienmarkt haben.

In dieser Studie werden daher die aktuellen Entwicklungen auf dem Gewerbeimmobilien- markt durch eine Untersuchung geeigneter Indikatoren herausgearbeitet. Durch die Interpre- tation der Veränderungen ausgesuchter Indikatoren kann ein genaueres Bild über aktuelle Entwicklungen und Trends auf dem Gewerbeimmobilienmarkt erstellt werden. Um der Aktua- lität des Themas gerecht zu werden, wird auf Datenmaterial aus 2008 und dem ersten Quar- tal 2009 zurückgegriffen.

Zur besseren Übersicht wird der Gewerbeimmobilienmarkt getrennt nach Vermietungsmarkt und Investmentmarkt analysiert. Die Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt werden durch die Analyse der Indikatoren Flächenangebot und Flächennachfrage, Flächenumsatz und Mieten dargestellt. Auf dem Investmentmarkt werden das Transaktionsvolumen, der Käufer- und Verkäufer-Mix sowie die Renditen als Indikatoren herangezogen. Im Anschluss

1 Vgl. Deutsche Bundesbank (2009), S. 15.

2 Vgl. CB Richard Ellis (2009): Industrial/Logistics Market, S. 1.

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Gewerbeimmobilienmärkten

an die Analyse des Vermietungs- und Investmentmarkts werden die Ergebnisse der Unter- suchung noch einmal zusammengefasst.

Die Untersuchung des Gewerbeimmobilienmarkts beschränkt sich auf die drei wichtigsten Märkte: Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien und Logistikimmobilien. Das Hauptau- genmerk wird jedoch auf den noch jungen Logistikimmobilienmarkt gelegt.

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Gewerbeimmobilienmärkten

2 Rezession erreicht Vermietungsmarkt – Auswirkungen

auf Branchen unterschiedlich

Die Entwicklung des Vermietungsmarkts wird zunehmend von den Turbulenzen auf dem Finanzmarkt und der Wirtschaftskrise beeinflusst. Die Auswirkungen auf die drei wichtigsten Gewerbeimmobilienmärkte und die verschiedenen Standorte erfolgen dabei in unterschiedli- chem Ausmaß und Geschwindigkeit. Im Folgenden werden die Entwicklungen auf den Märk- ten für Logistikimmobilien, Büroimmobilien und Einzelhandelsimmobilien anhand verschie- dener Indikatoren aufgezeigt.

2.1 Flächenangebot und Flächennachfrage je nach Branche ver-

schieden

Logistikimmobilienmarkt: Flächenangebot stagniert – Flächennachfrage nach Be- standsgebäuden sinkt, stabile Nachfrage nach Top-Objekten Aufgrund der guten Konjunktur und der positiven Entwicklung des Logistikmarkts in den letz- ten Jahren, haben sich die Leerstände auf dem Logistikimmobilienmarkt weitestgehend ab- gebaut. In den „Big 5“- Ballungsräumen stehen daher kaum freie Logistikflächen zur Verfü- gung. Die durchschnittliche Leerstandsquote beträgt derzeit unter 5 %. Anders sieht es je- doch außerhalb der Ballungszentren aus. Hier wurde 2008 aufgrund des Konjunkturein- bruchs eine Zunahme der Leerstände verzeichnet. 3 Der konjunkturelle Abschwung trifft auch die Industrie, als einen der wichtigsten Nachfrager von Logistikflächen. Im Dezember 2008 ging die Produktion um 12,4 % im Vergleich zum Dezember des Vorjahres zurück. Für das Gesamtjahr 2009 wird mit einem weiteren Rück- gang von 8,6 % gerechnet. 4 Der Rückgang von Absatz und Produktion macht sich durch einen Rückgang der Nachfrage nach Logistikimmobilien bemerkbar. Das Ausmaß des Nach- fragerückgangs ist je nach Standort unterschiedlich. Grundsätzlich lässt sich eine Zweitei- lung des Markts feststellen. Während Logistikimmobilien in 1A-Lagen weiterhin nachgefragt werden, ist ein Nachfragerückgang für Logistikimmobilien in schlechteren Lagen zu ver- zeichnen.

3 Vgl. Hunziker (2009), S. 58.

4 Vgl. CB Richard Ellis (2009): Industrial/Logistics Market, S. 1.

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Gewerbeimmobilienmärkten

Aufgrund der wirtschaftlich unsicheren Lage suchen viele Nutzer von Logistikimmobilien nach Alternativen. Für Nutzer, die hauptsächlich Flächen für Blocklagerung und Umschlag benötigen, ist ein Trend zur Nutzung älterer Bestandsgebäude zu erkennen. Der Vorteil die- ser Logistikimmobilien liegt in der kurzfristigen Verfügbarkeit und der oftmals kürzeren Miet- vertragslaufzeiten. Außerdem wird eine bessere Reaktionsmöglichkeit auf die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermöglicht. 5 Die Neubauaktivität ist deutlich gehemmt und sorgt für ein geringes Fertigstellungsniveau. Die Risiken spekulativer Projektentwicklungen werden von Seiten der Projektentwickler und Kreditgeber zurzeit gemieden. Mit dem Bau einer neuen Logistikimmobilie wird in der Regel erst begonnen, nachdem eine Vorvermietung stattgefunden hat. Neben der Risikominderung soll dabei auch eine bessere Berücksichtigung der Anforderungen des zukünftigen Nutzers erreicht werden. Des Weiteren ist zu beobachten, dass der Bau neuer Logistikimmobilien vor allem in etablierten Logistikregionen stattfindet, um das Nachvermietbarkeitsrisiko gering zu halten. Auch für nicht spekulative Projekte gestaltet sich die Akquisition von Krediten auf- grund der Finanzmarktlage schwierig. Daher zeigt sich im Moment der Trend bonitätsstarker Mieter, Projekte selbst zu finanzieren und größtenteils auf Fremdkapital zu verzichten. Ne- ben den genannten Trends werden für 2009 zunehmend auch Restrukturierungen in Form von Insolvenzen sowie Fusionen, Übernahmen und Firmenumzügen erwartet. Dies könnte zu weiteren Leerständen führen und somit das Flächenangebot erhöhen. 6 Zusätzlich zu den beschriebenen Trends, die hauptsächlich als Antwort auf die wirtschaftli- chen Turbulenzen der letzten Monate zu verstehen sind, sind auch Entwicklungen zu erken- nen, die die Struktur des Logistikimmobilienmarktes verändern. Diese Entwicklungen werden im Folgenden kurz skizziert.

In Bezug auf Neubauten spielt neben der Größe auch das Kriterium der Drittverwertbarkeit eine immer größere Rolle. Das bedeutet, dass neue Logistikflächen nicht nur auf die Bedürf- nisse des Mieters ausgerichtet werden, sondern in Zukunft als Multi-User-Lagerhallen konzi- piert werden, um die Anlagekriterien von Investoren zu erfüllen. Die Erweiterungsfähigkeit des Standortes einer Logistikimmobilie wird zukünftig weiter an Bedeutung gewinnen. Durch eine Erhöhung der verfügbaren Flächen werden eine Zusammenfassung der Bestände und eine Senkung der Lagerkosten ermöglicht. Vor der Finanzmarktkrise wurden aus diesem

5 Vgl. Jones Lang LaSalle (2009): Logistikimmobilienreport – 2009, S. 6f.

6 Vgl. Jones Lang LaSalle (2009): Logistikimmobilienreport – 2009, S. 6f.