Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen

  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

  Inhaltsverzeichnis  

  Inhaltsverzeichnis  1

  Abkürzungsverzeichnis  4

  Abbildungsverzeichnis  5

Tabellenverzeichnis 6   

1  Problemstellung und Aufbau der Arbeit  7

1.1  Problemstellung  7

1.2  Ausgangslage  8

1.3  Aufbau der Arbeit  10

2  Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung  11

2.1  Lebenszyklus von Immobilien  13

2.2  Kosten im Lebenszyklus von Immobilien  16

2.2.1  Kostenbegriff  16

2.2.2  Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten  18

2.2.3  Normen über Kosten im Lebenszyklus  19

2.2.4  Relevante Kosten im Immobilienlebenszyklus  22

2.2.4.1  Kosten von Hochbauten  23

2.2.4.1.1  Grundstück Herrichten und Erschließen  23

2.2.4.1.2  Bauwerk Baukonstruktion  24

2.2.4.1.3  Bauwerk Technische Anlagen  24

2.2.4.1.4  Außenanlagen Ausstattung und Baunebenkosten  24

2.2.4.2  Kosten der Bereitstellung  25

2.2.4.2.1  Kapitalkosten Kalkulatorische Zinsen  25

2.2.4.2.2  Abschreibungen  27

2.2.4.2.3  Verwaltung Steuern und Versicherung  27

2.2.4.3  Kosten der Nutzung  28

2.2.4.3.1  Betriebskosten  29

2.2.4.3.1.1  Gebäudereinigung  30

2.2.4.3.1.2  Abwasser und Wasser  31

2.2.4.3.1.3  Wärme und Kälte  31

2.2.4.3.1.4  Strom  32

2.2.4.3.1.5  Bedienung  33

2.2.4.3.1.6  Wartung Inspektion und Reparatur  33

2.2.4.3.2  Verkehrs und Grünflächen  34

2.2.4.3.3  Sonstige Betriebskosten  34

2.2.4.4  Bauunterhaltungskosten  35

  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

2.2.4.4.1  Instandsetzung  36

2.2.4.4.2  Modernisierung  39

2.2.5  Kosten der Außerbetriebnahme  40

2.2.5.1  Umwidmung Verkauf  40

2.2.5.2  Rückbau Abriss  41

3  Lebenszykluskostenbetrachtung der zu untersuchenden Objekte  42

3.1  Mensaneubau am Standort Empelde  45

3.1.1  Baubeschreibung und Hochbaukosten Erweiterungsbau Empelde  46

3.1.1.1  Aufwand für Planung und Konzeption  46

3.1.1.2  Grundstück Herrichten und Erschließen (KGr 200)  47

3.1.1.3  Bauwerk Baukonstruktion (KGr 300)  47

3.1.1.4  Bauwerk Technische Anlagen (KGr 400)  48

3.1.1.5  Außengelände Ausstattung und Baunebenkosten (KGr 500 700)  49

3.1.1.6  Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Empelde  49

3.1.2  Kosten der Bereitstellung  50

3.1.2.1  Kalkulatorische Zinsen  50

3.1.2.2  Abschreibungen  52

3.1.2.3  Verwaltung Steuern und Versicherung  53

3.1.3  Betriebskostenprognose  53

3.1.3.1  Reinigung  53

3.1.3.2  Wärme und Kälte  56

3.1.3.3  Strom  57

3.1.3.4  Bedienung  58

3.1.3.5  Wartung Inspektion und Reparatur  58

3.1.4  Prognose der Baufolgekosten  58

3.1.5  Zusammenfassung der Kosten Mensa Empelde  60

3.1.6  Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Empelde  61

3.2  Mensaneubau am Standort Ronnenberg  64

3.2.1  Baubeschreibung und Hochbaukosten Mensaneubau Ronnenberg  65

3.2.1.1  Aufwand für Planung und Konzeption  65

3.2.1.2  Grundstück Herrichten und Erschließen (KGr 100 und 200)  65

3.2.1.3  Bauwerk Baukonstruktion (KGr 300)  66

3.2.1.4  Bauwerk Technische Anlagen (KGr 400)  66

3.2.1.5  Außengelände Ausstattung und Baunebenkosten (KGr 500 700)  67

3.2.1.6  Zusammenfassung der Hochbaukosten Mensa Ronnenberg  67

3.2.2  Kosten der Bereitstellung  68

3.2.2.1  Kalkulatorische Zinsen  68

3.2.2.2  Abschreibungen  70

3.2.2.3  Verwaltung Steuern und Versicherung  71

  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

3.2.3  Betriebskostenprognose  71

3.2.3.1  Reinigung  71

3.2.3.2  Wärme und Kälte  73

3.2.3.3  Strom  74

3.2.3.4  Bedienung  75

3.2.3.5  Wartung Inspektion und Reparatur  75

3.2.4  Prognose der Baufolgekosten  75

3.2.5  Zusammenfassung der Kosten Mensa Ronnenberg  78

3.2.6  Berechnung der Lebenszykluskosten Mensa Ronnenberg  79

4  Benchmark-Vergleich  82

4.1  Definition und Ermittlung von Kennzahlen  84

4.1.1  Bezugsgröße Mensaplätze  84

4.1.2  Bezugsgröße tägliche Essenteilnehmer  86

4.1.3  Bezugsgröße Fläche  87

4.1.4  Bezugsgröße Investitionskosten  88

4.1.5  Zusammensetzung der Lebenszykluskosten  90

5  Zusammenfassung und Ergebnis  91

  Literaturverzeichnis  94

Anhang 100   

  Masterarbeit  

  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

  vorgelegt von: Dieter Bohn  

  Abkürzungsverzeichnis  

  a Jahr  

  A.d.V. Anmerkung des Verfassers  

  BGF Bruttogrundfläche  

  BKI Baukostenindex  

  CAFM Computer Aided Facility Management  

  bspw. beispielsweise  

  b.z.w. beziehungsweise  

  ca. circa  

  d.h. das heißt  

  DIN Deutsches Institut für Normung e.V.  

  EnEV Energieeinsparverordnung  

  EZBB Zukunft, Bildung und Betreuung  

  FM Facility Management  

  GEFMA Deutscher Verband für Facility Management e.V.  

  ggf. gegebenenfalls  

  HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure  

  i.d.R. in der Regel  

  IFMA International Facility Management Association  

  IH Instandhaltung  

  KGSt Kommunale Gemeinschaftsstelle für  

  Verwaltungsmanagement e.V.  

  KGr. Kostengruppe  

  KVP kontinuierlicher Verbesserungsprozess  

  LzPh Lebenszyklusphasen  

  LLK Lebenszykluskosten  

  LZKR Lebenszykluskostenrechnung  

  NF Nutzfläche  

  o.b. oben beschrieben  

  OG Obergeschoss  

  o.g. oben genannte  

  rd. rund  

  t Zeit  

  usw. und so weiter  

  VDI Verein Deutscher Ingenieure  

  VF Verkehrsfläche  

  vgl. vergleiche  

  z.B. zum Beispiel  

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  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1: Das Lebenszykluskonzept  13

  Abbildung 2: Integrales Polyzyklenmodell nach Riegel  14

  Abbildung 3: Lebenszyklusphasen nach GEFMA  15

  Abbildung 4: Darstellung der Bestandteile der Baunutzungskosten nach DIN 18960  20

  Abbildung 5: Darstellung der Bestandteile der jährlichen Kosten nach VDI 2067  20

  Abbildung 6: lineare Darstellung des FM im Lebenszyklus mit F-MHauptprozessen  21

  Abbildung 7: Systematisierung der wichtigsten Lebenszykluskosten von Immobilien  22

  Abbildung 8: Baufolgekosten in Prozent der Baukosten pro Jahr nach Gondring  29

  Abbildung 9: Lebensdauer der verschiedenen Gebäudebestandteile  36

  Abbildung 10: Abnutzungsverläufe von Gebäudeelementen im Zeitablauf  37

  Abbildung 11: Grundrissplan Standort Empelde  43

  Abbildung 12: Grundriss Mensaneubau Empelde  45

  Abbildung 13: graphische Darstellung der Baufolgekosten Mensa Empelde  59

  Abbildung 14: Grundriss Mensa Ronnenberg  64

  Abbildung 15: graphische Darstellung der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg  77

  Abbildung 16: Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten  89

  Abbildung 17: Verteilung der Lebenszykluskosten auf die einzelnen Kostenblöcke  90

  Lebenszykluskostenbetrachtung und Benchmark-Vergleich für den Bau von Schulmensen  

  Tabellenverzeichnis  

Tabelle 1:  Reinigungsleistungswerte Mensa  30

Tabelle 2:  Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde  51

Tabelle 3:  Abschreibungen Mensa Empelde  52

Tabelle 4:  Reinigungsleistungswerte Mensa Empelde  54

Tabelle 5:  Flächen und Bodenbeläge der Mensa Empelde  54

Tabelle 6:  tägliche Reinigungsdauer der Mensa Empelde  55

Tabelle 7:  Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Empelde  57

Tabelle 8:  Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Empelde  59

Tabelle 9:  Zusammenfassung der Kosten der Mensa Empelde  60

Tabelle 10:  Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Empelde  62

Tabelle 11:  Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Empelde  63

Tabelle 12:  Kalkulatorische Zinsen Mensa Empelde  69

Tabelle 13:  Abschreibungen Mensa Ronnenberg  70

Tabelle 14:  Reinigungsleistungswerte Mensa Ronnenberg  71

Tabelle 15:  Flächen und Bodenbeläge der Mensa Ronnenberg  72

Tabelle 16:  tägliche Reinigungsdauer der Mensa Ronnenberg  72

Tabelle 17:  Schätzung Stromverbrauch der Küchengeräte Mensa Ronnenberg  74

Tabelle 18:  Baufolgekosten In den Jahren 2018 bis 2063 Mensa Ronnenberg  76

Tabelle 19:  Zusammenfassung der Kosten der Mensa Ronnenberg  78

Tabelle 20:  Abgezinste Ausgaben der Nutzungskosten Mensa Ronnenberg  80

Tabelle 21:  Abgezinste Ausgaben der Baufolgekosten Mensa Ronnenberg  81

Tabelle 22:  Kennzahlen in Bezug auf Mensaplätze  86

Tabelle 23:  Kennzahlen in Bezug auf Essenteilnehmer  87

Tabelle 24:  Kennzahlen in Bezug auf die Fläche  88

Tabelle 25:  Kennzahlen in Bezug auf Investitionskosten  88

Tabelle 26:  Zusammensetzung der Lebenszykluskosten  90

Tabelle 27:  Zusammenfassung der wichtigsten Kosten  92

Tabelle 28:  Zusammenfassung der wichtigsten Kennzahlen  93

Masterarbeit

1 Problemstellung und Aufbau der Arbeit

Grundsätzliche Problemstellung der Arbeit ist die Ermittlung und Darstellung der Lebenszyklus- und Baufolgekosten von zwei Schulmensen. In der vorgelegten Arbeit erfolgt im ersten Teil zunächst eine theoretische Beschreibung des An- satzes der Lebenszykluskosten (LzK) und seiner Bestandteile. Im anschließen- den zweiten Teil werden dann die LzK der beiden Gebäude ermittelt, dargestellt und bewertet. Abschließend werden aus den ermittelten Kosten Kennzahlen gebildet und als internes Benchmarking miteinander verglichen.

1.1 Problemstellung

Der Staat fördert derzeit durch das Investitionsprogramm "Zukunft, Bildung und Betreuung (EZBB)" unter anderem den Ausbau von Ganztagsschulen.

Die Stadt Ronnenberg hat sich als Schulträger entschieden, ein Schulzentrum zur Ganztagsschule auszubauen. Im Rahmen des Ganztagsschulprojektes werden derzeit zwei Mensen an zwei Standorten errichtet. Die Neubaumaß- nahmen werden aus den o.g. EZBB-Mitteln gefördert, so dass nur ein Teil der Investitionsmittel durch den Schulträger Stadt Ronnenberg zu tragen sind.

Im Rahmen der vorgelegten Masterarbeit wird auf Grundlage der Entwurfspla- nung bzw. der Daten aus den Bauantragsunterlagen eine Lebenszyklusbetrach- tung für die beiden Schulmensen angestellt. Ziel der Masterarbeit ist es, im Rahmen der Lebenszykluskostenrechnung die entsehenden Folgekosten auf- zuzeigen und im Anschluss hieraus Benchmarks abzuleiten und beide Bauwer- ke miteinander zu vergleichen.

Weiteres Ziel der Masterarbeit soll es sein, herauszuarbeiten und darzustellen, dass die Förderhöhe des Bundes (etwa 75% der Investitionskosten) nur ein Bruchteil im Zusammenhang der Neubauten entstehenden Kosten deckt und der Großteil der finanziellen Belastung durch den Schulträger getragen wird.

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Masterarbeit

1.2 Ausgangslage

Die Stadt Ronnenberg als Bauherr der untersuchten Mensen liegt in unmittelba- rer Nähe von Hannover. Die Stadt mit rund 24.000 Einwohnern zeichnet sich durch starke Reformbemühungen aus. Insbesondere Themen wie Aufgaben- bündelung, Prozessoptimierung, Produktorientierung, Kostenrechnung und Imp- lementierung des Dienstleistungsgedankens werden seit mehreren Jahren ver- waltungsseitig umgesetzt und sollen zur Qualitätssteigerung und vor allem zur Haushaltskonsolidierung beitragen.

In Bezug auf den Betrieb der 62 städtischen Immobilien haben vermeintliche „Einsparungen“ im Bereich der Gebäudeinstandhaltung in der Vergangenheit dazu geführt, dass erforderliche Instandhaltungsaufgaben nicht bzw. nicht im erforderlichen Umfang durchgeführt wurden.

Als Folge schiebt die Stadt Ronnenberg, wie viele andere Kommunen auch, deshalb heute, in Form einer verdeckten Verschuldung, einen riesigen, pro- gressiv ansteigenden Instandhaltungs- und Sanierungsstau vor sich her. 1

Die Stadt Ronnenberg ist derzeit nicht in der Lage, ihren Haushalt ausgleichen zu können. Wie in vielen Kommunen wurde im Gegensatz zu einer ökonomi- schen, vorausschauenden Gebäudebewirtschaftung in der Vergangenheit auch in Ronnenberg in Bezug auf die Gebäudeunterhaltung lediglich das Ziel eines „Nachsorgeverhaltens“ verfolgt. Erst wenn bereits Schäden eingetreten waren, erfolgte eine Instandsetzung.

Langfristiges Ziel der Kommunen muss es sein, eine derartige Situation zu vermeiden, sowie die allseits erhobene Forderung nach effizientem und wirt- schaftlichem Handeln zu erfüllen.

1 vgl. Winnemöller, 1997, Seite 395

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Masterarbeit

Die Beachtung der LzK kann bei jeglichen immobilienrelevanten Entscheidun- gen einen erheblichen Beitrag leisten die Folgekosten der Immobilen durch de- ren Erkennen zu minimieren, auch wenn bspw. der Investitionsaufwand zu- nächst größer ist. 2

Daher hat sich die Stadt Ronnenberg verwaltungsseitig dazu entschieden, ins- besondere bei Hochbauunterhaltungsmaßnahmen und bei Neu- und Erweite- rungsbauten, zukünftig die LzK als ein Kriterium in die Entscheidungsfindung mit einzubeziehen. Hierbei wird neben der Entwicklung der Immobilien zu be- darfsgerechten Multifunktionsstätten, der Bestrebungen sämtliche Immobilien ganzheitlich energetisch zu sanieren und die Standards der EnEV deutlich zu unterschreiten, auf eine lebenszykluskostenoptimierte Bauweise geachtet.

Bei denen im Rahmen der vorgelegten Arbeit zu untersuchenden Immobilien waren zu Beginn der Aufgabenstellung die Rohbauarbeiten bereits begonnen. Als Datengrundlage wurden seitens des Bauherren die Bauantragsunterlagen und Teile von Leistungsverzeichnissen für die Vergabe einzelner Baugewerke übergeben. In die Unterlagen der Fördermittelanträge konnte ebenfalls Einsicht genommen werden. Außerdem standen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadt Ronnenberg, die mit der Baumaßnahme bzw. mit dem anschließenden Gebäudebetrieb beschäftigt sind als Ansprechpartner zur Verfügung.

Da die im Zuge dieser Arbeit angestellte LZKR zum Zeitpunkt angestellt wurde, in dem die Baumaßnahmen bereits begonnen hatten, können die Ergebnisse der Arbeit für den Bauherrn nur zur Folgekostenabschätzung und zur langfristi- gen Investitions- und Betriebskostenplanung, jedoch nicht als Kriterium für die Entscheidung zwischen Varianten verwendet werden. Dennoch werden die Er- gebnisse, insbesondere die Benchmarks für andere Bauherren von Schulmen- sen eine Orientierung zur Abschätzung der Folgekosten liefern.

2 vgl. Ports / Düsterdiek, 1999, Seite 4

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Masterarbeit

1.3 Aufbau der Arbeit

Bei der Beschreibung der Ansätze im ersten theoretischen Teil werden auch die einzelnen für eine Lebenszykluskostenbetrachtung wichtigen Kostenarten be- schrieben und dargestellt, sowie in Bezug auf Schulmensen erläutert, wie diese ermittelt bzw. prognostiziert werden können. Die Informationen wurden über- wiegend aus Fachliteratur, Zeitschriften, Richtlinien, Normen und Internetquel- len gewonnen.

Im zweiten Teil werden die vom Bauherren bereitgestellten Information ausge- wertet und in Bezug mit denen im ersten Teil gewonnenen theoretischen Er- kenntnissen gebracht. Hier werden die Informationen insbesondere aus den Baubeschreibungen, den Energiebedarfsnachweisen, den Bauantragsunterla- gen sowie aus den Leistungsbeschreibungen der Ausschreibung der einzelnen Gewerke gewonnen.

Durch die Untersuchung von zwei gleichgelagerten Bauwerken werden im drit- ten Teil aus den gewonnenen Erkenntnissen Benchmarks abgeleitet und die Baumaßnahmen verglichen, um Erkenntnisse für weitere Schulmensabauten zu gewinnen.

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Masterarbeit

2 Theoretischer Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung

Der Ansatz der Lebenszykluskostenrechnung (engl.: Life - Cycle - Accounting) ist eine Kombination von Investitions- und Kostenrechnung, die auf das Konzept des Lebenszyklus zurückgreift. Hierdurch sollen die üblicherweise in der Kos- tenrechnung nicht erfassten Kosteneinflussgrößen berücksichtigt werden. Dazu versuchen Produktcontroller die Kosten eines Produkts über sämtliche Lebens- phasen (von der Entwicklung bis zur Entsorgung) zu analysieren. Hieraus sollen grundsätzliche Empfehlungen für die Produktgestaltung sowie für Beschaf- fungsentscheidungen mit dem Ziel der Optimierung der gesamten Lebenszyk- luskosten abgeleitet werden. 3

Der Gedanke des Lebenszyklus manifestiert sich insbesondere im Bereich der Kostenrechnung in einer Vielzahl von Konzepten und Methoden. Hierzu zählen beispielsweise die Methoden des Total-Cost-of-Ownership (TCO), der Lebens- zykluskosten (engl.: Life-Cycle-Costing), des Zero-Based-Pricing, All-in-Costs oder der Cost-Ratio-Methode. 4

Dieser Arbeit liegt das Konzept der Lebenszykluskosten zugrunde. Die Lebens- zykluskosten umfassen „the total cost of an asset over its operating life, includ- ing initial acquisition costs and subsequent running costs”. 5 Zu den Lebenszyk- luskosten zählen demnach sämtliche Kosten, d. h. sowohl die Kosten des Her- stellens als auch die der Nutzung bzw. des Verbrauchs eines Produktes. 6

In der Praxis findet die Betrachtung von Lebenszykluskosten vor allem im Rah- men der Bewertung und Auswahl verschiedener Alternativen, bspw. beim Pro- dukteinkauf, statt.

3 vgl. Online-Qualitätslexikon: http://www.quality.de/lexikon/lebenszykluskosten.htm, 14.12.2007 4 vgl. Ellram / Siferd, 1998, Seite 55–84.

5 vgl. Corrie, 1991 6 vgl. Shields / Young, 1991, Seite 39–52

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Masterarbeit

Über den reinen Kaufpreis hinaus sollen auf diese Weise die Folgekosten für eine Organisation berücksichtigt werden, die durch die Nutzung, Wartung und Entsorgung eines Produkts entstehen.

In Bezug auf die Lebenszykluskostenrechnung bei Immobilien, dessen Berech- nung jedoch umfassende technische und gebäudebetriebliche Kenntnisse er- fordern, können durch die ganzheitliche Betrachtung Kosten optimiert werden. 7

Innerhalb des Immobilienmarktes wird die jeweilige Rendite einer Immobilienin- vestition grundsätzlich von den Kosten im gesamten Lebenszyklus beeinflusst. Neben den Investitionskosten, die bis zum Nutzungsbeginn entstehen, sind da- her auch die Kosten für die Nutzung zu berücksichtigen. 8

Bei einem Verwaltungsgebäude fallen z.B. etwa ein Viertel der Lebenszyklus- kosten für die Investition und etwa drei Viertel während der Nutzungsdauer an. 9

Eine Lebenszyklus übergreifende Planung und eine interdisziplinäre Zusammen- arbeit sind daher unabdingbar für die Realisierung einer bau- und betriebskos- tenoptimierten Immobilie. Das Zusammenwirken der Hauptbeteiligten - Auftrag- geber, Architekt, Baudienstleister, Betreiber und Nutzer - sind entscheidende Vo- raussetzungen für eine wirtschaftliche Gesamtlösung. Gemeinsames Handeln von Beginn an bietet die größten Effizienzvorteile für eine auf Dauer wirtschaftli- che Immobilie. 10

7 vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 213

8 vgl. Schetter: http://www.boersen-zeitung.com/online/redaktion/sonder2007/ sonderbeilage

192.html, 14.01.2008 9 vgl. Keller, 1995 10 vgl. Grabatin, 2001, Seite 149

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Masterarbeit

2.1 Lebenszyklus von Immobilien

Der grundsätzliche Ansatz der Lebenszyklusbetrachtung stellt auf verschiedene „Lebensphasen“ einer Immobilie ab. Die Darstellung und Gliederung der einzelnen Lebenszyklusphasen (LzPh) wird in der Literatur unterschiedlich gehandhabt.

Im deutschsprachigen Raum schlägt Klaus Wübbenhorst 1984, ohne eine Fo- kussierung auf einen bestimmten Anwendungsbereich, die Lebenszykluspha- sen Initiierung, Planung, Realisierung, Betrieb und Stillegung vor. 11

Allgemein wird das „Lebenszykluskonzept“ als Abfolge der Phasen Konzeption, Planung, Errichtung, Nutzung/Betrieb und Abriss dargestellt. 12 Das Modell ist aus der folgenden Abbildung ersichtlich:

Aus der Perspektive des Facility Managements, in dem der Gebäudebetrieb weiter im Vordergrund steht, hat sich hieraus die Klassifizierung in die Phasen Bedarfsermittlung, Entwurfs/Genehmigungsplanung, Herstellung, Inbetrieb- nahme, Nutzung und Verwertung entwickelt. 14

11 vgl. Kahlen,1999, Seite 105

12 vgl. Garbatin, 2001, Seite 30 13 vgl. Krimmling, 2005, Seite 24 14 vgl. Hellerforth, 2001, Seite 45ff.

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Masterarbeit

Diese allgemeine Betrachtungsweise ist als endende Sequenz aufgebaut. Sie stellt ein sehr vereinfachtes Modell dar und erweist sich für diejenigen als sinn- voll, die ein Gebäude über einen überschaubaren Zeitraum von etwa 10-15 Jahren betrachten wollen. 15

Dieses allgemeine Modell liefert die Vorlage für das s.g. Integrale Polyzyklen Modell von Riegel. Wie in der nachfolgenden Abbildung dargestellt basiert die- ses Modell auf dem vorherig betrachteten Modell, ermöglicht jedoch darüber hinaus die Betrachtung von Kreisläufen. Das Modell bildet auch wiederkehren- de Alternativen innerhalb der einzelnen Lebensphasen ab und berücksichtigt auch die einzelnen Lebensphasen der technischen Komponenten eines Ge- bäudes. 16

In der Richtlinie 100-1 des Deutschen Verbandes für Facility Management e.V. (GEFMA) wird der Gedanke des Polyzyklenmodells aufgegriffen und als zykli- sches Modell mit den 9 Lebenszyklusphasen Konzeption, Planung, Vermark- tung, Beschaffung, Betrieb/Nutzung, Umbau/Umnutzung- Sanierung/Moderni- sierung, Leerstand und Verwertung dargestellt. 18

15 vgl. Krimmling, 2005, Seite25

16 vgl. Gonding / Wagner, 2007, Seite 217 17 Gonding / Wagner, 2007, Seite 217 18 vgl. GEFMA 100-1, 2004, Seite 6

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Die GEFMA stellt, wie die folgende Abbildung zeigt, die Lebenszyklusphasen graphisch in einem konzentrischen Halbkreisbogen dar und ermöglicht so eine unterschiedliche Abfolge der Phasen.

Abbildung 3: Lebenszyklusphasen nach GEFMA

Aus dem Modell der GEFMA können weitere Eventualitäten zum Ende einer LzPh abgedeckt werden und insbesondere weiche Faktoren wie z.B. die Ver- marktung und der Leerstand betrachtet werden.

Eine Aussage, welches Modell besser ist, kann nicht getroffen werden. Jedes Modell hat für eine jeweils andere Betrachtungsweise seine Berechtigung. 20 Durch den höheren Detaillierungsgrad erscheint jedoch das zyklische Modell der GEFMA als das sinnvollere Modell.

19 GEFMA 100-1, 2004, Seite 6

20 vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 218

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2.2 Kosten im Lebenszyklus von Immobilien

Im Laufe eines Lebenszyklus verursachen Immobilen verschiedene Kostenar- ten. In der klassischen Kostenrechnung werden Kosten, die als sachziel- bzw. leistungsbezogener, bewerteter Güterverzehr in einer Periode definiert sind, auf einen Zeitraum von einem Jahr oder kürzer bezogen. 21

Da für eine Immobile und deren Lebenszykluskostenrechnung deutlich längere Zeiträume, von etwa 40 bis mehreren hundert Jahren angenommen werden, unterscheidet sich die Kostenbetrachtung bei Immobilien von der klassischen Kostenrechnung. 22

2.2.1 Kostenbegriff

Kosten im betriebswirtschaftlichen Sinne ist der bewertete Verbrauch an Pro- duktionsfaktoren in Geldeinheiten, welcher zur Erstellung der betrieblichen Leis- tung in einer Abrechnungsperiode notwendig ist.

Kosten sind somit nach klassischer betriebswirtschaftlicher Definition, der or- dentliche, betrieblich bedingte, bewertete Verzehr von Gütern und Dienstleis- tungen einer Periode oder anders formuliert, der Werteinsatz von Gütern und Dienstleistungen zur Leistungserstellung. Die Bewertung erfolgt in Geldeinhei- ten. Der Faktorverzehr kann in Form von Gütern, Dienstleistungen, Arbeitskraft und Rechten erfolgen. 23

21 vgl. Weber, 2001, Seite 197

22 vgl. Pelzeter, 2006, Seite 44 23 vgl. Wöhe, 1996, Seite 1250

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Neben diesem wertorientierten Kostenbegriff unterscheidet die Betriebswirt- schaftstheorie auch noch den pagatorischen und den entscheidungsorientierten Kostenbegriff.

Während der pagatorische Kostenbegriff sich an leistungsbezogenen Auszah- lungen orientiert, werden entscheidungsorientierte Kosten verwendet, um Hand- lungsalternativen zu bewerten, deren Realisierung diese Kosten auslösen wür- de. Ein Sonderfall der entscheidungsorientierten Kosten sind Opportunitätskos- ten, welche entgangene Gewinne der nicht realisierten Handlungsalternativen als Kosten berücksichtigen. 24

Bedingt durch die lange Lebensdauer der Immobilien kann der Zeitpunkt der Entstehung der Kosten nicht außer Acht gelassen werden. Die Abbildung des Zeitwertes von Geld hat bei der Lebenszykluskostenbetrachtung einen ent- scheidenden Einfluss. 25

Durch die Orientierung der Berechnung der Lebenszykluskosten an den Prinzi- pien der Wirtschaftlichkeits- und Investitionsrechnung können Präferenzen des langen Zeitraumes berücksichtigt werden. Dies bedingt jedoch, dass der im Sprachgebrauch verankerte Kostenbegriff in Bezug auf die Lebenszykluskos- tenrechnung der betriebswirtschaftlichen Definition der Auszahlungen ent- spricht. 26

Die entstehenden Kosten werden in der LZKB grundsätzlich auf einen Zeitpunkt bezogen. Bedingt durch den Abzinsungsfaktor haben bei Objekten mit langer Lebensdauer Kosten, die in einem sehr späten Zeitraum entstehen, geringe Auswirkungen auf die Summe der LzK. 27

24 vgl. http://de.wikipedia.org/wiki/Kosten, 03.02.2008

25 vgl. Pelzeter, 2006, Seite 44 26 vgl. Zauner, 2003, Seite 16 27 vgl. GEFMA 200-1, 2006, Seite 3

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2.2.2 Berechnung von Immobilienlebenszykluskosten

Aufgrund der dargestellten relevanten Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie ergibt sich ein allgemeiner ökonomischer Berechnungsansatz für die Aufstel- lung der Lebenszykluskosten. 28

n m

LzK = P 0 + E 0 + Σ N i + Σ I j + A

i=1

LzK = Lebenszykluskosten I = Baufolgekosten

E 0 = Kosten der Erstinvestition

N = Nutzungskosten

n = Anzahl der Instandsetzungs- Modernisierungsmaßnahmen

P 0 = Kosten der Projektentwicklung und Projektidee

Dieser allgemeine, statische Berechnungsansatz erfasst die Kosten in seiner Ge- samtheit, lässt jedoch den finanzmathematischen Grundsatz der Kapitalwertme- thode unberücksichtigt. Da zukünftige Zahlungsströme nicht den gleichen Wert besitzen wie die zu Anfang der Investition, wird das Modell um den Faktor Zeit und damit auch um die Zinsen erweitert. Somit wird auf den Kapitalwert abgestellt, die Berechnung ergibt sich aus der folgenden mathematischen Definition. 29

T T

LzK = P 0 + E 0 + Σ (NA t • q -1 ) + Σ (IA t • q -1 ) + A • q -1

t=0 t=0

LzK = Lebenszykluskosten NA t = Ausgaben der Nutzung

E 0 = Kosten der Erstinvestition

t = laufender Zeitindex

IA t = Ausgaben der Baufolgemaßnahmen

P 0 = Kosten der Projektentwicklung und Projektidee

28 vgl. Riegel, 2004, Seite 24f

29 vgl. Gondring / Wagner, 2007, Seite 226

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2.2.3 Normen über Kosten im Lebenszyklus

Da für die Berechnung von LzK von Immobilien in Deutschland derzeit (noch) keine Norm besteht, kann sich nur an den bestehenden Normen und Richtlinien der im einzelnen betrachteten LzPh orientiert werden. 30

Für die Ermittlung der Kosten in den LzPh. Initiierung, Planung und Bau deckt die DIN 276: Kosten im Hochbau die Anforderungen im Wesentlichen ab. 31 Die

DIN 276 wird im Folgenden für die Ermittlung der Erstkosten herangezogen, da

hier eine durchgehend klare Kostenstruktur herrscht und da bei den überwie- genden Neubauten eine Kostenberechnung nach DIN 276 ohnehin erfolgt.

Für die Ermittlung der in die LzK einfließenden Folgekosten stehen zahlreiche Normen und Richtlinien mit unterschiedlichen und divergierenden Gliederungen zur Verfügung. Die nachfolgende Aufzählung gibt die im Rahmen der vorgeleg- ten Arbeit betrachteten Normen und Richtlinien wieder:

- DIN 18960: Nutzungskosten im Hochbau

- DIN 32736: Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen

- DIN 32541: Betreiben von Maschinen und technischen Arbeitsmitten

- DIN 31051: Grundlagen der Instandhaltung

- II. BV: Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen

- VDI Richtlinie 6009: Facility Management – Anwendungsbeispiele

- VDI Richtlinie 2067: Betriebstechnische und wirtschaftliche Grundlagen

- GEFMA Richtlinie 200: Kosten im Facility Management

Die in den einzelnen Regelwerken gewählten Kostengliederungen sind Ausfluss aus unterschiedlichen Perspektiven, aus denen Folgekosten betrachtet werden. Bspw. wird die Perspektive des Betreibers in der DIN 32736, die des Eigentümers in der DIN 18960 und die des Nutzers bzw. Mieters in der II. BV berücksichtigt.

30 vgl. Pelzeter, 2006, Seite 45

31 DIN 276, 1993

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