Bachelorarbeit, 2020
42 Seiten, Note: 1,7
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung
2. Die Grundsteuer
2.1 Das Wesen der Grundsteuer
2.2 Die Grundsteuer im internationalen Vergleich
2.3 Das bisherige Grundsteuermodell
3. Reformmodelle der Grundsteuer
3.1 Das neue BMF-Modell
3.2 Das Flächenmodell
3.3 Das Bodenwertmodell
4. Auswirkungen und Belastungsvergleiche der Modelle auf die Branchen
4.1 Die Immobilienbranche
4.1.1 Auswirkungen und Belastungsvergleiche
4.1.2 Die Grundsteuer C
4.1.3 Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer
4.2 Industrie und Handel
4.3 Würdigung der Grundsteuerreform nach dem Leistungsfähigkeits- und dem Äquivalenzprinzip
5. Fazit
Anhang
Verzeichnis der Rechtsquellen, Drucksachen und Verwaltungsanweisungen
Rechtsprechungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Abb. Abbildung
AO Abgabenordnung
BB Betriebs-Berater (Zeitschrift)
BetrKV Betriebskostenverordnung
BewG Bewertungsgesetz
BFH Bundesfinanzhof
BMF Bundesministerium der Finanzen
BR-DRS. Bundesrat-Drucksache
BT-DRS. Bundestag-Drucksache
DB Der Betrieb (Zeitschrift)
DIHK Deutscher Industrie- und Handelskammertag
DIW Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung
DS Der Sachverständige (Zeitschrift)
DStR Das deutsche Steuerrecht (Zeitschrift)
DSTV Deutscher Steuerberaterverband
ESTG Einkommensteuergesetz
GewStG Gewerbesteuergesetz
GG Grundgesetz
GrSt Grundsteuer
GrStG Grundsteuergesetz
OECD Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung
ZIA Zentraler Immobilienausschuss
ZKF Zeitschrift für Kommunalfinanzen (Zeitschrift)
Abbildung 1: Aufkommen vermögensbezogener Steuern in den OECD-Ländern 2013 bis 2015 in % des BIP
Abbildung 2: Grundsteuervergleich zwischen einem Haus und einer Wohnung
Abbildung 3: Grundsteuervergleich zwischen einem Einfamilienhaus als Neubau und als Altbau
Abbildung 4: Grundsteuervergleich bei verschiedenen Lagen in einer Gemeinde
Abbildung 5: Vergleich des Grundsteueraufkommens der Grundsteuermodelle nach Bundesländern
Abbildung 6: Minderung des Grundsteuerwertes durch Bebauung
Abbildung 7: Berechnung des Grundsteuerwertes eines Grundbesitzes nach dem Sachwertverfahren zum Stichtag 01.01.20
Nach langem Ringen haben sich Bund und Länder auf eine Reform der Grundsteuer geeinigt. Am 18.10.19 stimmte der Bundestag, am 08.11.19 auch der Bundesrat dem Gesetz zu, damit es planmäßig noch in 2019 in Kraft tritt. Das neue Verfahren wird ab 2025 das bisherige ersetzen.1 Dies hat große Änderungen im Grundsteuergesetz sowie im Bewertungsgesetz zur Folge. Auch wird das Grundgesetz zwecks einer Länderöffnungsklausel (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 GG) angepasst. Die Länder erhalten so die Kompetenz ein eigenes Modell einzuführen. Der Reform ist eine lange Diskussion über deren Ausgestaltung vorangegangen. Eine der Kernfragen war, ob ein wertabhängiges (WAM) oder ein wertunabhängiges Modell (WUM) angewandt werden soll.2 Schon 2016 brach der Bundesrat einen Vorschlag zum so genannten Kostenwertmodell ein, das große Ähnlichkeiten zum jetzt verabschiedeten BMF-Modell hatte. Der Vorschlag scheiterte jedoch am Veto Bayerns.3 Schließlich einigen konnte man sich, da das Bundesverfassungsgericht mit seinem Urteil vom 10.4.18 das aktuelle Modell der Grundsteuererhebung für verfassungswidrig erklärt hatte4 und ab 2020 keine Grundsteuer mehr erhoben hätte werden dürfen ohne eine verfassungskonforme Grundsteuererhebung.5 So war der Gesetzgeber einem gewissen Druck ausgesetzt, da bei den Gemeinden, ohne die Einnahmen der Grundsteuer, ein großes Loch in den Haushaltskassen entstanden wäre. In seinem Urteil bemängelte das Bundesverfassungsgericht vor allem die Einheitswerte, die für die Grundsteuerbemessungsgrundlage herangezogen werden als unvereinbar mit dem Grundgesetz, da der allgemeine Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) damit missachtet wird.6 Laut Bundesverfassungsgericht weichen die verwendeten Einheitswerte zur Bewertung des Grundvermögens vom 01.01.1964 in den alten Bundesländern, die bei der letzten Hauptfeststellung ermittelt wurden, zu stark von den tatsächlichen Verkehrswerten ab. Die gleiche Aussage kann man analog zu den Einheitswerten der neuen Bundesländer, die auf die letzte Hauptfeststellung vom 01.01.1935 zurückgehen, treffen. Seit der letzten Hauptfeststellung hat sich das Grundvermögen sehr unterschiedlich entwickelt, was durch das derzeitige Erhebungsmodell nicht ausreichend berücksichtigt wird und somit zur Ungleichbehandlung des Grundvermögens geführt hat. Dies führt zur Ungleichbehandlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die sich in ihrem Verkehrswert stärker vom Einheitswert entfernt haben im Vergleich zu Grundstücken, die eher noch dem Einheitswert entsprechen.7 Die umfassende Grundsteuerreform wird starke Auswirkungen auf die Wirtschaft haben.
Es werden in dieser Arbeit die steuerlichen Auswirkungen auf die Immobilienbranche, die Industrie und den Handel beleuchtet. Bevor im Einzelnen auf die Auswirkungen auf die Wirtschaftssektoren eingegangen wird, wird zuerst die Grundsteuer im Einzelnen und deren Charakteristika vorgestellt sowie die Signifikanz der Grundsteuer hervorgehoben. Nach einem internationalen Vergleich der Grundsteuer im Hinblick auf das Steueraufkommen und die Erhebungssysteme verschiedener Länder, werden detailliert die Modelle Deutschlands, d.h. das bisherige Modell, das neue BMF-Modell sowie die durch die Öffnungsklausel möglichen Bundesländermodelle in Form des Flächenmodells sowie des Bodenwertmodells und deren jeweiligen Berechnung des Grundsteuerwertes betrachtet. Nachdem die Grundlagen gelegt wurden, werden im Kernpunkt dieser Arbeit die geänderten steuerlichen Belastungen sowie weitere Änderungen, die sich durch die Grundsteuerreform ergeben für die zuvor genannten Branchen thematisiert. Zum Abschluss wird die Grundsteuerreform im Hinblick auf das Äquivalenzprinzip und das Leistungsfähigkeitsprinzip kritisch gewürdigt.
Die Grundsteuer ist sowohl eine Gemeindesteuer (§1 GrStG) als auch eine Realsteuer (§3 Abs. 2 AO)8 und ist den Substanzsteuern zuzuordnen. Der Steuergegenstand der Grundsteuer ist das Objekt des inländischen Grundbesitzes (§2 GrStG). Steuerschuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer des Grundbesitzes (§10 GrStG).9 Hiervon aber nicht betroffen ist die Umlagefähigkeit der Grundsteuer vom Vermieter, der in der Regel der Eigentümer ist, auf den Mieter. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist nach dem alten Grundsteuermodell der Einheitswert des Grundstücks und nach der Reform im neuen Modell der Grundsteuerwert (§13 GrStG). Die Steuerlast ermittelt sich in einem zweistufigen Verfahren. Die Bemessungsgrundlage wird mit der Steuermesszahl nach §§ 14, 15 GrStG, die sich je nach Grundstücksart unterscheidet, multipliziert. Der so entstandene Steuermessbetrag wird dann wiederum mit dem Grundsteuerhebesatz der jeweiligen Gemeinde multipliziert.10 Die zu entrichtende Steuerlast kommt nach Art. 106 Abs. 6 GG der Gemeinde zugute, in der sich das Grundstück befindet.11 Die Gemeinde hat das Recht ihren eigenen Hebesatz zu bestimmen (§25 Abs.1 GrStG).12 Der durchschnittliche Grundsteuerhebesatz der Grundsteuer B einer Gemeinde lag in 2018 bei 472%.13 Es wird grundsätzlich nach einer Grundsteuer A für landwirtschaftliche Betriebe sowie einer Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke unterschieden. Es werden bei der Grundsteuer A und B unterschiedliche Verfahren zur Bewertung des Grundbesitzes angewandt.
Die Erhebung der Grundsteuer wird oft mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip oder dem Äquivalenzprinzip begründet. Beim Äquivalenzprinzip findet ein linearer Steuertarif Anwendung. Das Leistungsfähigkeitsprinzip geht oft mit einem progressiven Steuertarif einher. Dies bedeutet Das Individuen, die leistungsfähiger sind höher belastet werden können als Individuen mit einer kleineren Leistungsfähigkeit.14 Grundstücke werfen Erträge ab, je höher die Grundstücke bewertet sind, da sie beispielsweise sich in einer guten Lage befinden, desto höher sind die Erträge.15 Kritiker dieser Begründung führen an, dass das Äquivalenzprinzip zur Begründung der Grundsteuer aufgrund ihres Charakters als Realsteuer besser geeignet ist. Die Höhe einer Realsteuer richtet sich nicht nach den persönlichen Merkmalen des Steuerträgers, sondern nach objektiven Gesichtspunkten. Die Grundsteuer differenziert in Ihrer Belastungshöhe beispielsweise nicht danach, ob das Grundstück eigen- oder fremdfinanziert ist. Die Steuerlast bleibt gleich hoch, egal ob der Steuerträger hierfür Zinsaufwand zu entrichten hat oder nicht.16 Darüber hinaus wird die Eingruppierung der Grundsteuer als Sollertragssteuer kritisch betrachtet. Es werden fiktiv erzielbare Erträge besteuert und nicht jedes Grundstück ist gleich leistungsfähig, da sie sehr unterschiedlichen Nutzen zugeführt werden.17 Außerdem führt die Besteuerung der fiktiven Erträge zu einer Doppelbesteuerung, da die realen Erträge bereits bei der Einkommensteuer einbezogen wurden.18 Bei der Begründung der Grundsteuer mit dem Äquivalenzprinzip wird argumentiert, dass durch den Ausbau und die Bewirtschaftung der Infrastruktur durch Gemeinden, wie etwa die Bereitstellung von Schulen, etc., die Grundbesitzer davon profitieren. Falls diese Leistungen nicht vollständig durch Abgaben oder Gebühren gegenfinanziert werden können, kann die Grundsteuer hier ihren Teil beitragen.19 So werden dem Äquivalenzgedanken entsprechend nur Personen mit der Grundsteuer belastet, die im Gegenzug von den Kommunen eine Gegenleistung erhalten. Allerdings sind Steuern nach §3 Abs. 1 AO Geldleistungen, die keine Gegenleistungen für eine Leistung darstellen.20
Das Grundsteueraufkommen Deutschlands betrug in 2019 14,44Mrd. €. Somit macht sie 20,2% des Gesamtgemeindesteueraufkommens auf, was die Grundsteuer zur zweitwichtigsten Steuer der Kommunen nach der Gewerbesteuer macht.21
Abb. 1: Aufkommen vermögensbezogener Steuern in den OECD-Ländern 2013 bis 2015 in % des BIP
Abbildung 1: Aufkommen vermögensbezogener Steuern in den OECD-Ländern 2013 bis 2015 in % des BIP
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Bach/ Michelsen, Wertabhängige Grundsteuer erneuern und stärken; OECD-Revenue Statistics, 2013-2015
Auf dem Balkendiagramm ist die Aufkommenszusammensetzung der vermögensbezogenen Steuern der OECD-Mitgliedsländer prozentual nach Bruttoinlandsprodukt abgebildet. Hier nimmt Deutschland mit 0,4% des BIPs einen Platz im unteren Mittelfeld ein. Vor allem die angelsächsischen Staaten und Frankreich erzielen ein deutlich höheres Einkommen sowohl absolut als auch pro Kopf. Bei einem Vergleich von Scheffler, dem die Daten von 2012 zugrunde lagen,22 erwies sich unter den Ländern der Europäischen Union das Vereinigte Königreich mit einem Grundsteueraufkommen von 65,13 Mrd. € und einem Anteil am BIP von 3,4% als Spitzenreiter. Dem im internationalen Vergleich geringen Grundsteueraufkommens Deutschlands folgten schon oft Appelle internationaler Organisationen wie der OECD, die vergleichsweise sehr hohe Einkommensteuerbelastung ein Stück weit auf die Vermögensteuerbelastung hin zu verschieben.23 So liegt der Tax Wedge Deutschlands, also das Verhältnis der Abgaben zu den Lohnkosten24, auf dem zweiten Platz mit 49,5% hinter Belgien.25 Diese Betrachtung lässt aber außer Acht, dass es viele verschiedene Systeme der Grundsteuererhebung gibt und es noch zusätzliche Abgaben existieren, die bestimmte Leistungen finanzieren, die in anderen Ländern über die Grundsteuer gedeckt werden. So werden in manchen Ländern die Wasserversorgung und die Abfallentsorgung durch die Grundsteuer gedeckt, während es in Deutschland hierfür zusätzliche Gebühren gibt.26
So vielfältig die Länder der EU sind, so vielfältig ist auch die Ausgestaltung des Grundsteuersystems der jeweiligen EU-Länder. So können die Kommunen das Grundsteueraufkommen in Dänemark, Finnland und den Niederlanden, genauso wie in Deutschland, alleine für sich beanspruchen. Das Grundsteueraufkommen teilen müssen sich beispielsweise die Gemeinden in Frankreich, Großbritannien und Spanien, dessen Kommunen aber über 99% des Aufkommens zustehen.27 In Großbritannien machte die Grundsteuer 2012 99,8% der Steuereinnahmen der Kommunen aus.28 Hier wird ein großer Unterschied im Steuersystem deutlich. Während sich im Vereinigten Königreich die Gemeinden fast ausschließlich über die Grundsteuer finanzieren, haben deutsche Kommunen mit der Gewerbesteuer eine weitere große Einnahmequelle, die andere Länder nicht haben. Hierdurch wird die Höhe des Grundsteueraufkommens wieder relativiert. Aus aktueller Diskussion über ein Flächenmodell oder Bodenwertmodell in Deutschland ist auch der Blick nach Europa in Sachen Komponenten der Grundsteuer interessant. So besteuern viele osteuropäische Staaten wie Polen oder Rumänien nur den Boden, während Staaten wie Frankreich und Italien der Boden und das Gebäude, wie im BMF-Modell, besteuern. Unterschiede in der Bemessungsgrundlage kommen auch auf. So kommt in Länder, die ein fiktiv berechneten Grundsteuerwert, wie Deutschland, zur Besteuerung heranziehen, eine kleinere Belastung zustande als in Ländern, die sich auf den aktuellen Verkehrswert stützen.29
Beim bisherigen Modell bildet der Einheitswert eines Grundstücks dessen Bemessungsgrundlage nach §13 GrStG. Dieser wird mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert. So ergibt sich die Grundsteuerlast. Das Produkt aus Steuermesszahl und dem Hebesatz bildet sozusagen den Steuertarif. Die Steuermesszahl unterscheidet sich je nach Art des Grundstücks. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt sie 6 Promille nach §14 GrStG sowie für bebaute und unbebaute Grundstücke grundsätzlich 3,5 Promille (§15 Abs. 1 GrStG). Ausnahmen bilden die Einfamilienhäuser mit einer Steuermesszahl von 2,6 Promille für 75.000 DM (dieser Betrag muss in € umgerechnet werden) der Bemessungsgrundlage und für den Rest der Bemessungsgrundlage die üblichen 3,5 Promille sowie die Zweifamilienhäuser, deren Steuermesszahl bei 3,1 Promille liegt (§15 Abs. 2 GrStG).30 Laut §21 BewG sollten eigentlich die Einheitswerte alle sechs Jahre neu festgestellt werden (§21 Abs.1 BewG). Aufgrund des komplizierten und aufwendigen Verfahrens fand die letzte Hauptfeststellung jedoch am 01.01.1964 für die westlichen Bundesländer und am 01.01.1935 für die östlichen Bundesländer statt.31 Bei einer Hauptfeststellung sind immer die Verhältnisse zum Beginn eines Kalenderjahres ausschlaggebend (§21 Abs. 2 BewG). Durch eine Hauptfeststellung werden alle wirtschaftlichen Einheiten neu bewertet, dabei spielt es keine Rolle, ob es Veränderungen zur letzten Hauptfeststellung gab. Diese Einheitswerte gelten immer bis zur nächsten Hauptfeststellung.32 Dies hat jedoch zur Folge, dass die Verhältnisse von 1964 bzw. 1935 auch noch heute für die Grundsteuerberechnung zugrunde gelegt werden. Zu Abweichungen, der in der Hauptfeststellung ermittelten Werte, kommt es nur durch eine Fortschreibung nach §22 BewG. Ergibt sich beispielsweise durch eine bauliche Veränderung ein Wert, der sich um 10% verändert, so wird der neue Einheitswert zur Bemessung herangezogen. Für den neuen Einheitswert wird auch von den Verhältnissen zum Jahre 1964 ausgegangen.
Zur Ermittlung der Einheitswerte wurde das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren angewandt. Im Ertragswertverfahren wurden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet (§76 Abs. 1 BewG). Im Sachwertverfahren wurden sonstige bebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, die sich durch besondere Ausstattung oder Gestaltung zu den üblichen Häusern unterschieden und Grundstücke wie beispielsweise Industriegrundstücke, bei denen keine Jahresrohmiete ermittelt werden konnte, bewertet.33
Unbebaute Grundstücke (§72 BewG) werden mithilfe der Bodenrichtwerte des Jahres 1964 ermittelt und nicht etwa mit dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Die Bodenrichtwerte werden mit der jeweiligen Fläche multipliziert.34
Beim Ertragswertverfahren, das in §78 bis §82 BewG dargestellt wird, wird der Bodenwert sowie der Wert des Gebäudes miteinbezogen und nicht separat festgestellt (§78 BewG). Die Jahresrohmiete nach §79 BewG, also die gesamte Miete für ein Jahr, die der Mieter an den Vermieter zum Stand des Jahres 1964 zu leisten hatte, wird mit einem Vervielfältiger nach §80 BewG multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus den Anlagen 3-8.35 In Anbetracht des Vervielfältigers wird der große Aufwand klar, den eine Hauptfeststellung mit sich bringt. So setzt sich der Vervielfältiger aus vielen Variablen wie die Bauweise des Gebäudes, das Alter des Gebäudes, der Gemeindegröße oder auch der Grundstücksart zusammen. Zusätzlich berücksichtigt werden etwa die Abschreibungen und die Bewirtschaftungskosten.36 Von diesem Wert werden anschließend Ermäßigungen oder Erhöhungen vorgenommen, die durch die pauschalisierende Art des Vervielfältigers nicht miteinbezogen werden konnten (§§ 81,82 BewG). Zu diesen Ermäßigungen gehören etwa eine besondere Lärmbelastung oder Baumängel. Der Einheitswert muss aber mindestens 50% eines ähnlichen unbebauten Grundstücks betragen (§77 BewG).
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren werden beim Sachwertverfahren, das in §83 bis §90 BewG dargestellt wird, die wertbildenden Komponenten einzeln ermittelt (§83 BewG). So werden Bodenwert, Gebäudewert und der Außenanlagenwert bestimmt und anschließend addiert. Der Bodenwert wird wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt. Folglich wird der Bodenrichtwert mit der Fläche multipliziert (§84 BewG). Der Gebäudewert nach §85 BewG ergibt sich aus den Normalherstellungskosten für ein Gebäude aus dem Jahre 2010. In Anlage 24 sind die Herstellungskosten für verschiedene Gebäudetypen detailliert beschrieben. Auch wird in eine Standardstufe von 1 bis 5 unterschieden, um pauschalisiert die Wertigkeit der Gebäude differenzieren zu können. Da die Herstellungskosten für das Jahr 2010 dargestellt werden, müssen die Kosten auf das Baujahr hochgerechnet werden. Hierbei wird der Baupreisindex des statistischen Bundesamtes zur Hilfe genommen (§190 Abs. 2 BewG). Von diesem Wert werden Abschreibungen vorgenommen (§86 BewG) und bauliche Mängel berücksichtigt (§87 BewG). Nach Addition der drei Wertkomponenten, wird die Summe um eine Wertzahl korrigiert (§90 BewG). Durch die Wertzahl wird der errechnete Wert angepasst. Etwa an den Wirtschaftszweig oder die Größe der Gemeinde. Die Wertzahlen sind in der Durchführungsverordnung des §90 BewG ausgewiesen.37 Die Wertzahlen liegen laut §90 Abs. 2 BewG zwischen 50% und 80%. Auch im Sachwertverfahren darf der Einheitswert nicht kleiner sein, als 50% des Einheitswertes eines ähnlich unbebauten Grundstücks.
Das neue Grundsteuermodell ist deutlich typisierender und pauschalierender als das alte Grundsteuermodell. Dies ist erforderlich, um den Verwaltungsaufwand, der jetzt regelmäßig durch neue Hauptfeststellungen stattfinden soll, einzudämmen sowie eine Digitalisierung des Prozesses zu ermöglichen, was den Verwaltungsaufwand zusätzlich schmälern soll.38 Dass die Umsetzung der Grundsteuerreform und die Neubewertung von 36 Mio. wirtschaftlichen Einheiten trotzdem mit einem enormen Aufwand verbunden sein wird, wird deutlich durch die Prognosen des BMF, das von 2019 bis 2024 mit Personalkosten in Höhe von 538 Mio.€ rechnet.39 Für die Grundsteuerreform wird ein siebter Abschnitt in das Bewertungsgesetz eingefügt, der aus §218 bis §266 BewG sowie den Anlagen 27 bis 43 besteht.40
Es bleibt beim bisherigen drei-stufigen Verfahren41, wobei jetzt der Grundsteuerwert die Bemessungsgrundlage bildet. Dieser wird mit der neuen Steuermesszahl, die jetzt einheitlich bei 0,34 Promille für bebaute und unbebaute Grundstücke liegt (§15 GrStG) und dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Die Hauptfeststellung nach dem neuen Modell wird erstmalig zum 01.01.2022 durchgeführt werden. Diese Werte werden erstmalig zum 01.01.2025 genutzt (§266 Abs. 1 BewG). Solange bleibt es beim alten Verfahren. Die Hauptfeststellung soll dann alle sieben Jahre erfolgen nach §221 BewG. Eine Fortschreibung des Grundsteuerwertes erfolgt, falls der Grundsteuerwert sich um 15.000€ zum letztmalig festgestellten Wert ändert (§222 BewG). Nach §228 BewG haben die Steuerpflichtigen auch umfassende Erklärungs- und Anzeigepflichten. So müssen die Steuerpflichtigen Erklärungen über ihren Grundbesitz abgeben, falls sie dazu aufgefordert werden und es selbst Anzeigen, falls sich deren Verhältnisse in Bezug auf deren Grundbesitz sich ändern. Dazu haben sie mindestens einen Monat Zeit.42
Im BMF-Modell ist jetzt klar abgegrenzt welche Grundstücksart im Ertragswertverfahren und welche im Sachwertverfahren bewertet wird, um den Grundsteuerwert zu ermitteln. Kein Grundsteuerwert einer Grundstücksart kann mehr durch beide Verfahren ermittelt werden. So wird der Grundsteuerwert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken sowie Wohnungen durch das Ertragswertverfahren ermittelt (§250 Abs. 1 BewG). Der Grundsteuerwert von Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken wird ausschließlich im Sachwertverfahren ermittelt (§250 Abs. 2 BewG).
Bei der neuen Version des Ertragswertverfahrens (§252 bis §257 BewG) werden der Wert des Bodens und des Gebäudes separat ermittelt. So setzt sich der Grundsteuerwert aus dem abgezinsten Bodenwert nach §257 BewG und dem Barwert des Reinertrags nach §253 BewG zusammen.43 Es wird angenommen, dass Gebäude entlang ihrer Nutzungsdauer Erträge erwirtschaften. Diese Erträge müssen zum derzeitigen Zeitpunkt beziffert werden. Darum werden diese abgezinst.44 Zur Ermittlung des abgezinsten Reinertrags wird nach §254 BewG die Anlage 39 herangezogen, um den Rohertrag des Grundbesitzes zu ermitteln. In Anlage 39 wird typisierend nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr unterschieden. Der Rohertrag ergibt sich aus der Multiplikation der durchschnittlichen Nettokaltmiete mit sowohl der Wohnfläche des Gebäudes als auch mit der Mietniveaustufe der Gemeinde. Durch die Mietniveaustufen werden pauschalisierend Unterschiede zwischen den Gemeinden miteinbezogen. Bei Mietniveaustufe drei gibt es keine Zu- und Abschläge. Die Spanne reicht von einem Abschlag von 22,5% bis zu einem Zuschlag von 32,5% auf die Nettokaltmiete.45 Der jährliche Rohertrag wird gemindert um die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (§255 BewG).46 In Anlage 40 sind die Bewirtschaftungskostensätze pauschalierend angegeben. Hier werden die Restnutzungsdauer und die Grundstücksart berücksichtigt. Je kleiner die Restnutzungsdauer, je höher sind die Bewirtschaftungskosten. Sie reichen von 18% bis 31% des jährlichen Rohertrags. Dieser Zwischenwert wird mit dem Vervielfältiger aus Anlage 37 multipliziert (§253 Abs. 2 BewG).47 Der Vervielfältiger hängt ab von den Liegenschaftszinsätzen, die in §256 BewG angegeben sind. Dieser Liegenschaftszinssatz reicht je nach Grundstückart von 2,5% bis 4,5%. Je höher die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zinssatz, je höher ist der Vervielfältiger.48 Die Restnutzungsdauer eines Grundstücks ergibt sich aus Anlage 38. Den abgezinsten Bodenwert erhält man durch die Abzinsung des Bodenwertes (§257 BewG), der sich aus dem Produkt von Bodenrichtwert und der Fläche ergibt. Der Abzinsungsfaktor ergibt sich aus dem Liegenschaftszins aus §256 BewG und der Anlage 41. Je höher die Restnutzungsdauer und der Zinssatz, desto niedriger ist der Abzinsungsfaktor.49 Somit wird angenommen, dass der Boden, nachdem die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgelaufen ist, seinem derzeitigen Wert entspricht.50
Das Sachwertverfahren (§258 bis 260§ BewG) hat sich nicht in dem Ausmaße wie das Ertragswertverfahren verändert, jedoch wird es an das Sachwertverfahren nach §§21ff. ImmoWertV angepasst.51 Der Wert der Außenanlagen wird nicht mehr selbst ermittelt, sondern es erfolgt ein pauschaler dreiprozentiger Aufschlag auf die Herstellungskosten.52 Die neue Version des Sachwertverfahrens besteht auch aus einer Gebäude- und einer Bodenkomponente (§258 BewG).53 Nach §259 BewG ergibt sich der Gebäudewert aus den Normalherstellungskosten, die in Anlage 42 näher beschrieben sind. Hier wird typisierend nach der Gebäudeart und drei Baujahresgruppen unterschieden. Die Baujahresgruppen sind „vor 1995“, „1995-2004“ und „ab 2005“. Je neuer ein Gebäude ist, desto höher sind die Herstellungskosten. Die Herstellungskosten werden mit der Brutto-Grundfläche multipliziert, welche alle überdeckten Flächen umfasst. Dieser Wert wird mit dem Baupreisindex multipliziert, um die normalen Herstellungskosten zum Stichtag zu ermitteln, da die Normalherstellungskosten auf das Jahr 2010 zurückgehen.54 Der Baupreisindex wird vom statistischen Bundesamt veröffentlicht (§259 Abs. 3 BewG). Von diesem Wert sind die Gebäudeabschreibungen abzuziehen. Hierzu wird das Gebäudealter von der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes, das aus Anlage 38 zu entnehmen ist, abgezogen ((§259 Abs. 4 BewG). Es muss jedoch immer mindestens ein Gebäudewert von 30% angesetzt werden. Im Gegensatz zu den Grundstücksarten im Ertragswertverfahren, deren Nutzungsdauer 80 Jahre beträgt, gibt es in den Grundstücksarten des Sachwertverfahrens teils große Unterschiede. Der Bodenwert und der Gebäudewert werden addiert und mit einer Wertzahl nach §260 BewG, die man aus Anlage 42 entnehmen kann, multipliziert. Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren wird der Bodenwert im Sachwertverfahren nicht abgezinst, was bedeutet, dass der Wert des Bodens voll angesetzt wird. Die Wertzahl soll in pauschalierender Form dazu beitragen, dass der Grundsteuerwert näher die Verhältnisse am Markt abbildet.55 Die Wertzahl hängt vom Bodenrichtwert und dem vorläufigen Sachwert ab. Je höher der Bodenrichtwert und je kleiner der vorläufige Sachwert, desto höher ist die Wertzahl. Sie bewegt sich zwischen 50% und 100%.
[...]
1 Vgl. Esser, I., Reform der Grundsteuer – Abschied von einer einheitlichen Bemessungsgrundlage? WPg 2020, S. 346
2 Vgl. Löhr/Kempny, Zur Grundsteuerreform: Grundzüge eines Bodenwertsteuergesetztes, DStR 2019, S. 537
3 Vgl. BR-DRS. 515/16
4 Vgl. BVerfG v. 10.4. 2018, 1 BVL11/14, 1 BVR889/12, 1 BVR639/11, 1 BVL 1/15, 1 BVL12/14, DStR 2018, S. 791
5 Vgl. Jarass/Trautvetter, Grundsteuerreform – wer gewinnt, wer verliert? BB 2019, S. 1751
6 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S. 1
7 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 1 (2020), S. 383
8 Vgl. Kußmaul, H., Steuern (2018), S. 157
9 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 1 (2020), S. 384
10 Vgl. Rose, G., die Substanzsteuern (1991), S. 130
11 Vgl. Scheffler, W. Besteuerung von Unternehmen 1 (2020), S. 387
12 Vgl. Schreiber, U., Besteuerung der Unternehmen (2017), S. 164
13 Vgl. www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Steuereinnahmen/Tabellen/realsteuervergleich-zeitreihe-realsteuern.html, abgerufen am 30.04.20
14 Vgl. https://www.bpb.de/nachschlagen/lexika/lexikon-der-wirtschaft/19969/leistungsfaehigkeitsprinzip, abgerufen am 30.4.20
15 Vgl. Schmidt, Z. Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer als Flächensteuer, DStR 2020, S. 251
16 Vgl. Scheffler, W., Leitlinien für eine Reform der Grundsteuer, 2018, S. 25
17 Vgl. Preißer, M. et al., Reform der Grundsteuer und des Bewertungsrechts 2019 Kompakt (2020), S. 22
18 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 1 (2020), S. 385
19 Vgl. Schreiber, U., Besteuerung der Unternehmen (2017), S. 161
20 Vgl. Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 1 (2020), S. 386
21 Vgl. www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Steuereinnahmen/Tabellen/steuerhaushalt-kassenmaessige-steuereinnahmen-vor-steuerverteilung.html, abgerufen am 30.04.20
22 Vgl. Scheffler et al. Grundsteuern in der europäischen Union, 2016, S. 29ff.
23 Vgl. www.oecd.org/economy/growth/Going-for-Growth-2017-DEU-country-note-German.pdf, S. 4, abgerufen am 30.04.20
24 Vgl. Egner, T., Internationale Steuerlehre (2019), S. 74
25 Vgl. OECD, Taxing Wages (2019), S. 3
26 Vgl. Bach/ Michelsen, Wertabhängige Grundsteuer erneuern und stärken, DIW 2019, S. 3
27 Vgl. Scheffler et al., Grundsteuern in der europäischen Union, 2016, S. 35
28 Vgl. Scheffler et al., Grundsteuern in der europäischen Union, 2016, S. 37
29 Vgl. Spengel, S. Reform der Grundsteuer: Ein Blick nach Europa, DB 2011, S. 14
30 Vgl. Rose, G., die Substanzsteuern (1991), S. 130
31 Vgl. Rose, G., die Substanzsteuern (1991), S. 51
32 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 2 (2018), S. 415
33 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 2 (2018), S. 420
34 Vgl. Vgl. Schreiber, U., Besteuerung der Unternehmen (2017), S. 147
35 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 2 (2018), S. 421
36 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 2 (2018), S. 421f.
37 Vgl. Scheffler, W., Besteuerung von Unternehmen 2 (2018), S. 424
38 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.1
39 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.4
40 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.8ff.
41 Vgl. Preißer, M. et al., Reform der Grundsteuer und des Bewertungsrechts 2019 Kompakt (2020), S. 33
42 Vgl. Riepolt, J., Die Grundsteuerreform (2019), S. 25
43 Vgl. Riepolt, J., Die Grundsteuerreform, (2019), S. 43
44 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.125
45 Vgl. Riepolt, J., Die Grundsteuerreform (2019), S. 46
46 Vgl. Riepolt, J., Die Grundsteuerreform (2019), S. 44
47 Vgl. Riepolt, J., Die Grundsteuerreform (2019), S. 44
48 Vgl. Vgl. Jarass/Trautvetter, Grundsteuerreform – wer gewinnt, wer verliert? BB 2019, S. 1753
49 Vgl. Vgl. Jarass/Trautvetter, Grundsteuerreform – wer gewinnt, wer verliert? BB 2019, S. 1753
50 Vgl. Scheffler/Hey, Aktuelle Fragen der Grundsteuerreform, 2019, S. 13
51 Vgl. Eisele/Wiegand, Grundsteuerreform 2022/2025 (2020), S. 65
52 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.131
53 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.130
54 Vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer -und Bewertungsrechts vom 21.06.19, S.131
55 Vgl. Eisele/Wiegand, Grundsteuerreform 2022/2025 (2020), S. 68
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