Auswirkungen der Corona-Pandemie auf bestehende Mietverhältnisse. Ein insolvenzrechtlicher Fokus

Inhaltsverzeichnis

• Auswirkungen der Corona-Pandemie auf bestehende Mietverhältnisse mit insolvenzrechtlichem Fokus
• Abkürzungsverzeichnis
• A. „COVID-19“ ein mietrechtliches Problem…
• I. Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis §§ 535 ff. BGB
• Mieterschutz durch das BGB
• 1. Wohnraummietverhältnis
• 2. Gewerberaummietverhältnis
• 3. Sonstige Mietverhältnisse
• II. Mietrecht unter Beachtung der Corona-Pandemie
• B. Mietrechtliche Fallbeispiele
• 1. Zahlungsrückstände der Mieter von Wohnräumen und Gewerberäumen
• 1.1. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters
• 1.1.1. Mietstundung
• 1.1.2. Beantragung von Wohngeld
• 1.1.3. Beantragung von Grundsicherung für Arbeitssuchende
• 1.1.4. Beantragung der Corona-Soforthilfe
• 1.1.5. Notfall-Kinderzuschlag
• 1.2. Kündigungsausschluss
• 1.2.1. Kausalität zwischen Corona-Pandemie und Zahlungsverzug
• 1.2.2. Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen Mietrückstand und der Corona-Pandemie
• 1.3. Mietminderung bei Nichtnutzbarkeit von Gemeinschaftsflächen
• 1.3.1. Mietminderung bei Ausgangs- und Kontaktsperren nach § 313 Abs. 1 BGB
• 1.3.2. Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB
• 2. Einkommensverluste des Vermieters
• 2.1. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters
• 2.1.1. Stundung von Verbraucherdarlehen Art. 240 § 3 Abs. 1 EGBGB
• 2.1.2. Verwertung der Mietsicherheiten
• 2.1.3. Anspruch auf Verzugszinsen nach §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB
• 2.2. Weitere Reaktionsmöglichkeiten
• 2.3. Sonderkündigungsrechte
• 2.3.1. Ordentliche Kündigung
• 2.3.2. Außerordentliche Kündigung
• 2.3.3. Auslaufen des Kündigungsschutzes
• 3. Schließungsanordnung der Geschäfte
• 3.1. Mietminderungsanspruch nach § 536 BGB
• 3.1.1. Paralleles Beispiel: Tanzverbot im Ersten Weltkrieg
• 3.1.2. Mangelbegriff
• 3.1.3. Umfeld- oder Umweltmängel
• 3.1.4. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Gewerberaummiete
• 3.1.5. Ergebnis
• 3.1.6. Differenzierende Betrachtungsweise des BGH
• 3.2. Ein Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB
• 3.2.1. Subjektive Unmöglichkeit § 275 Abs. 1 Alt. 1 BGB
• 3.2.2. Objektive Unmöglichkeit § 275 Abs. 1 Alt. 2 BGB
• 3.2.3. Ergebnis
• 3.3. Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB
• 3.3.1. Nicht krisenbetroffene Betriebe
• 3.3.2. Anwendungsbereich § 313 BGB
• 3.3.3. Spezialgesetzgebung
• 3.3.4. Mietrechtliche Vorschriften
• 3.3.5. Zwischenergebnis
• 3.3.6. Wegfall der Geschäftsgrundlage
• 3.3.7. Nachträgliche Änderung der Umstände (reales Element)
• 3.3.8. Schwerwiegende Änderung (hypothetisches Element)

Zielsetzung und Themenschwerpunkte

Die vorliegende Bachelorarbeit befasst sich mit den miet- und insolvenzrechtlichen Herausforderungen, die Mieter und Vermieter aufgrund der Corona-Pandemie erleben. Ziel ist es, mögliche Lösungsansätze für die auftretenden Fragen zu entwickeln und die entsprechenden gesetzlichen Maßnahmen zu untersuchen.

• Mietrechtliche Auswirkungen der Corona-Pandemie auf Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse
• Insolvenzrechtliche Problemfelder im Zusammenhang mit mietrechtlichen Verpflichtungen
• Analyse der rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie
• Relevante Rechtsprechung und deren Bedeutung für die miet- und insolvenzrechtliche Praxis
• Entwicklung von Lösungsansätzen für die Bewältigung der Herausforderungen

Zusammenfassung der Kapitel

Die Arbeit untersucht zunächst das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis und beleuchtet die relevanten rechtlichen Vorgaben des BGB. Anschließend werden verschiedene mietrechtliche Fallbeispiele im Kontext der Corona-Pandemie analysiert, darunter Zahlungsrückstände der Mieter, Einkommensverluste des Vermieters und Schließungsanordnungen von Geschäften. Für jeden Fall werden mögliche Reaktionsmöglichkeiten der beteiligten Parteien sowie die rechtlichen Grundlagen und Folgen diskutiert.

Schlüsselwörter

Corona-Pandemie, Mietrecht, Insolvenzrecht, Mietverhältnis, Dauerschuldverhältnis, Wohnraummietverhältnis, Gewerberaummietverhältnis, Zahlungsrückstände, Mietminderung, Kündigungsausschluss, Sonderkündigungsrecht, Schließungsanordnung, Geschäftsgrundlage, Unmöglichkeit, Rechtsprechung, Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie.

Häufig gestellte Fragen

Welche Auswirkungen hatte die Corona-Pandemie auf das Mietrecht?

Die Pandemie führte zu massiven Zahlungsrückständen und rechtlichen Unsicherheiten. Der Gesetzgeber reagierte mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie, das unter anderem zeitweilige Kündigungsausschlüsse vorsah.

Können Mieter während der Pandemie die Miete mindern?

Eine Mietminderung nach § 536 BGB kommt bei gewerblichen Objekten in Betracht, wenn Schließungsanordnungen vorliegen. Bei Wohnraum ist dies schwieriger, es sei denn, Gemeinschaftsflächen sind nicht nutzbar. Oft wird stattdessen über § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) argumentiert.

Was bedeutet der Kündigungsschutz für Mieter in der Corona-Zeit?

Für einen bestimmten Zeitraum durften Vermieter Mietverhältnisse nicht allein wegen Mietrückständen kündigen, sofern diese nachweislich auf die Pandemie zurückzuführen waren. Die Kausalität musste vom Mieter glaubhaft gemacht werden.

Welche Optionen haben Vermieter bei Einkommensverlusten?

Vermieter können unter Umständen Mietsicherheiten verwerten, Verzugszinsen fordern oder selbst Stundungen für eigene Darlehen beantragen (Art. 240 § 3 EGBGB).

Gilt die Schließung eines Geschäfts als „unmöglich“ im Sinne des BGB?

In der Regel wird die Schließung nicht als Unmöglichkeit nach § 275 BGB gewertet, sondern als Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB, was eher zu einer Vertragsanpassung (Mietreduzierung) als zum vollständigen Wegfall der Zahlungspflicht führt.