ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
TABELLENVERZEICHNIS
1 EINLEITUNG
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung
2 DER IMMOBILIENANLAGEMARKT
2.1 Charakteristika der Immobilie als Wirtschaftsgut
2.2 Charakteristika des Immobilienmarktes
2.2.1 Teilmarktbildung
2.2.1.1 Sachliche Teilmärkte
2.2.1.2 Räumliche Teilmärkte
2.2.2 Immobilienmarktzyklen
2.2.3 Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
2.3 Die Beteiligungsformen in Immobilien
2.3.1 Direkte Immobilienanlage
2.3.1.1 Vorteile direkter Immobilieninvestitionen
2.3.1.2 Risiken direkter Immobilieninvestitionen
2.3.1.3 Kritische Würdigung der Immobiliendirektanlage
2.3.2 Indirekte Immobilienanlage
2.3.2.1 Vorteile indirekter Immobilieninvestitionen
2.3.2.2 Risiken indirekter Immobilieninvestitionen
2.3.2.3 Kritische Würdigung der indirekten Immobilienanlage
2.3.3 Direkte Immobilienkapitalanlagen in Konkurrenz zu anderen Assetklassen.
3 IDENTIFIZIERUNG DER RISIKOEINSTELLUNG INSTITUTIONELLER INVESTOREN ANHAND VON INVESTITIONSSTRATEGIEN
3.1 Investitionsstrategien in der Immobilienwirtschaft
3.1.1 Core-Investments
3.1.2 Core-plus-Investments
3.1.3 Value-added-Investments
3.1.4 Opportunistic-Investments
3.2 Ziele und Motive institutioneller Investoren
3.2.1 Differenzierung der Risikoeinstellungen institutioneller Investoren
3.2.1.1 Kennzeichen risikoaverser Investorengruppen.
3.2.1.2 Kennzeichen risikoneutralen Investorengruppen..
3.2.2 Anlageziele und –motive institutioneller Investoren in direkte Immobilienanlagen
4 ALLGEMEINE ANFORDERUNGEN AN DIE ASSETKLASSE BÜROIMMOBILIE AUS SICHT EINES CORE-INVESTORS
4.1 Wahl des geeigneten Büroimmobilienstandortes
4.1.1 Investments in Deutschland im Risikovergleich zu anderen Ländern
4.1.2 Empirischer Untersuchungsansatz auf deutsche Core-Standorte
4.1.3 Entwicklungen an großen deutschen Bürostandorten
4.2 Anforderungen an eine Core-Büroimmobilie
4.2.1 Mikrostandort
4.2.2 Gebäudequalität
4.2.2.1 Architektur.
4.2.2.2 Nutzungsanforderungen
4.2.2.3 Bewirtschaftungskosten
4.2.2.4 Energetische Anforderungen
4.2.2.4.1 Politische Rahmenbedingungen
4.2.2.4.2 Green Building als Megatrend
4.2.2.4.2.1 Nachhaltiges, energieeffizientes Bauen
4.2.2.4.2.2 Energiereduzierende Maßnahmen
4.2.2.4.2.3 Ökonomische Betrachtung
4.2.2.4.3 Immobilienzertifizierung
4.2.3 Objektmanagement
5 PRAXISBEISPIEL „KFW-GEBÄUDE“
5.1 Gebäudebeschreibung vor Sanierungsmaßnahmen
5.2 Energiekonzept
5.3 Umsetzung des Energiekonzepts
5.4 Auswirkungen auf die Bewirtschaftungskosten
5.5 Fazit des Praxisbeispiels
5.6 Belegung der allgemein gezogenen Rückschlüsse anhand Studien
6 SCHLUSSBEMERKUNG
ANHANGSVERZEICHNIS
LITERATURVERZEICHNIS
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Typologisierung nach Immobilienarten
Abbildung 2: Idealtypischer Immobilienzyklus
Abbildung 3: Vier-Quadranten-Modell – Anstieg der Nachfrage nach Flächen
Abbildung 4: Diversifizierung von Immobilien-Anlagestrategien
Abbildung 5: Risikoneigung und Isonutzenkurve
Abbildung 6: Rendite-/Risikoverhältnis von Immobilienanlageklassen
Abbildung 7: Risikofaktoren bei direkten Büroimmobilieninvestitionen
Abbildung 8: Kriterienkatalog – Attraktivität Mikrostandort Büro
Abbildung 9: Verfahrensschritte der technischen Analyse von Büroimmobilien
Abbildung 10: Kosten während des Lebenszyklus einer Immobilie.
Abbildung 11: Durchschnittswerte und Schwankungsbreite der Nebenkosten 2007 – Gebäudequalität hoch
Abbildung 12: Ganzheitliche Betrachtung von Green Buildings
Abbildung 13: Zusammenhang zwischen baulicher Qualität und ökonomischen Vorteilen von Green Buildings
Abbildung 14: Gegenüberstellung der Nachhaltigkeitslabels LEED und DGNB
Abbildung 15: KfW-Gebäude (alt)
Abbildung 16: Soll-/Istvergleich des Primärenergiebedarfs „KfW-Gebäude“
Abbildung 17: Systemschnitt
Abbildung 18: Nebenkostenvergleich „KfW-Gebäude“ zu „Vergleichsobjekt
Abbildung 19: KfW-Gebäude (saniert)
Tabelle 1: Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Tabelle 2: Zusammenfassende Darstellung der Anlagestrategien
Tabelle 3: Büromarkteckdaten an den deutschen Top-Standorten
„Die internationale Finanzkrise hat den Wunsch nach Sicherheit vor Rezession, I`nflation und Währungsverlusten erhöht.“1 In Zeiten der Unruhe und Unsicherheit an den Kapitalmärkten rückt das Anlagegut Immobilie wieder verstärkt in das Blickfeld von Investoren. Gerade Deutschland gilt auf dem internationalen Immobiliensektor als ein Markt, auf dem die Immobilienpreise noch in einem wirtschaftlichen Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Daher wird es eine Vielzahl an Investoren geben, die in den kommenden Jahren in den deutschen Immobilienmarkt sowohl direkt als auch indirekt investieren werden. Investoren mit unterschiedlicher Risikobereitschaft und differenzierten Anlagezielen suchen nach geeigneten Investitionsobjekten, deren Renditen sich in den eingegangenen Risiken widerspiegeln.
Infolge der Finanzkrise hat sich die Struktur der Investoren verändert, die Aversionen sind in Zeiten immer häufig wiederkehrender Krisen größer geworden, das Risikobewusstsein ebenfalls. Vermehrt treten eigenkapitalstarke institutionelle Investoren am Markt auf, deren Augenmerk verstärkt auf eine langfristig konstante Wertschöpfung aus der Assetklasse Büroimmobilie liegt.2 Es gilt zu untersuchen, welche Investorencharaktere aufgrund ihrer Rendite-/Risikoanforderung geneigt sind in den Typus Büroimmobilie zu investieren und welche Vorzüge die Immobilie gegenüber alternativer Anlageprodukte besitzt.
Um Wertschöpfungen aus Immobilieninvestments möglichst langfristig erzielen zu können, muss sich der Investor innerhalb des Investitionsentscheidungsprozesses hinterfragen, ob und wie sich Mieterträge nachhaltig generieren lassen. Daher müssen bei einer Immobilieninvestition auch in der Zukunft liegende mögliche Anforderungen an dieses Wirtschaftsgut berücksichtigt werden. Diese zukünftigen Anforderungen jedoch sind in der dynamischen Wirtschaftswelt vielschichtig prognostizierbar.
Im Rahmen einer empirischen Studie kommen Pfnür/Armonat, aufgrund Umfrage unter institutionellen Investoren zu dem Ergebnis, dass die zukünftigen Marktchancen eines Objektes wichtigste Rahmenbedingung für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist, gefolgt von den ökonomischen Entwicklungstendenzen des Immobilienstandortes und der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland.3 Dies bedeutet, dass der Investor den Erfolg eines Immobilieninvestments im großen Maße selbst in der Hand hält und der Erfolg wenig in Abhängigkeit von nicht beeinflussbaren Entwicklungstendenzen des Bundes gesehen wird.
Schlussendlich entscheidet der Immobiliennutzer, ob die Immobilie seinen Erwartungen genügt. Wichtigster Faktor, den es für Büroimmobilien zukunftsperspektivisch zu berücksichtigen gilt, ist die Entwicklung des jeweiligen Wirtschaftsstandorts an dem sie sich befindet. Dieser entscheidet in Zeiten von hohem Büroleerstand, ob und wieweit sich Mieterträge generieren lassen und ist daher perspektivisch auf seine bevorstehende wirtschaftliche und demographische Entwicklung zu prüfen. Es gilt darüber hinaus zu untersuchen, welche wesentlichen Kriterien zukünftig erforderlich sind um gegenüber Konkurrenzobjekten wettbewerbsfähig zu sein. Tendenzen bezüglich technischer Anforderungen sind ebenso zu analysieren wie das Gesamtbild einer Immobilie als Aushängeschild für den jeweilig eingemieteten Nutzer. Aufgrund der Langlebigkeit der Büroimmobilie sind Drittverwendungsfähigkeit und Nutzungsflexibilität ebenfalls wichtige Punkte, mit denen sich ein Investor mit langfristigem Anlagehorizont zu beschäftigen hat, um nachhaltig Mieterträge erwirtschaften zu können.
Hauptziel eines jeden Investors ist es dabei, die Rendite des Investitionsobjektes bei gegebenem Risiko zu maximieren. Aufgrund der stetig steigenden Nebenkosten wird die Energieeffizienz eine wichtige Rolle spielen. Es gilt zu hinterfragen, wie sich Nebenkosten durch effiziente Energiebauweise einsparen lassen und inwieweit der Investor dadurch bereit ist in Erwartung höherer Mieterträge einen höheren Preis für die Immobilie zu zahlen.
Das Energiebewusstsein wird durch die novellierte Energieeinsparverordnung zusätzlich verstärkt. Seitdem die Immobilie als größter Umweltverschmutzer ausgemacht ist, werden die energetischen Anforderungen zur Senkung des Kohlenstoffdioxid- Ausstoßes sukzessive erhöht.
Die Schlagwörter „Green Building“ und „Nachhaltigkeit“ fallen immer häufiger und schicken sich an, in der Immobilienwirtschaft zu den Megabegriffen dieses Jahrhunderts zu werden. Inwiefern zukünftig die Anforderungen einer Core-Büroimmobilie den Anforderungen an ein Green Buildings entsprechen müssen und welche Bedeutung in diesem Zusammenhang der Gebäudezertifizierungen zukommt gilt, es zu untersuchen.
Die Auseinandersetzung mit eben aufgeführter Thematik ist die Zielsetzung der vorliegenden Masterthesis.
Im Rahmen dieser Ausarbeitung wird in Kapitel 2 zunächst der Immobilienanlagemarkt untersucht. Neben der Herausstellung der Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie sowie des Immobilienmarktes werden die unterschiedlichen Beteiligungsmöglichkeiten vorgestellt. Final werden in diesem Abschnitt die Vorzüge einer direkten Immobilienkapitalanlage gegenüber konkurrierender Assetklassen erläutert.
Kapitel 3 setzt sich mit den unterschiedlichen Anlagestrategien in der Immobilienwirtschaft auseinander. Diese werden auf ihr Rendite-/Risikoprofil untersucht und den differierenden Risikoeinstellungen von Investoren zugeordnet. Abschließend werden die Anlageziele und –motive institutioneller Investoren in direkte Immobilienanlagen herausgestellt. Die Analyse, weshalb eine Büroimmobilie in das Anlageprofil eines stark risikoaversen Investors passt, bildet die Überleitung zum vierten Kapitel.
In Kapitel 4 werden die allgemeinen Anforderungen an die Assetklasse Büroimmobilie aus der Sicht eines sicherheitsorientierten Investors näher beleuchtet. In Anlehnung an die Risikoanalyse der Ratingagentur Feri wird in diesem Kapitel zunächst auf den Makrostandort eingegangen. Neben der Analyse, weshalb Deutschland im Risikovergleich zu anderen Ländern ein interessanter Markt für Core-Invesoren ist, werden die Anforderungen an einen nachhaioneller Investoren.
Auf dem Markt der Kapitalanlagen konkurriert eine unüberschaubare Anzahl von verschiedensten Anlageprodukten um die Gunst potentieller Anleger. Jede Anlageform unterscheidet sich von anderen durch bestimmte Merkmale. Der Investor hat dabei gemäß seiner persönlichen Präferenzen zu entscheiden, in welchen Markt und in welches Anlageprodukt er investiert. Immobilien unterscheiden sich dabei wesentlich von anderen Anlagegütern.
Herausragendes Merkmal einer Immobilie ist die Immobilität. Diese Standortgebundenheit impliziert die Besonderheit der Immobilie als heterogenes Wirtschaftsgut. Diese Einmaligkeit wird durch den Umstand verstärkt, dass nahezu jede Immobilie ein Unikat darstellt.4 Dies erschwert die Vergleichbarkeit und somit auch die Feststellung des Wertes einer Immobilie.
Ein weiteres Merkmal von Immobilien ist der lange Entwicklungsund Herstellungsprozess, der für die Errichtung einer Immobilie vonnöten ist. Die lange Produktionsdauer erhöht das ökonomische Risiko, da sich die Marktlage in dem Zeitraum zwischen Projektidee und der Baufertigstellung stark verändert haben kann und somit eventuell kein Bedarf mehr nach dem erstellten Wirtschaftsgut besteht.5
Das hohe Investitionsvolumen und die hohen Transaktionskosten sind ebenfalls kennzeichnend bei dem Erwerb einer Immobilie. Diese Eigenschaft grenzt den Kreis an potentiellen Investoren ein, die in der Lage sind, diese hohen Kapitalkosten zu entrichten. Die Transaktionskosten resultieren nicht allein aus den Kosten für die Eigentums- übertragung.6 Durch die Heterogenität der Immobilienstandorte und der häufigen Intransparenz fallen Informationsund Akquisitionskosten an, die von der Einschaltung eines Maklers bis hin zu Aufwendungen für eine Immobilienbegutachtung reichen.7
Weiteres Kennzeichen einer Immobilie ist der lange Lebenszyklus und die damit verbundene Kapitalbindung. Sowohl aus physisch-technischer, als auch aus ökonomischer Sicht zählt die Immobilie zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern. In aller Regel übersteigt dabei die physisch-technische Lebensdauer die ökonomische Lebensdauer. Nur durch ständige Anpassung an die Nutzeranforderungen kann die ökonomische Lebensdauer verlängert werden und sich der physisch-technischen Lebensdauer annähern. Da die Immobilie zu den begrenzt substituierbaren Wirtschaftsgütern zählt, sind solche Anpassungen jedoch nur in begrenztem Umfang möglich.8
Der Markt als Ort des Zusammentreffens von Angebot und Nachfrage ist vollkommen, wenn sich die dort gehandelten Güter durch Homogenität auszeichnen, eine absolute Angebotselastizität und Markttransparenz herrscht und eine große Anzahl von Anbietern und Nachfragern besteht.9 Da die Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie zu den spezifischen Charakteristika des Immobilienmarktes führen, ist festzustellen, dass der Immobilienmarkt ein unvollkommener Markt ist und aufgrund der in 2.1 aufgeführten Punkte mit keinem anderen Markt verglichen werden kann.10
Um die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen, wird dieser nach verschiedenen Kriterien segmentiert und ist daher ein fragmentierter Markt. Die Unterteilung in sachliche und räumliche Teilmärkte ist dabei häufiges Segmentierungskriterium. Um ein unüberschaubares Maß an Teilmärkten zu vermeiden, erscheint es sinnvoll, die Marktabgrenzung auf die wesentlichen Kriterien der Lage und der Nutzungsart zu reduzieren.
Im Rahmen der sachlichen Disaggregation des Immobilienmarktes wird dieser getrennt nach Nutzungsarten betrachtet. Aufgrund der Heterogenität der Nutzungen ist hier zumindest eine Unterteilung in homogene Teilmärkte erforderlich, wobei jeder Teilmarkt eine Immobilien-Assetklasse darstellt. So kann im ersten Schritt eine Differenzierung nach Wohn-, Gewerbe-, Industrieund Sonderimmobilien vorgenommen werden. Die Notwendigkeit einer differenzierten Analyse nach Nutzungsarten ist notwendig, damit beispielsweise unterschiedliche Entwicklungen der Mieten für Büro-, Wohnund Lagerflächen im Zeitablauf dargestellt werden können.11 Je nach Untersuchungszweck können die Teilmärkte weiter untergliedert werden (siehe Abbildung 1). Die Entscheidung wie tief ein Markt zu untergliedern ist wird anhand von Genauigkeitsanforderungen sowie durch die Datenlage auf dem Teilmarkt bestimmt.12
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Typologisierung nach Immobilienarten13
Die Standortgebundenheit von Immobilien führt dazu, dass sich das Angebot auf dem Immobilienmarkt nicht zu den Nachfragern hinbewegen kann, so dass „herrschende räumliche Ungleichgewichte kurzfristig nur über die Mobilität der Nachfrage oder räumliche Preisdifferenzen ausgeglichen werden“14 können. Da jede Immobilie nur in einem bestimmten Gebiet Marktwirksamkeit besitzt, zerfällt der Immobilienmarkt in eine Vielzahl an regionalen Teilmärkten.15 Die differenzierten Entwicklungen der räumlichen Teilmärkte bilden somit das aggregierte Gesamtbild des Marktes.16 Eine aggregierte
Untersuchung ermöglicht jedoch nur Aussagen zur grundsätzlichen Entwicklung des Immobilienmarktes. Für genauere Aussagen werden regionale, bei Prognosen für Einzelobjekte sogar lokale Marktanalysen empfohlen. Allerdings setzt hier häufig die Datenproblematik der Genauigkeit von Untersuchungen Grenzen.
Der Immobilienmarkt ist durch Zyklen geprägt. Diese drücken sich beispielsweise in den Schwankungen der Mietpreise, der Leerstandsquoten, des Investitionsvolumens sowie der Bauaktivität aus.17 Idealtypisch wird die zyklische Marktentwicklung als Sinuskurve dargestellt (vgl. Abbildung 2).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 2: Idealtypischer Immobilienzyklus18
In der Realität verlaufen die zyklischen Schwankungen allerdings unregelmäßiger, da der Immobilienmarkt von zahlreichen exogenen und endogenen Faktoren beeinflusst wird.19 Als Hauptursache für das zyklische Verhalten des Immobilienmarktes wird das eher unelastische Angebot an Immobilien gesehen. Mit Hilfe des Vier-Quadranten- Modells in Abbildung 3 können Abläufe auf dem Immobilienmarkt grafisch dargestellt werden. Nimmt beispielsweise die Nachfrage zu (von N0nach N1), kann darauf kurzfristig nicht mit einer Angebotsausweitung (B) reagiert werden. Aufgrund der daraus resultierenden Verknappung steigt der Marktpreis (von P0 nach P*), was wiederum Investoren dazu anregt Projektentwicklungsvorhaben anzustoßen (NB0nach NB1). Durch den langen Entwicklungsprozess der Immobilien ist die Nachfrage auf dem Markt jedoch zumeist schon wieder rückläufig, was einen Angebotsüberhang zur Folge hat. Das Nachlassen der Projektentwicklungstätigkeit sowie Preisverfall am Markt (von P* nach P1) sind die Folge.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Vier-Quadranten-Modell – Anstieg der Nachfrage nach Flächen20
Das Sinken der Preise verursacht wiederum gemeinsam mit einer gleichzeitig einsetzenden Verbesserung der konjunkturellen Lage den Anstieg der Nachfrage. Die gesunkene Nachfragesituation bewirkt eine Erholung auf dem Immobilienmarkt und den Rückgang der Leerstandsrate.21 Die Durchschnittsdauer von Immobilienmarktzyklen beträgt in der Regel zwischen neun und zehn Jahren.22 Eine Prognose von Immobilienzyklen ist in einem Zeitraum von 3 bis 5 Jahren möglich und sinnvoll. Eine längerfristige Prognose ist aufgrund der starken Marktdynamik und der daraus im Zeitablauf resultierenden zunehmenden Unsicherheit nicht zuverlässig.23
Wie in Kapitel 2.2.2 aufgezeigt, unterliegt die Immobilie der Gewerbeund Wohnungsmärkte zyklischen Wertänderungen, die mit den Änderungen der Gesamtwohlfahrt in Verbindung stehen. Der Immobilienmarkt darf demzufolge nicht als geschlossenes System gesehen werden, da eine Vielzahl von Faktoren auf ihn einwirken. Am Immobilienmarkt herrschende Ungleichgewichte können nur über Preisdifferenzen auf räumlichen Teilmärkten ausgeglichen werden.24 Untersuchungen europäischer Büromärkte haben ergeben, dass die Mieten als wichtigste immobilienökonomische Kennziffer zwar von nationalen und internationalen makroökonomischen Faktoren wie der allgemeinen Wirtschaftskonjunktur oder dem Zinsniveau abhängen, jedoch vorwiegend von regionalen und lokalen Faktoren beeinflusst werden. Eine Marktund Standortanalyse ist wesentlicher Bestandteil für die Bewertung dieser zukünftigen Rahmenbedingungen.25
Für eine Systematisierung der Einflussfaktoren kann eine Unterteilung in soziodemographische, wirtschaftliche und politische Faktoren vorgesehen werden.26 Ohne Anspruch auf Vollständigkeit zu erheben werden in Tabelle 1 einige Einflussfaktoren des Immobilienmarktes dargestellt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt27
Die Faktoren wirken mit unterschiedlicher Stärke auf die einzelnen Teilmärkte. So bestimmen die Bevölkerungsentwicklung und die Wohnungspolitik eher den Wohnungsmarkt, während die Entwicklung der Beschäftigtensituation starken Einfluss auf den Markt der Büroflächen hat.
Die allgemeine Konjunkturentwicklung, in der Regel gemessen am Bruttoinlandsprodukt28, wird als einer der stärksten Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt gesehen.
Dabei wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt gegenüber der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung als nachläufig angesehen.29 Jedoch ist der Zusammenhang zwischen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und des Immobilienmarktes differenziert zu betrachten. Die Mietentwicklungen können aufgrund der Vielzahl an Marktsegmenten (sowohl den räumlichen als auch den sachlichen Teilmärkten) in manchen Segmenten der Entwicklung des BIP um mehrere Jahre folgen, während in anderen Segmenten ein Gleichauf bzw. sogar ein Vorlauf zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung festzustellen ist.
Die möglichen Immobilienanlageformen unterscheiden sich deutlich in ihrer Charakteristik und sind daher zu differenzieren. Im Folgenden werden mit der direkten und indirekten Immobilienanlage die beiden zentralen Assetklassen30 im Immobilienanlageuniversum erläutert.
Bei einer Direktanlage wird eine Investition in eine konkrete Immobilie getätigt und stellt die traditionelle Form der Immobilienanlage dar. Die Direktanlage lässt sich in unterschiedliche Kriterien unterscheiden:
- Geographische Lage des Grundstücks,
- Nutzungsart und damit verbundenes Marktsegment,
- Lebenszyklusstadium des Grundstücks,
- Eigennutzung / Fremdnutzung,
- Investitionsvolumen / aktueller Bestandswert,
- Alter der baulichen Anlage,
- Rechtlicher Status.31
Diese Kriterien lassen sich aus der in 2.1 aufgeführten Eigenschaften von Immobilien sowie der in 2.2 dargestellten Charakteristika des Immobilienmarktes ableiten.
Direkte Immobilieninvestitionen weisen eine Reihe an Vorteilen auf. Die direkte Kontrolle über das Objekt sowie die alleinige Entscheidungsgewalt über den Zeitpunkt des Kaufs bzw. Verkaufs kann mit großen Erfolgschancen verbunden sein.32 Dabei ist der Einfluss der Immobilienzyklen entscheidend für das richtige Timing von Immobilien- Direktanlagen.33
Darüber hinaus besteht hier im Gegensatz zu Investitionen in alternative Anlageklassen wie Aktien oder Anleihen die Möglichkeit der aktiven Wertschöpfung (Cash-Flow) und Wertsteuerung (Wertänderung).34 Aus diesen beiden Parametern wird in der Regel auch die Rentabilität der Immobiliendirektanlage gemessen.35 Der Cash-Flow und die Wertänderung einer Immobilie werden im Wesentlichen durch die individuellen Eigenschaften des Objektes (Lage, Nutzungskonzept, Architektur, technische Gebäudeausrüstung, Höhe der Bewirtschaftungskosten, etc.), dem Objektmanagement, den Einflüssen aus dem jeweiligen Immobilienteilmarkt sowie den gesamtwirtschaftlichen
Rahmenbedingungen beeinflusst. Gerade die Eigenschaften des Objektes sowie das Management sind durch den Investor beeinflussbar. Je besser die Nutzungskonzeption und die allgemeinen Objektbeschaffenheiten sind, desto höher sind die erzielbaren Erträge. Die Wertschöpfung lässt sich durch das Management optimieren, indem Betriebskosten gesenkt werden und/oder ein aktives Vermietungsmanagement implementiert wird.36 Auf die Punkte Objekteigenschaften und Objektmanagement wird in Kapitel 4 nochmals im Detail eingegangen.
Direkter Immobilienbesitz wird häufig in Verbindung mit dem Schutz vor erwarteter oder unerwarteter Inflation gebracht.37 Diverse empirische Untersuchungen konnten jedoch keine eindeutige Auskunft darüber geben. Eine Untersuchung des DIX38 in den Jahren 1996 bis 1999 zeigte jedoch, dass die Total Returns in diesem Zeitraum deutlich über der Inflationsrate lagen, was eindeutig für einen Inflationsschutz spricht.39 Der Zeitraum der Untersuchung ist jedoch sehr kurz, so dass diese Studie auch kein endgültiges Urteil darüber gibt. Bezüglich der Beziehung von Immobilien und Inflation bleibt festzuhalten, dass es tatsächlich eine Mehrzahl an Wirkungsketten gibt, die für einen positiven Zusammenhang zwischen dem Anstieg von Konsumentenpreisen und einem Immobilienwertanstieg sprechen.40 Jedoch ist eine generelle Aussage über den Inflationsschutz aufgrund der regional und teilweise auch lokal zu differenzierenden Immobilienstandorte nicht möglich.41
Eine Direktinvestition in Immobilien ist auch mit Nachteilen verbunden. An erster Stelle ist die eingeschränkte Flexibilität des Investors zu nennen, die auf die geringe Marktliquidität, die allgemeine mangelnde Transparenz des Marktes, den beträchtlichen Verwaltungsaufwand sowie auf hohe Such-, Bewertungs-, und sonstige Transaktionskosten zurückgeht.42 Diese Faktoren machen diese Form der Kapitalanlage wenig fungibel.
Die Volatilität der Renditen kann durch Veränderungen der Einflussgrößen, die sich aus objektspezifischen oder managementbedingten Gründen ableiten, beeinflusst werden. Darüber hinaus nehmen auch Marktdaten Einfluss auf die Wertermittlung, die durch den Investor in der Regel nicht beeinflussbar sind. Diese Parameter stellen ein Risiko für die Kapitalanlage dar, insbesondere wenn die Rendite unter die erwarteten Werte sinkt.43
Die Volatilität der Gesamtrentabilität wird außerdem durch die Schwankungen der Grundstückswerte, die regelmäßig ermittelt werden, beeinflusst. Gutachtenwerte sind jedoch häufig geglättet und unterschätzen tatsächliche Marktpreise.44 Die Glättung verkleinert die Volatilität künstlich.
Im Regelfall führt direkter Immobilienbesitz zu Klumpenrisiken im Portfolio des Investors, da der Portfolioanteil der in Immobilien investiert ist nicht den gesamten Immobilienmarkt repräsentiert, sondern nur die Charakteristika bestimmter Objekte und Lagen. Mit steigender Anzahl an Immobilienanlagen wird das unsystematische Risiko45 des Portfolios zwar reduziert, da jedoch nicht alle Anlagen gleich groß sind, besteht hier eine Risikoquelle. Darüber hinaus ist ein starker Diversifikationseffekt häufig sehr schwierig, da die hohen Kapitalbindungen für einzelne Direktinvestitionen bei gleichzeitig begrenzten Anlagemitteln den Erwerb einer ausreichenden Anzahl an Objekten oft ausschließen.46
Des Weiteren nehmen Marktrisiken Einfluss auf die Immobilien-Direktanlage, die durch den Investor nicht beeinflussbar sind. Solche systematischen Risiken können beispielsweise aus Veränderungen im politischen Umfeld oder aus Veränderungen des Marktzinses resultieren.47
Immobilien-Direktinvestitionen werden weitgehend als sichere Anlage mit konstanten Einnahmen gewertet, anderjedoch als langfristige und wenig liquide Investition angesehen.48
Der signifikanteste Vorteil von direkten Immobilienanlagen ist, dass der Investor die direkte Kontrolle über sein Objekt beherrscht und dadurch aktive Wertsteuerung und Wertschöpfung betreiben kann. Dabei kann der Investor je nach Know-how und verfügbaren Kapazitäten entscheiden, ob er das Management selber durchführen oder an einen externen Dritten outsourcen möchte. Darüber hinaus kommen dem Investor sämtliche Einnahmen sowie die Wertsteigerung zu Gute.49
[...]
1 Aengevelt, Makler fürchten keine Rezession, o. S.
2 Harriehausen, Risiken auf dem Büromarkt, o. S.
3 Vgl. Pfnür/Armonat, Ergebnisbericht „Immobilienkapitalanlage institutioneller Investoren- Risikomanagement und Portfolioplanung“, S. 46.
4 Vgl. Mayrzedt/Geiger/Klett/Beyerle, Internationales Immobilienmanagement, S. 6.
5 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 20.
6 Eigentumsübertragungskosten umfassen in aller Regel die Grunderwerbssteuer, Grundbuchund Notargebühren. Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 20.
7 Vgl. ebenda, S. 20.
8 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 20.
9 Vgl. Hartmann/Härter, Allgemeine Wirtschaftslehre, S. 217.
10 Vgl. Falk, Immobilienmanagement, S. 18.
11 Vgl. Hummel, Prognose Immobilienmärkte, S. 18.
12 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 434.
13 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Immobilienökonomie, S. 120.
14 Becher, Klassifikation Immobilienmärkte, S. 2.
15 Vgl. Kofner, Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft, S. 22.
16 Vgl. ebenda, S. 22.
17 Vgl. Fürst/Heine/Spars, Zyklizität und räumliche Teilmarktkohäsion des Berliner Büromarkts, S. 141.
18 Eigene Darstellung in Anlehnung an Gondring, Immobilienwirtschaft, S. 59.
19 Vgl. Wernecke/Rottke, Praxishandbuch Immobilienzyklus, S. 52.
20 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Immobilienökonomie – Volkswirtschaftliche Grundlagen, S. 145.
21 Vgl. ebenda, S.32 ff.
22 Vgl. Logar, Von Zyklen profitieren, S. 38.
23 Vgl. Bone-Winkel/Thomas/Schäfers/Leopoldsberger/Tilmes/Sotelo/Rottke, Stand und Entwicklungstendenzen der Immobilienökonomie, S. 64.
24 Vgl. Becher, Klassifikation der regionalalen Immobilienmärkte der Bundesrepublik Deutschland, S. 2.
25 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 248 f..
26 Vgl. ebenda, S. 420.
27 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, Immobilienökonomie, S. 33.
28 Infolge wird „Bruttoinlandsprodukt“ durch „BIP“ abgekürzt.
29 Vgl. Schulte, Immobilienökonomie, S. 33 f.
30 Als Assetklasse wird das Anlagesegment bezeichnet, in das investiert wird. Beispiele hierfür sind Aktien, Fonds, Renten oder Immobilien. Vgl. Börsenlexikon, Börsenbegriffe von A-Z, o. S.
31 Vgl .Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 140.
32 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S.37 f.
33 Vgl. Schulte, Schriften zur Immobilienökonomie; Band 1, S. 169.
34 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S.37 f.
35 Cash-Flow und Wertänderung bilden die wesentlichen Bestandteile des Total Returns.
36 Vgl. Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 140-143.
37 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S.37 f.
38 „DIX“ steht für „Deutscher Immobilienindex“.
39 Vgl. Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 147 f.
40 Auf ein genaueres Aufzeigen der Wirkungsketten wird an dieser Stelle verzichtet, Literaturverweis auf Walter, Immobilien und Inflation – keine einfache Beziehung, S. 21-23.
41 Vgl. Walter, Immobilien und Inflation – keine einfache Beziehung, S. 22 f.
42 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S.38.
43 Vgl. Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 147 f.
44 Unter Glättung werden die Unterschätzung des Wertänderungsrisikos sowie die Aggregation von Einzelrenditen auf Portfoliodurchschnittsrenditen verstanden. Die Glättung konnte anhand von Untersuchungen in den USA bewiesen werden. Glättungseffekte im DCF-Verfahren sind geringer als in den Wertermittlungsverfahren nach WertV und eignen sich daher besser für die Wertermittlung von Bestandsimmobilien. Vgl. Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 144 f.
45 Als unsystematisches Risiko wird das untenehmensspezifische Risiko gesehen, dieses kann durch Diversifikation reduziert werden.
46 Vgl. Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Handbuch Immobilieninvestition, S.38.
47 Vgl. Walbröhl, Immobilienanlageentscheidung, S. 143.
48 Vgl. Bone-Winkel/Thomas/Schäfers/Leopoldsberger/Tilmes/Sotelo/Rottke, Stand und Entwicklungstendenzen der Immobilienökonomie, S. 116.
49 Vgl. Schäfer/Conzen, Praxishandbuch der Immobilieninvestition, S. 20.
