Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern

Inhaltsverzeichnis

1 EINLEITUNG

1.1 PROBLEMSTELLUNG

1.2 ZIELSETZUNG UND ABGRENZUNG

1.3 AUFBAU UND METHODIK DER ARBEIT

2 GRUNDLAGEN

2.1 DEFINITION

2.1.1 Begriffsinhalt

2.1.2 Typisierung und Erscheinungsformen

2.2 MARKTENTWICKLUNGEN

2.2.1 Einzelhandelsmarkt

2.2.2 Territorialer Shopping-Center-Markt

2.2.2.1 Entwicklung in Europa

2.2.2.2 Entwicklung in Deutschland

2.2.3 Europäischer Investmentmarkt

2.2.3.1 Tranksaktionsvolumen

2.2.3.2 Renditen

3 WERTRELEVANTE FAKTOREN

3.1 STANDORT

3.1.1 Einzugsbereich

3.1.2 Makrostandort

3.1.3 Mikrostandort

3.1.4 Charakterisierende Kenngrößen

3.2 OBJEKTSPEZIFISCHE MERKMALE

3.2.1 Centermanagement

3.2.2 Branchen- und Mietermix

3.2.3 Magnetmieter

3.3 BAU- UND PLANUNGSRECHT

3.3.1 Zulässigkeit von Vorhaben

3.3.2 Baugebiete für Shopping-Center

3.3.3 Bebauungsplanaufstellung

3.3.4 Festsetzung und Beschränkungen im Bebauungsplan

3.4 MIETVERTRÄGE

3.4.1 Mietvertragliche Regelungen

3.4.2 Mietflächen

3.4.3 Mietvertragsgestaltung

4 WERTERMITTLUNG

4.1 VERKEHRSWERT

4.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN

4.2.1 Vergleichswertverfahren

4.2.1.1 Allgemein

4.2.1.2 Bodenwertermittlung

4.2.2 Ertragswertverfahren

4.2.2.1 Verfahrensablauf

4.2.2.2 Verfahrensparameter

4.2.3 Sachwertverfahren

4.2.3.1 Verfahrensablauf

4.2.3.2 Verfahrensparameter

4.3 BESONDERHEITEN BEI SHOPPING-CENTERN

4.3.1 Eingangsparameter der Wertermittlung

4.3.1.1 Flächen

4.3.1.2 Mieten

4.3.3 Einfluss der wertrelevanten Faktoren

5 SPEZIFISCHE WERTERMITTLUNGSDATEN/-PARAMETER

5.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN

5.1.1 Bodenwert

5.1.2 Nachhaltige Miete

5.1.3 Bewirtschaftungskosten

5.1.3.1 Verwaltungskosten

5.1.3.2 Betriebskosten

5.1.3.3 Instandhaltungskosten

5.1.3.4 Mietausfallwagnis

5.1.4 Liegenschaftszinssatz

5.1.5 Restnutzungsdauer

5.1.6 Marktanpassungsfaktor

5.2 SACHWERTVERFAHREN

5.2.1 Bodenwert

5.2.2 Normalherstellungskosten

5.2.3 Außenanlagen

5.2.4 Baunebenkosten

5.2.5 Herstellungswert

5.2.6 Gesamtnutzungsdauer

5.2.7 Alterswertminderung

5.2.8 Grundstückssachwert (€/m² Nutzfläche)

5.2.9 Marktanpassungsfaktor

5.3 VERGLEICHS-/PLAUSIBILITÄTSKENNDATEN

5.3.1 Verhältnis Sachwert/Ertragswert

5.3.2 Rohertragsvervielfältiger

5.3.3 Reinertragsvervielfältiger

5.3.4 Bodenwertanteil

5.3.5 Nutzflächenvervielfältiger

6 BEISPIEL EINER VERKEHRSWERTERMITTLUNG

6.1 ALLGEMEINES

6.2 WERT DES GRUND UND BODENS

6.3 SACHWERTERMITTLUNG

6.4 ERTRAGSWERTERMITTLUNG

6.5 VERKEHRSWERT

6.6 VERHÄLTNISZAHLEN

7 ZUSAMMENFASSUNG

Zielsetzung & Themen

Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, grundlegende Kenntnisse für die komplexe Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern zu vermitteln und spezifische Marktdaten bereitzustellen, um Sachverständigen eine fundierte Bewertungsgrundlage zu ermöglichen. Die zentrale Forschungsfrage fokussiert sich darauf, wie bei der Bewertung dieser spezifischen Handelsimmobilien die wesentlichen wertrelevanten Faktoren und marktgerechten Parameter in den normierten Verfahren (insbesondere im Ertragswertverfahren) korrekt abgebildet werden können, um eine marktwertgetreue Verkehrswertermittlung zu gewährleisten.

• Grundlagen von Shopping-Centern: Begriffsbestimmung, Typisierung und Marktentwicklungen.
• Analyse wertrelevanter Faktoren: Standortmerkmale, objektspezifische Faktoren, Baurecht und Mietvertragsgestaltung.
• Methodik der Verkehrswertermittlung: Anwendung der normierten Verfahren unter Berücksichtigung der Besonderheiten von Shopping-Centern.
• Ableitung spezifischer Marktdaten: Auswertung von Verkehrswertgutachten und Erstellung einer Datenbank für Bewertungsparameter.
• Praxisbeispiel: Vollständige Durchführung einer beispielhaften Verkehrswertermittlung eines Shopping-Centers.

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1 EINLEITUNG: Hinführung zum Thema und Erläuterung der Problemstellung, Zielsetzung sowie des methodischen Aufbaus der Diplomarbeit.

2 GRUNDLAGEN: Vermittlung von Basiswissen zu Shopping-Centern, ihrer Typisierung sowie den aktuellen Marktentwicklungen in Deutschland und Europa.

3 WERTRELEVANTE FAKTOREN: Detaillierte Untersuchung der entscheidenden Faktoren für den Wert eines Shopping-Centers, insbesondere Standort, objektspezifische Merkmale, Baurecht und Mietverträge.

4 WERTERMITTLUNG: Darstellung der normierten Wertermittlungsverfahren und der spezifischen Besonderheiten, die bei der Bewertung von Shopping-Centern zu beachten sind.

5 SPEZIFISCHE WERTERMITTLUNGSDATEN/-PARAMETER: Aufbereitung marktkonformer Daten und Kennzahlen aus einer umfassenden Literaturrecherche und Datenbankanalyse für die Bewertungsanwendung.

6 BEISPIEL EINER VERKEHRSWERTERMITTLUNG: Praxisorientierte Veranschaulichung der Bewertungsmethodik anhand einer detaillierten beispielhaften Verkehrswertermittlung.

7 ZUSAMMENFASSUNG: Abschließende Reflexion der zentralen Ergebnisse der Arbeit zur Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern.

Schlüsselwörter

Shopping-Center, Verkehrswertermittlung, Gewerbeimmobilien, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Standortanalyse, Centermanagement, Magnetmieter, Mietvertragsgestaltung, Marktdaten, Liegenschaftszinssatz, Baurecht, Branchenmix, Mietflächenberechnung, Immobilienbewertung.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?

Die Arbeit beschäftigt sich mit den spezifischen Anforderungen an die Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern, um diese als komplexe Gewerbeimmobilien marktgerecht bewerten zu können.

Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?

Zu den Kernbereichen zählen die Marktentwicklungen, die Analyse wertrelevanter Einflussfaktoren wie Standorte und Mietverträge sowie die Anwendung normierter Bewertungsverfahren bei Shopping-Centern.

Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?

Ziel ist es, notwendige Fachkenntnisse für die Bewertung zu vermitteln und spezifische, marktkonforme Daten und Parameter aus einer eigens erstellten Datenbank für die Praxis auszuweisen.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit kombiniert eine umfangreiche Literaturrecherche mit der Analyse zahlreicher realer Verkehrswertgutachten, die in einer vom Verfasser erstellten Excel-Datenbank ausgewertet wurden.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Fundierung zu Centertypen und Marktdaten, eine detaillierte Analyse wertrelevanter Faktoren sowie die Darstellung der Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?

Wichtige Begriffe sind Shopping-Center, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz und marktgerechte Bewertungsdaten.

Wie werden Magnetmieter in der Wertermittlung berücksichtigt?

Magnetmieter werden aufgrund ihrer Anziehungskraft für die Passantenfrequenz als kritisch eingestuft. Sie erhalten oft Mietzugeständnisse in langfristigen Verträgen, weshalb der Sachverständige deren Bonität und den Einfluss auf den gesamten Mietmix besonders prüfen muss.

Warum spielt das Baurecht bei der Bewertung von Shopping-Centern eine so zentrale Rolle?

Das Baurecht regelt die zulässigen Verkaufsflächen, welche die Basis für die potenziellen Mietflächen und damit die Ertragskraft bilden. Es definiert somit direkt das Entwicklungspotenzial und die bauliche Nutzung des Objekts.

Was zeigt das Praxisbeispiel in Kapitel 6 auf?

Es demonstriert die konkrete Durchführung einer Verkehrswertermittlung unter Anwendung der zuvor erläuterten Bewertungslogik für ein regionales Shopping-Center, wobei Daten modifiziert wurden, um Rückschlüsse auf reale Objekte auszuschließen.