Entwicklung eines Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

1.1 Relevanz der Problemstellung

1.2 Methodik und Ziele der Untersuchung

2 Einführung und Grundlagen des Facility Managements

2.1 Historische Entwicklung des Facility Managements

2.2 Grundlagen und Begriffsdefinitionen

2.2.1 Immobilien

2.2.2 Ansätze des betrieblichen Immobilienmanagements

2.2.2.1 Corporate Real Estate Management

2.2.2.2 Facility Management

2.2.2.3 Begriffsabgrenzung Corporate Real Estate Management und Facility Management

2.3 Bedeutung und Ziele des Facility Management

2.4 Der Immobilienlebenszyklus als Grundgedanke des Facility Managements

2.5 Facility Management im 3-Phasenmodell des Immobilienlebenszyklus

2.5.1 Entstehungsphase

2.5.2 Nutzungsphase

2.5.2.1 Flächenmanagement

2.5.2.2 Technisches Gebäudemanagement

2.5.2.3 Infrastrukturelles Gebäudemanagement

2.5.2.4 Kaufmännisches Gebäudemanagement

2.5.2.5 Umnutzung / Umbau / Erneuerung

2.5.3 Verwertungsphase

3 Theoretische Grundlagen einer Neuorganisation

3.1 Grundbegriffe der Organisation

3.2 Aufbauorganisation

3.2.1 Aufgabenanalyse

3.2.2 Aufgabensynthese

3.2.2.1 Stellenbildung

3.2.2.2 Kompetenzen und Verantwortlichkeiten

3.2.2.3 Information und Kommunikation

3.2.3 Organisationsmodelle

3.2.3.1 Einliniensystem

3.2.3.2 Mehrliniensystem (oder Funktionssystem)

3.2.3.3 Stab-Liniensystem

3.2.3.4 Spartensystem

3.2.3.5 Matrixsystem

3.3 Ablauforganisation

4 Die Liegenschaftsverwaltung in der Stadt Saalfeld – Eine Ist-Analyse

4.1 Zahlen und Daten

4.2 Die Liegenschaftsabteilung

4.2.1 Organisatorischer Aufbau

4.2.2 Mitarbeiter und Aufgabenschwerpunkte

4.2.3 Vergleichsring

4.3 Zusammenstellung der relevanten bebauten Grundstücke

4.3.1 Schulgebäude und Grundstücke

4.3.1.1 Überblick

4.3.1.2 Hausmeisterdienste

4.3.1.3 Aufgabenanalyse

4.3.2 Verwaltungsgebäude

4.3.2.1 Überblick

4.3.2.2 Hausmeister- und Reinigungsdienste

4.3.2.3 Aufgabenanalyse

4.3.3 Villa Bergfried

4.3.3.1 Überblick

4.3.3.2 Hausmeisterdienste

4.3.3.3 Aufgabenanalyse

4.3.4 Obdachlosenwohnheime und Übergangswohnheim

4.3.4.1 Überblick

4.3.4.2 Hausmeisterdienste

4.3.4.3 Aufgabenanalyse

4.3.5 Zusammenfassung

5 Facility-Management-Konzept – Eine organisatorische Neuausrichtung

5.1 Untersuchung von Rechts- bzw. Organisationsformalternativen

5.1.1 Überblick und Nutzwertanalyse

5.1.2 Zusammenfassung und Beurteilung

5.2 Organisationsmodelle

5.2.1 Eigentümer-Modell

5.2.2 Mieter-/Vermieter-Modell

5.2.3 Management-Modell

5.2.4 Zusammenfassender Überblick und Beurteilung

5.3 Aufgabensynthese im Sinne des Facility-Managements

5.3.1 Interne und externe Leistungserstellung – die Make-or-Buy-Entscheidung

5.3.1.1 Reinigungsleistungen

5.3.1.2 Hausmeisterleistungen an Schulen

5.3.1.3 Hausmeisterleistungen an Verwaltungsgebäuden

5.3.2 Strukturierung des zentralen Liegenschaftsmanagements

5.3.3 Zusammenfassung

5.4 Projektorganisation

6 Fazit

Zielsetzung & Themen

Ziel der Arbeit ist die Erstellung eines ganzheitlichen Facility-Management-Konzeptes für die Stadt Saalfeld, um ineffiziente Verwaltungsstrukturen abzubauen, Kosteneinsparpotenziale zu identifizieren und eine transparente Steuerung des kommunalen Immobilienvermögens zu ermöglichen.

• Analyse des aktuellen Immobilienbestandes und der Bewirtschaftungskosten in Saalfeld
• Untersuchung von Organisationsmodellen für das Liegenschaftsmanagement
• Evaluation von Make-or-Buy-Entscheidungen bei infrastrukturellen Dienstleistungen
• Entwicklung eines zentralen Liegenschaftsmanagements als effiziente Organisationsstruktur
• Einsatz betriebswirtschaftlicher Instrumente zur Steuerung kommunaler Gebäude

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1 Einleitung: Erläutert die Relevanz der Arbeit aufgrund des hohen Kostendrucks kommunaler Immobilien und definiert die methodische Vorgehensweise.

2 Einführung und Grundlagen des Facility Managements: Bietet einen Überblick über die Historie, zentrale Begriffsdefinitionen und den Immobilienlebenszyklus als Basis für das Facility Management.

3 Theoretische Grundlagen einer Neuorganisation: Behandelt die organisatorischen Kernaspekte wie Aufbau- und Ablauforganisation sowie verschiedene Organisationsmodelle zur Strukturierung.

4 Die Liegenschaftsverwaltung in der Stadt Saalfeld – Eine Ist-Analyse: Analysiert den aktuellen Gebäudebestand, die Kosten und die bestehenden Verwaltungsstrukturen in Saalfeld.

5 Facility-Management-Konzept – Eine organisatorische Neuausrichtung: Erarbeitet konkrete Ansätze zur Reorganisation des Liegenschaftsmanagements, einschließlich Rechtsformen und Leistungsbeziehungen.

6 Fazit: Fasst die Ergebnisse zusammen und betont die Notwendigkeit einer ganzheitlichen Betrachtung für eine wirtschaftliche kommunale Liegenschaftsverwaltung.

Schlüsselwörter

Facility Management, Kommunale Liegenschaftsverwaltung, Gebäudemanagement, Immobilienlebenszyklus, Organisation, Make-or-Buy-Entscheidung, Wirtschaftlichkeit, Flächenmanagement, Technisches Gebäudemanagement, Infrastrukturelles Gebäudemanagement, Kaufmännisches Gebäudemanagement, Benchmarking, Saalfeld, Nutzwertanalyse

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?

Die Diplomarbeit untersucht die Liegenschaftsverwaltung der Stadt Saalfeld und entwickelt ein Facility-Management-Konzept zur Optimierung der Bewirtschaftung kommunaler Gebäude.

Was sind die zentralen Themenfelder?

Die zentralen Themen umfassen die betriebliche Immobilienwirtschaft, Organisationsentwicklung innerhalb der öffentlichen Verwaltung, sowie das Facility Management in der Nutzungsphase von Immobilien.

Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?

Das Hauptziel ist die Entwicklung eines praktikablen und realistischen Organisationskonzepts, das durch ein zentrales Liegenschaftsmanagement Einsparpotenziale und eine ganzheitliche Immobilienbetrachtung in der Stadt Saalfeld ermöglicht.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Der Autor stützt sich auf die Auswertung aktueller Fachliteratur und Richtlinien (z.B. von KGSt, DStGB, GEFMA), eine detaillierte Ist-Analyse des städtischen Gebäudepools sowie eine Nutzwertanalyse zur Auswahl geeigneter Organisationsformen.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Nach den theoretischen Grundlagen zum Facility Management und zur Organisation folgt eine detaillierte Ist-Analyse der Saalfelder Verwaltung. Abschließend wird ein konkretes Konzept zur organisatorischen Neuausrichtung inklusive Make-or-Buy-Entscheidungen vorgestellt.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?

Wesentliche Begriffe sind Facility Management, kommunales Liegenschaftsmanagement, Gebäudewirtschaft, Organisationsmodelle und Wirtschaftlichkeit.

Warum ist eine Reorganisation der Liegenschaftsverwaltung in Saalfeld erforderlich?

Die aktuelle Situation ist von einer Zersplitterung der Aufgaben auf verschiedene Fachämter geprägt, was zu Ineffizienzen, Doppelarbeiten und fehlender Transparenz bei den Kosten führt.

Welches Organisationsmodell empfiehlt der Autor für Saalfeld?

Der Autor empfiehlt die Einführung eines zentralen Liegenschaftsmanagements auf Basis des Mieter-/Vermieter-Modells, um Ressourcenverbräuche transparent zuzuordnen und die Fachbereiche zu entlasten.