Immobilienpreise. Ist die Entwicklung am österreichischen Immobilienmarkt gerechtfertigt?

In der vorliegenden Arbeit wird die Entwicklung der Immobilienpreise von 2015 bis 2023 auf dem österreichischen Markt untersucht und hinterfragt, ob diese im Hinblick auf fundamentale ökonomische Faktoren gerechtfertigt ist. Hintergrund der Arbeit sind Preisblasen auf Immobilienmärkten, die verheerende Folgen für die gesamte Volkswirtschaft verursachen können, wie die Finanzkrise 2008 gezeigt hat. Um solche Krisen frühzeitig zu erkennen und die Stabilität der Märkte zu sichern, analysiert die österreichische Nationalbank mittels eines Fundamentalpreisindikators Immobilienpreise für Österreich und Wien. Langfristige Abweichungen von fundamental gerechtfertigten Preisen sollten als Warnsignale für mögliche Blasen betrachtet werden, können allerdings Immobilienpreisblasen nicht mit Sicherheit vorhersagen.

Der aus sieben Teilindikatoren bestehende Indikator deckt dabei die Haushaltsperspektive, die Investorenperspektive und die systemische Perspektive ab und dient als wesentlicher Ansatzpunkt für diese Arbeit. Im empirischen Teil der Arbeit erfolgt eine regionale Differenzierung auf Bundeslandebene und eine sektorale Trennung zwischen Wohnungen und Häusern. Dafür wurden die Teilindikatoren so weit wie möglich regionalisiert und Daten von der Statistik Austria, der OeNB, der WKO, dem WIFO und der EZB genutzt, um die Entwicklungen in den einzelnen Regionen differenziert abzubilden. Regionale sowie sektorale Differenzierungen sind wichtig, da Immobilienmärkte fragmentiert sind und sich die Preisentwicklungen aufgrund regionaler Nachfrage- und Angebotsdynamiken innerhalb eines Landes deutlich voneinander unterscheiden können.

Die Ergebnisse des empirischen Teils zeigen zum einen, dass sich die Preise seit 2015 in allen neun Bundesländern zunehmend von den fundamental gerechtfertigten Werten entfernt haben, mit einer besonders starken Überbewertung ab 2020, die ihren Höhepunkt 2022 erreichte und sich seither wieder den Fundamentalpreisen annähern. Es bestehen Unterschiede zwischen städtischen bzw. touristisch geprägten Bundesländern wie Wien, Vorarlberg, Tirol und Salzburg sowie den östlichen Regionen Burgenland und Niederösterreich, in denen die Abweichungen insgesamt moderater blieben.