Der neue Berliner Mietspiegel 2011

Gliederung

I. Vorwort

II. Einführung

1. die gesetzlichen Grundlagen: § 558 BGB

§ 558 BGB. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

2. Form und Begründung eines Mieterhöhungsverlangens

§ 558a BGB. Form und Begründung der Mieterhöhung.

§ 126b BGB. Textform.

LG Berlin: Textform genügt trotz Schriftformvereinbarung (AGB)

BGH: Anforderungen an die Begründung eines auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nehmenden Mieterhöhungsverlangens

BGH: Angebot zur Einsichtnahme reicht

BGH: bei allgemeiner Zugänglichkeit des Mietspiegels muß dieser nicht beigefügt werden

BGH: allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen geringes Entgelt gekauft werden muß

BGH: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens mithilfe der Spanneneinordnung

3. freiwillige oder erzwungene Zustimmung, Fristen

§ 558b BGB. Zustimmung zur Mieterhöhung.

4. gesetzliche Vorschriften über Mietspiegel

§ 558c BGB. Mietspiegel.

§ 558d BGB. Qualifizierter Mietspiegel.

III. zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011

1. räumlicher und zeitlicher Geltungsbereich

LG Berlin: Anwendung des Mietspiegels auf Zweifamilienhäuser

BGH: Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser

LG Berlin: Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete

KG: Mietspiegel mit Erhebungsstichtag nach Zugang des Erhöhungsverlangens bleibt außer Betracht

2. qualifizierter Mietspiegel iSd. § 558d BGB.

3. Ausweis der Netto-Kaltmiete

4. zur Struktur der Mietspiegeltabelle

a) Baualter/Bezugsfertigkeit

b) Wohnungsgröße

BGH: Mieterhöhungsberechnung bei größerer tatsächlicher Wohnfläche als vertraglich vereinbarter Wohnfläche

BGH: Mieterhöhungsberechnung bei kleinerer tatsächlicher Wohnfläche als vertraglich vereinbarter Wohnfläche

BGH: Notwendiger Inhalt des Zustimmungsverlangens bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel

BGH: Rückzahlung überzahlter Miete bei erheblicher Abweichung der der Mieterhöhung zugrunde gelegten Fläche von der tatsächlichen Wohnungsfläche

c) Ausstattung

aa) Definition „Bad“

AG Wedding: zur Definition eines „Bades“ nach dem Mietspiegel 2009

LG Berlin: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels

KG: Begriff des Bades im Berliner Mietspiegel 2007

AG Charlottenburg: Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels 2007

AG Mitte: Voraussetzungen für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007

AG Charlottenburg: Raum mit Toilette und Waschbecken kein „Bad“ iSd. Mietspiegels 2007

LG Berlin: nur über die Küche erreichbares Bad

bb) Definition „Sammelheizung“

AG Tempelhof-Kreuzberg: Berücksichtigung von Mieterinvestitionen (Einbau einer Gasetagenheizung)

BGH: Berücksichtigung von Mietereinbauten (Gasetagenheizung)

LG Berlin: keine „Sammelheizung“, wenn teilweise vom Mieter eingebaut

AG Tempelhof-Kreuzberg: Verwendung von Heizkörpern des Mieters bei neu eingebauter Therme

LG Berlin: Verwendung von Heizkörpern und Rohren des Mieters bei Neuan-schluß der Wohnung an eine Zentralheizung

d) Lage

5. Die Mietspiegeltabelle 2011

a) Anmerkungen

AG Mitte: Anforderungen an die Widerlegung der Vermutungswirkung des § 558d BGB

KG: Berücksichtigung der nicht qualifizierten Sternchenfelder des Mietspiegels als Schätzgrundlage

KG: Schätzgrundlage zumindest der Felder mit 15 bis 29 Datensätzen

LG Berlin: leeres Rasterfeld führt zur Unanwendbarkeit des Mietspiegels für die betreffende Wohnung

b) Einordnung in Mietspiegelspalten in Zweifelsfällen

AG Charlottenburg: zur Frage der Bezugsfertigkeit bei Kriegsschäden

c) Änderungen zur Mietspiegeltabelle 2009

aa) Spalte 1 ohne SH, ohne Bad, mit IWC

bb) Spalte 1

cc) Spalte 2

dd) Spalte 3 ohne SH, ohne Bad, mit IWC

ee) Spalte 3

ff) Spalte 4

gg) Spalte 5 mit SH oder Bad und mit IWC

hh) Spalte 5

ii) Spalte 6 mit SH oder Bad und mit IWC

jj) Spalte 6

kk) Spalte 7

ll) Spalte 8

mm) Spalte 9

nn) Spalte 10

oo) Spalte 11

6. Sondermerkmale

a) im Mietspiegel 2011

b) Veränderungen gegenüber dem Mietspiegel 2009

c) Urteile zu Sondermerkmalen

modernes Bad

AG Tiergarten: 20 Jahre altes Bad kann „modern“ sein

LG Berlin: modernes Bad ohne Einbaudusche /-wanne

AG Schöneberg: 35 Jahre altes Bad ohne wandhängendes WC ohne eingelassenen Spülkasten

AG Lichtenberg: Schürzenbadewanne keine „Einbauwanne“

AG Neukölln: zur Definition des „modernen Bades“

LG Berlin: zur Definition eines „modernen Bades“ im Altbau

AG Tempelhof-Kreuzberg: Qualität der eingebauten Objekte unerheblich

AG Mitte: kleines Bad mit Fenster ohne Kippfunktion

LG Berlin: notwendige Fliesenhöhe und Ausstattung für ein modernes Bad

AG Lichtenberg: Verfliesung nur im Spritzwasserbereich nicht ausreichend

LG Berlin: Schürzenbadewanne

LG Berlin: modernes Bad auch bei kleiner Grundfläche

AG Lichtenberg: „Ausstattungsmerkmale“ müssen neuzeitlich sein, nicht das „Bad“ als solches

LG Berlin: Anforderungen an die Dusche bei modernem Bad

hochwertiger Bodenbelag

LG Berlin: zur Beurteilung von Laminat

AG Schöneberg: kein hochwertiger Bodenbelag bei fehlender Fußleiste

AG Schöneberg: auch 70 Jahre alte Bodenfliesen sind hochwertig

LG Berlin: hochwertiger Bodenbelag nur bei gutem Zustand bei Anmietung

LG Berlin: abgeschliffene Dielen nicht „hochwertig“

AG Mitte: abgeschliffene Dielen nicht „hochwertig“

AG Mitte: Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität nicht „hochwertig“

LG Berlin: durchschnittlicher Laminatboden in Wohnräumen „hochwertig“

AG Neukölln: Dielenfußboden nicht „hochwertig“

Lage der Wohnung im Souterrain

AG Neukölln: Lage im Hochparterre ist wie Erdgeschoß

AG Lichtenberg: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß

AG Schöneberg: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß

LG Berlin: Lage im Hochparterre ist nicht wie Erdgeschoß

7. weitere Kriterien

a) unwirksame Schönheitsreparaturklausel

BGH (1): kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

BGH (2): kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

b) unwirksame oder fehlende Kleinreparaturklausel

BGH: kein Mietzuschlag wegen unwirksamer oder fehlender Kleinreparatur oder Schönheitsreparaturklausel

c) abweichende Mietstruktur: Brutto- oder Teilinklusivmieten

BGH: Berechnung der Kappungsgrenze von der Bruttomiete

LG Berlin: zu den Anforderungen an den Ausweis der enthaltenen Betriebskosten

LG Berlin: Bezugnahme auf die BKA des vorletzten Jahres

LG Berlin: zu der Frage, unter welchen Umständen der ausgewiesene BKA-Anteil nicht nachvollziehbar ist

LG Berlin: notwendige Angaben zur Erläuterung des BK-Abzugs

LG Berlin: Erhöhung einer Bruttowarmmiete (1)

LG Berlin: Anforderungen an Form und Inhalt des BKA-Abzugs

LG Berlin: unzulässige Begründung mit BK-Pauschalen

LG Berlin: Erhöhung einer Bruttowarmmiete (2)

LG Berlin: zur Umrechnung einer Bruttomiete und zur Aktualität der angesetzten Betriebskostenanteile, Nachbesserung im Prozeß

BGH: Herausrechnung der konkreten Betriebskosten (keine Pauschal- oder Durchschnittsbeträge)

d) Untermietzuschläge

LG Berlin: Untermietzuschlag als Teil der Nettokaltmiete

e) Möblierungszuschläge

LG Berlin: Anwendbarkeit des Mietspiegels bei möbliertem Wohnraum

LG Berlin: lineare Bewertung des Möblierungszuschlags nach Zeitwert

LG Berlin: Möblierungszuschlag im Untermietverhältnis

f) teilgewerbliche Nutzung / ehemalige Zweckentfremdungen

KG: Gewerbezuschlag bei überwiegender Wohnnutzung wird nicht Mietzinsbestandteil

LG Berlin: Zuschlag zu ortsüblicher Vergleichsmiete bei Teilgewerblichkeit

AG Mitte: Teilgewerbezuschlag ohne gewerbliche Nutzungsabsicht

LG Berlin: Teilgewerbezuschlag auch nach Aufgabe der teilgewerblichen Nutzung (1)

LG Berlin: Teilgewerbezuschlag auch ohne teilgewerbliche Nutzung

LG Berlin: Teilgewerbezuschlag unabhängig von der teilgewerblichen Nutzung

8. Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung

IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung

1. Bad/WC

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011

aa) wohnwertmindernde Merkmale

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen

aa) wohnwertmindernde Merkmale

kein Handwaschbecken oder im Bad nur ein kleines Hand-waschbecken (Außenmaß 50 x 25 oder kleiner)

LG Berlin: zweites kleines Handwaschbecken

AG Charlottenburg: Waschbecken à 49 cm x 35 cm

Bad mit WC ohne Fenster

AG Wedding: schwer erreichbares und kleines Fenster über Hängeboden

AG Mitte: nicht zu öffnendes Oberlicht zur Küche kein „Fenster“

Dielenfußboden im Bad

Badezimmer nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung

LG Berlin: nicht beheizbares separates WC

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)

LG Berlin: separates WC ohne Warmwasserversorgung

AG Köpenick: 80 l Boiler für Bad und Küche

Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad

AG Schöneberg: frei stehende unverblendete Wanne negativ

Wände nicht überwiegend gefliest

LG Berlin: zur notwendigen Höhe der Verfliesung für das Merkmal „überwiegend“

AG Tempelhof-Kreuzberg: keine Berücksichtigung überstrichener Badezimmerfliesen

Kammergericht: keine Berücksichtigung von Mieterfliesen

AG Schöneberg: nicht überwiegend gefliest, wenn eine Wand mit Ölpaneel versehen ist

AG Tempelhof-Kreuzberg: Fliesenhöhe von 1,50 m nicht „überwiegend“

AG Lichtenberg: türhohe Verfliesung als „modernes Bad“ iSd. Berliner Mietspiegels 2007

AG Schöneberg: Kunststoff-Fliesen nicht ausreichend

separates WC ohne Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung

LG Berlin: Toilettenraum ohne Waschbecken und Verfliesung reicht nicht

AG Mitte: Entlüftung in Küche und Bad nicht vergleichbar

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken

Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel)

Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten

LG Berlin: wandhängendes WC führt nicht zwangsläufig zu „modernem Bad“

AG Lichtenberg: wandhängendes WC nicht doppelt zu berücksichtigen

Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensors)

AG Tempelhof-Kreuzberg: zu den Anforderungen an eine „moderne“ Entlüftung

Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

LG Berlin: Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

Zweites WC in der Wohnung

LG Berlin: WC ohne Waschbecken und Verfliesung genügt nicht

AG Tiergarten: winziger unverfliester Raum ohne Waschbecken genügt

2. Küche

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011

aa) wohnwertmindernde Merkmale

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen

aa) wohnwertmindernde Merkmale

Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung

LG Berlin: Entlüftung über Loggia reicht aus

AG Mitte: Entlüftung in Küche und Bad nicht vergleichbar

Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen

AG Köpenick: keine Berücksichtigung mieterseits gestellter Kochmöglichkeit

LG Berlin: auch defekter Herd ist eine Kochmöglichkeit

Keine Spüle

AG Schöneberg: Stufenausgussbecken keine Spüle

AG Lichtenberg: zur Definition des Begriffs „Spüle“

AG Tempelhof-Kreuzberg: Emailausguss ist keine Spüle

AG Tempelhof-Kreuzberg: vom Vermieter mitbezahlte Spüle zählt

LG Berlin: Warum die Spüle fehlt, ist unerheblich (hier: Mieterwunsch)

Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle)

AG Köpenick: 80 l Boiler für Bad und Küche

Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung

LG Berlin: Ein Herd ist keine Heizung

Kochnische bei mehr als zwei Wohnräumen

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken

AG Schöneberg: Küche aus 1950er Jahre

AG Tempelhof-Kreuzberg: Vermieterzuschuss bei Anschaffung durch Mieter

Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand

AG Schöneberg: Terrazzoboden in schlechtem Zustand

LG Berlin: Terrazzoboden in schlechtem Zustand

KG: hochwertiger Bodenbelag in der Küche

AG Schöneberg: 70 Jahre alte Fliesen

Besondere Ausstattung (z.B. Geschirrspüler, moderner Herd mit Ceranfeld, Kühlschrank, Dunstabzugshaube, moderner Backofen)

LG Berlin: 4 Kochfelder

Wohnküche (separater Raum mit mind. 14 qm Grundfläche)

AG Mitte: bei Bestreiten ist exaktes Aufmaß und Beweis notwendig

AG Mitte: Wohnküche mit Nebeneingang zur Wohnung

3. Wohnung

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011

aa) wohnwertmindernde Merkmale

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen

aa) wohnwertmindernde Merkmale

überwiegend Einfachverglasung

LG Berlin: Räume, die keine Wohnräume sind (hier: Küche und Kammer), sind nicht zu berücksichtigen

AG Tiergarten: Holzverbundfenster sind keine Einfachverglasung

Nicht alle Wohnräume beheizbar

LG Berlin: als Gästezimmer benutzte Kammer zählt nicht mit

Unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B. Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder weniger als zwei Steckdosen in Wohnräumen

AG Schöneberg: fehlende Steckdose im Bad ist insgesamt unzureichend

AG Tempelhof-Kreuzberg: fehlende Steckdose im Bad ist insgesamt unzureichend

LG Berlin: stoffummantelte Leitungen nicht notwendigerweise unzureichend

AG Wedding: in jedem Zimmer nur eine Steckdose

AG Schöneberg: zur notwendigen Steckdosenanzahl

Elektroinstallation überwiegend auf Putz

AG Tempelhof-Kreuzberg: detaillierter Vortrag zu den einzelnen Leitungen erforderlich

AG Lichtenberg: Leitungen in Kabelkanälen sind nicht mit Leitungen auf Putz gleichzusetzen

Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz (ab Baujahr 1950)

LG Berlin: auf Putz nur im Bad ausreichend

LG Berlin: Merkmal bezieht sich nur auf Feuchträume

LG Berlin: zum Begriff „überwiegend“

AG Schöneberg: entscheidend ist die Gesamtheit der Rohre in der Wohnung

Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar

AG Mitte: zum Begriff „nicht anschließbar“ bei fehlendem Wasserablauf

Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer)

AG Tempelhof-Kreuzberg: nur durch die Küche erreichbares Zimmer

LG Berlin: Durchgangszimmer nicht ausreichend

AG Wedding: zwei zusammenhängend gefangene Zimmer sind ein „schlechter Schnitt“

LG Berlin: Anzahl der Türen für das Merkmal „schlechter Schnitt“ unerheblich

Kein nutzbarer Balkon

LG Berlin (1): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig

LG Berlin (2): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig

AG Wedding: fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig

AG Lichtenberg: Balkon mit Gefälle trotzdem nutzbar

LG Berlin (3): fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig

AG Charlottenburg: fehlt ein Balkon, ist das Merkmal nicht einschlägig

AG Köpenick: zu kleiner Balkon „nicht nutzbar“

Kammergericht: fehlt ein Balkon, ist das mit „nicht nutzbar“ gleichzusetzen

Wohnräume sind überwiegend niedriger als 2,40 m

Weder Breitbandkabelanschluß noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage

AG Charlottenburg: vorhandenes Kabel ohne Nutzungsvertrag

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

Überwiegend Isolierverglasung (ab 1987) oder Schallschutzfenster

AG Tempelhof-Kreuzberg: K-Wert von 1,8

AG Tempelhof-Kreuzberg: K-Wert von 1,8

LG Berlin: Anzahl der Fenster entscheidend

LG Berlin: Fenster zur Straße

AG Schöneberg: Doppelglasfenster trotz gleicher Isolierfähigkeit nicht ausreichend

Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung

AG Köpenick: Speisekammer à 40×60 cm

LG Berlin: ein vermietetes 1/2 Zimmer ist kein Abstellraum

AG Schöneberg: Abstellnische

AG Köpenick: Verschlag von 0,84 qm mit reduzierter Raumhöhe

AG Schöneberg: Abschließbarkeit zwingende Voraussetzung

LG Berlin: von der Küche aus zugängliche Speisekammer

AG Mitte: Hängeboden keine Abstellkammer

Waschmaschine vom Vermieter gestellt (in Bad oder Küche)

Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4 qm)

LG Berlin: Grundfläche von 4 qm ausreichend

LG Berlin: Grundfläche von 4 qm ausreichend, wenn 1,20 m breit

AG Schöneberg: Balkon von 1,20 m Breite

AG Hohenschönhausen: Balkon à 1,17 m x 6,0 m

AG Schöneberg: 2,5 qm Loggia

AG Mitte: Balkon à 1,7 m x 3,0 m

AG Neukölln: 1,40 m breiter Balkon nicht „groß und geräumig“

Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume

LG Berlin: guter Zustand der Stuckdecke erforderlich

LG Berlin: Stuck allein reicht nicht, er muß auch eine aufwendige Deckenverkleidung darstellen

Heizungsrohre überwiegend unter Putz

Innenkamin

Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten)

AG Mitte: entscheidend ist der physische Zustand, nicht die Kenntnis des Mieters davon

AG Wedding: Vorlage des Kabelvertrags zur Konkretisierung

LG Berlin: kostenloser Zusatzvertrag mit Versorger

Rollläden im Erdgeschoss

AG Tempelhof-Kreuzberg: hofseitige Rolläden ebenso relevant wie straßenseitige

AG Wedding: Rollläden im Hochparterre

AG Köpenick: Rollläden im 1. OG

AG Schöneberg: Rolläden in Hochparterrewohnung nicht wohnwerterhöhend

Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt

LG Berlin: Kaltwasserzähler und Bruttomiete

LG Berlin: geleaster Wasserzähler

AG Köpenick: geleaster Wasserzähler

LG Berlin: geleaster Wasserzähler

4. Gebäude

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011

aa) wohnwertmindernde Merkmale

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen

aa) wohnwertmindernde Merkmale

Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand

AG Charlottenburg: zu den Anforderungen an einen überwiegend schlechten Zustand

KG: hochstehende Kanten des Fußbodenbelages

LG Berlin: Kleinere Abplatzungen sind Bagatellschäden

LG Berlin: Graffiti und vergraute und verschmutzte Wände

Kein nur dem Mieter zugänglicher, bestimmungsgemäß nutzbarer Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden

LG Berlin: nur auf Umwegen erreichbarer Keller ausreichend

AG Köpenick: Keller, zu dem auch der Hausmeister einen Schlüssel hat

AG Wedding: Durchgangs-Kellerraum nicht ausreichend

Hauseingangstür nicht abschließbar

AG Tiergarten: Elektronischer Türöffner

AG Charlottenburg: Schlecht schließende Tür

Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks- auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung

AG Charlottenburg: Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters

LG Berlin: Anforderungen an den Sachvortrag des Mieters

LG Berlin: dauerhaft feuchter Keller stellt einen schlechten Instandhaltungszustand dar

Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung

KG: daß Teile der Wohnung im Seitenflügel liegen, reicht nicht

LG Berlin: maßgeblich für die Zuordnung zu Vorderhaus oder Seitenflügel sind die Wohnungstür und der Treppenaufgang

AG Neukölln: Definition des Merkmals „verdichtete Bebauung“

Wohnung ab fünftem Obergeschoß ohne Aufzug

LG Berlin: 6. Stock nicht mit Fahrstuhl erreichbar

Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner

AG Tempelhof-Kreuzberg: technische Zusatzfunktionen nicht erforderlich

AG Tempelhof-Kreuzberg: Moderne Gegensprechanlage

Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)

LG Berlin: Darlegung von Innen- und Außentemperaturen

LG Berlin: zur Frage, wann eine schlechte Wärmedämmung vorliegt

AG Schöneberg: konkreter Vortrag von Temperaturen notwendig

AG Wedding: Einrohrheizung generell ineffektiv

AG Tiergarten: Putz aus dem Baujahr nicht notwendigerweise unzureichend

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes

LG Berlin: Unterdimensionierung

KG: unerheblich, wie groß der Raum ist und ob der Mieter einen Schlüssel hat

AG Charlottenburg: pauschales Bestreiten des Mieters unerheblich

LG Berlin: zum Trockenraum umfunktionierter Fahrradabstellraum

Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung (z.B. Partyraum, Gästewohnung)

AG Schöneberg: Waschküche

AG Wedding: Durchgangskellerraum

AG Tempelhof-Kreuzberg: 250 m entfernte Gästewohnung

LG Berlin: Gemeinschaftswaschküche

LG Berlin: 200 m entfernt liegende Waschküche

LG Berlin: Trockenraum außerhalb der Wohnung

AG Charlottenburg: Gästewohnung außerhalb des Gebäudes

Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen

AG Schöneberg: Wohnung nicht mit Fahrstuhl erreichbar

Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)

LG Berlin: allen Mietern zur Verfügung stehender Parkplatz

Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag)

LG Berlin: Stuck und Marmor

AG Schöneberg: Zustand des Eingangsbereichs

AG Schöneberg: Wohnung nicht über repräsentatives Treppenhaus erreichbar

Einbruchhemmende Wohnungs- und Haustür (zusätzliche moderne Einbruchsicherungsmaßnahmen)

AG Lichtenberg: Wohnwertverbesserung nur bei Einhaltung der maßgeblichen DIN-Normen

LG Berlin: nicht notwendig, daß Einbrüche mit Sicherheit ausgeschlossen werden können

Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäude(teil)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)

AG Mitte: erneuerte Fassade (1)

LG Berlin: erneuerte Fassade (2)

Concierge

LG Berlin: unerheblich, ob Mieter die Kosten trägt

Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem 01.07.1994 (wenn Baujahr vor diesem Zeitpunkt)

LG Berlin: Fernwärmeanschluss nicht stets moderne Heizung

LG Berlin: Fernwärmeanschluss nicht stets moderne Heizung

LG Berlin: Heizungseinbau aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften

AG Charlottenburg: Anschluss einer Gasetagenheizung an Fernwärme ist moderne Heizung

c) zum Umgang mit den Energieverbrauchs-Kennwerten

5. Wohnumfeld

a) Gegenüberstellung der Mietspiegel 2005 bis 2011

aa) wohnwertmindernde Merkmale

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

b) Urteile zu einzelnen Merkmalen

aa) wohnwertmindernde Merkmale

Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage

AG Mitte: zum Inhalt des Begriffs „stark vernachlässigt“

LG Berlin: zum Inhalt des Begriffs „stark vernachlässigt“

AG Tiergarten: zum Begriff „stark vernachlässigt“

AG Mitte: lagetypische Graffitti nicht ausreichend

Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung oder Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter Nr. 12.3 dieses Mietspiegels

AG Tiergarten: Lage im Seitenflügel

LG Berlin: Grenzwerte nach dem Straßenverzeichnis maßgeblich

LG Berlin: wenn die Kennzeichnung als lärmbelastet im Straßenverzeichnis fehlt, gilt die Wohnung als nicht lärmbelastet im Sinne dieses Kriteriums

LG Berlin: zu den Anforderungen an die Stärke der Lärmbelastung

AG Charlottenburg: Lage am Südwestkorso einschlägig

AG Mitte: zum Umfang der notwendigen Darlegungen des Mieters, wenn die Straße im Straßenverzeichnis nicht als verkehrslärmbelastet gekennzeichnet ist

LG Berlin: Hinterhauslage auch bei einschlägigem Straßenverzeichnis nicht lärmbelastet

Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z.B. durch Liefer- und Kundenverkehr

LG Berlin: behebbare Geräusche (hier: Klimaanlage) bleiben außer Betracht

AG Schöneberg: deutlich vernehmbarer Kinderlärm und übliche Umgebungsgeräusche sind keine erhebliche Beeinträchtigung iSd. Mietspiegels

LG Berlin: allein das Vorhandensein von Autowerkstätten reicht nicht aus

LG Berlin: Anforderungen an den Vortrag des Mieters zur Lärmbelästigung

AG Schöneberg: Geräuschbelästigung durch Supermarkt

AG Pankow-Weißensee: hoher Geräuschpegel durch Flugverkehr und Biergarten trotz fehlender Kennzeichnung im Straßenverzeichnis

AG Neukölln: zur erforderlichen Stärke der Geräuschbelastung

AG Köpenick: Großküche in der Nähe ausreichend

AG Charlottenburg: halbstündige, nicht starke Fluggeräusche

AG Tiergarten: vom Balkon aus vernehmbarer S-Bahnhof

LG Berlin: nahegelegene Feuerwache nicht zwingend ausreichend

LG Berlin: lediglicher Hinweis auf Kneipe im Haus nicht ausreichend

AG Mitte: zum Umfang der notwendigen Darlegungen des Mieters, wenn die Straße im Straßenverzeichnis nicht als verkehrslärmbelastet gekennzeichnet ist

Ungepflegte und offene Müllstandsfläche

LG Berlin: zum Inhalt des Begriffs „ungepflegt“

AG Schöneberg: zum Inhalt des Begriffs „ungepflegt“

AG Schöneberg: Merkmal nur einschlägig, wenn es dauerhaft vorliegt

bb) wohnwerterhöhende Merkmale

Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)

AG Charlottenburg: Eine Entfernung von 2 km ist keine ausreichende Nähe

LG Berlin: bevorzugte Citylage = postalische Anschrift + tatsächliche Umstände

AG Schöneberg: Schlossstraße keine bevorzugte Citylage

AG Schöneberg: Beurteilung der bevorzugten Citylage anhand des näheren Wohnumfelds

LG Berlin: Citylage Schöneberg

AG Schöneberg: maßgeblich ist die Attraktivität der unmittelbaren Umgebung

Lage an einer besonders ruhigen Straße

AG Tempelhof-Kreuzberg: Lage in verkehrsberuhigtem Bereich (1)

AG Tempelhof-Kreuzberg: Lage in verkehrsberuhigtem Bereich (2)

AG Schöneberg: Anliegerverkehr allein genügt nicht

AG Schöneberg: Kneipen in der Nähe schließen ruhige Lage aus

Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen)

LG Berlin: Spielplätze, Sitzbänke, Grünanlagen

AG Lichtenberg: zum Begriff „aufwendig“

LG Berlin: begrünter Garten mit Sitzgelegenheiten

AG Tempelhof-Kreuzberg: Rasen und Blumenrabatte

Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich

LG Berlin: abschließbarer Hof

LG Berlin: Rankgitter

AG Lichtenberg: hüfthohe Hecke ausreichend

AG Tempelhof-Kreuzberg: sichtbegrenzende Bepflanzung

AG Wedding: abschließbarer Innenhof

AG Tempelhof-Kreuzberg: zu den Anforderungen an Gestaltung und Abschließbarkeit

AG Lichtenberg: Abgrenzung der Müllstandsfläche von der gestalteten Müllstandsfläche

AG Hohenschönhausen: Öffnung durch Unbefugte

AG Lichtenberg: abschließbar, aber nicht zusätzlich gestaltet

Villenartige Mehrfamilienhäuser

AG Schöneberg: entscheidend ist (auch) das Umfeld

AG Wedding: Definition einer Villa

Zielsetzung & Themen

Das Buch dient als praktisches Handbuch zur korrekten Anwendung des Berliner Mietspiegels 2011 und zum Verständnis der mietrechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen. Das zentrale Ziel ist es, Eigentümern, Vermietern und Verwaltern eine fundierte Entscheidungshilfe an die Hand zu geben, um Mieterhöhungsverlangen rechtssicher auf Basis aktueller Rechtsprechung und Mietspiegeldaten zu begründen.

• Rechtliche Grundlagen der Mieterhöhung nach § 558 BGB
• Formale Anforderungen an Begründung und Textform von Mieterhöhungsverlangen
• Detaillierte Analyse und Abgrenzung der Merkmale für die Spanneneinordnung (Bad, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld)
• Umgang mit Sondermerkmalen bei der Mietberechnung
• Rechtliche Bewertung von Einzelfällen durch umfangreiche Entscheidungssammlungen (Urteile zu speziellen Wohnmerkmalen)

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

I. Vorwort: Dieses Kapitel erläutert die Intention des Handbuchs, eine praktische Entscheidungssammlung für Mietspiegel-Anwender bereitzustellen und die Beständigkeit vieler Merkmale seit 2005 zu unterstreichen.

II. Einführung: Hier werden die gesetzlichen Grundlagen des § 558 BGB sowie die Formanforderungen für Mieterhöhungsverlangen unter Einbeziehung relevanter BGH-Urteile detailliert erläutert.

III. zur Verwendung des Berliner Mietspiegels 2011: Dieser Abschnitt behandelt den räumlichen und zeitlichen Geltungsbereich, die Struktur der Mietspiegeltabelle sowie die systematische Anwendung der Merkmale bei der Mieterhöhung.

IV. die Merkmalgruppen der Spanneneinordnung: In diesem umfangreichen Hauptteil werden die fünf Kriterienbereiche (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) einzeln analysiert und durch spezifische Gerichtsurteile zur Einordnung in die Spanneneinordnung präzisiert.

Schlüsselwörter

Mietspiegel, Berliner Mietspiegel 2011, Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB, Spanneneinordnung, Wohnwert, Betriebskosten, Mieterhöhungsverlangen, Rechtsprechung, Sondermerkmale, Wohnungsmiete, Wohnwertmindernd, Wohnwerterhöhend, Wohnumfeld.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in diesem Werk grundsätzlich?

Das Buch bietet eine umfassende Anleitung und Entscheidungssammlung zur korrekten Anwendung des Berliner Mietspiegels 2011 für die Mieterhöhungspraxis.

Was sind die zentralen Themenfelder?

Zentrale Themen sind die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mieterhöhung nach BGB, die Einordnung von Wohnungsmerkmalen (Spanneneinordnung) und die Klärung von Ausstattungsfragen durch eine große Sammlung einschlägiger Urteile.

Was ist das primäre Ziel der Arbeit?

Das Ziel ist die Vermittlung rechtssicherer Nachschlagewerte für die tägliche Arbeit von Anwälten und Immobilienverwaltern bei Mieterhöhungsverfahren.

Welche wissenschaftliche oder fachliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit basiert auf einer systematischen Aufbereitung der gesetzlichen Grundlagen und einer Analyse der Rechtsprechung, ergänzt durch eine Gegenüberstellung der Entwicklung der Spannenmerkmale seit 2005.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Der Hauptteil gliedert sich in die formale Begründung eines Erhöhungsverlangens sowie eine detaillierte, in fünf Merkmalgruppen unterteilte Analyse der wohnwertrelevanten Kriterien unter Einbeziehung zahlreicher Gerichtsbeschlüsse.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?

Die Arbeit wird durch Begriffe wie Berliner Mietspiegel, Mieterhöhung, ortsübliche Vergleichsmiete, Spanneneinordnung und Wohnwertbestimmung definiert.

Warum ist die Definition eines "modernen Bades" in der Praxis so wichtig?

Da das "moderne Bad" ein erhebliches Sondermerkmal ist, das den Mietpreis beeinflusst, ist die genaue Abgrenzung (z.B. Fliesenhöhe, Einbauwanne) für Vermieter und Mieter entscheidend, um Streitigkeiten über die korrekte Einordnung zu vermeiden.

Wie soll bei Wohnflächenabweichungen verfahren werden?

Die Rechtsprechung sieht vor, dass Abweichungen bis zu 10 % zwischen vertraglich vereinbarter und tatsächlicher Fläche grundsätzlich unbeachtlich sind, während größere Abweichungen zu einer Anpassung der Miete bzw. des Erhöhungsverlangens führen können.