Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften nach normierten Bewertungsverfahren. Dargestellt und expliziert an hochwasserexponierter Liegenschaften

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

1.1 PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG

1.2 AUFBAU UND ABGRENZUNG DER ARBEIT

2. BEGRIFFSBESTIMMUNGEN

2.1 BEGRIFFE DES LIEGENSCHAFTSBEWERTUNGSWESENS

2.2 SONSTIGE BEGRIFFE

3. GRUNDLAGEN

3.1 GRUNDLAGEN DER LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG

3.1.1 GESETZLICHE UND NORMATIVE GRUNDLAGEN

3.1.1.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz

3.1.1.2 ÖNORM B 1802

3.1.2 NORMIERTE VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG

3.1.2.1 Das Vergleichswertverfahren

3.1.2.1.1 Allgemeine Darstellung

3.1.2.1.2 Anwendungen des Vergleichswertverfahrens

3.1.2.1.3 Schematischer Verfahrensablauf

3.1.2.2 Das Sachwertverfahren

3.1.2.2.1 Allgemeine Darstellung

3.1.2.2.2 Anwendungen des Sachwertverfahrens

3.1.2.2.3 Schematischer Verfahrensablauf

3.1.2.3 Das Ertragswertverfahren

3.1.2.3.1 Allgemeine Darstellung

3.1.2.3.2 Anwendungen des Ertragswertverfahrens

3.1.2.3.3 Schematischer Verfahrensablauf

3.2 ERGÄNZENDE GRUNDLAGEN ZUR BEWERTUNG HOCHWASSEREXPONIERTER LIEGENSCHAFTEN

3.2.1 KLASSIFIZIERUNG VON ÜBERSCHWEMMUNGSEREIGNISSEN

3.2.2 HOCHWASSERSCHUTZSTRATEGIEN

3.2.2.1 Aufgaben der Wasserwirtschaft und Raumordnung

3.2.2.2 Bauliche Schutzmaßnahmen in Eigenvorsorge

3.2.2.2.1 Unmittelbare Gefahreneinwirkungen und Schutzstrategien

3.2.2.2.2 Wahrung der Gebäudestandsicherheit

3.2.2.2.3 Schutzmaßnahmen gegen Wassereintritt

3.2.2.2.4 Schutz des Gebäudeausbaues

3.2.2.3 Hochwasserschutz durch Risikoübertragung

4. BEWERTUNG UNBEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN

4.1 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSKRITERIEN

4.1.1 ANZAHL UND QUALITÄT DER VERGLEICHSOBJEKTE

4.1.2 WERTBESTIMMENDE GRUNDSTÜCKSMERKMALE

4.1.2.1 Entwicklungs- und Erschließungszustand

4.1.2.1.1 Allgemein

4.1.2.1.2 Baulandentwicklung in hochwassergefährdeten Gebieten

4.1.2.2 Lage des Grundstückes

4.1.2.2.1 Allgemein

4.1.2.2.2 Hochwassergefährdete Lage

4.1.2.3 Art und Maß der baurechtlich zulässigen Nutzung

4.1.2.3.1 Allgemein

4.1.2.3.2 Art und Maß der Nutzung hochwasserexponierter Grundstücke

4.1.2.4 Boden- und Untergrundverhältnisse

4.1.2.4.1 Allgemein

4.1.2.4.2 Mehraufwendungen zufolge der Grundwasserverhältnisse

4.1.2.5 Grundstücksgröße und –zuschnitt

4.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA

5. BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM SACHWERTVERFAHREN

5.1 BAUWERT UND WERT SONSTIGER BESTANDTEILE UND DES ZUBEHÖRS

5.1.1 ERMITTLUNG DES HERSTELLUNGSWERTES

5.1.1.1 Allgemein

5.1.1.2 Herstellungswert von baulichen Maßnahmen gegen Hoch- und Grundwassereinwirkung

5.1.2 WERTMINDERUNG ZUFOLGE BAUMÄNGEL UND –SCHÄDEN

5.1.2.1 Allgemein

5.1.2.2 Mängel und Schäden an Hochwasserschutzmaßnahmen

5.1.3 WERTMINDERUNG WEGEN ALTERS UND ABNUTZUNG

5.1.3.1 Allgemein

5.1.3.2 Nutzungsdauer und Alterswertminderung hochwasserexponierter Objekte

5.1.4 WERTMINDERUNG ZUFOLGE VERLORENEN BAUAUFWANDES

5.1.4.1 Allgemein

5.1.4.2 Individuelle Hochwasserschutzmaßnahmen als verlorener Bauaufwand

5.1.5 ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTÄNDE

5.1.5.1 Allgemein

5.1.5.2 Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials

5.1.5.2.1 Abschätzung der Gefahrensituation, Ermittlung des maßgebenden Hochwasserereignisses

5.1.5.2.2 Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Schadenpotentials

5.1.5.2.3 Wertminderungsansatz

5.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA

5.3 BODENWERTERMITTLUNG

5.3.1 ABLEITUNG DES BODENWERTES

5.3.2 EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT

6. BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM ERTRAGSWERTVERFAHREN

6.1 BAUWERT DES GEBÄUDES UND DER AUSSENANLAGEN

6.1.1 ROHERTRAG DER LIEGENSCHAFT

6.1.2 BEWIRTSCHAFTUNGSAUFWAND

6.1.2.1 Betriebskosten

6.1.2.1.1 Allgemein

6.1.2.1.2 Zusätzliche Betriebskosten hochwasserexponierter Objekte

6.1.2.2 Erhaltungskosten

6.1.2.2.1 Allgemein

6.1.2.2.2 Erhaltungskosten hochwasserexponierter Objekte

6.1.2.3 Verwaltungskosten

6.1.3 AUSFALLWAGNIS

6.1.3.1 Allgemein

6.1.3.2 Erhöhtes Ausfallrisiko hochwasserexponierter Objekte

6.1.4 ABSCHREIBUNG DER BAULICHEN ANLAGEN

6.1.4.1 Allgemein

6.1.4.2 Problematik der Gebäudeabschreibung

6.1.5 VERZINSUNGSBETRAG DES BODENWERTES

6.1.6 ERMITTLUNG DES VERVIELFÄLTIGERS

6.1.6.1 Restnutzungsdauer, Erneuerungsinvestitionen

6.1.6.1.1 Allgemein

6.1.6.1.2 Nutzungsdauer hochwasserexponierter Objekte

6.1.6.2 Kapitalisierungszinssatz

6.1.6.3 Vervielfältiger

6.1.7 ZU- UND ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER UMSTÄNDE

6.1.7.1 Allgemein

6.1.7.2 Wertminderung zufolge des Hochwasserschadenpotentials

6.1.7.2.1 Ermittlung der Schadendaten, Abschätzung des Ausfallschadenpotentials

6.1.7.2.2 Wertminderungsansatz

6.2 BEURTEILUNGS- UND BEWERTUNGSSCHEMA

6.3 BODENWERTERMITTLUNG

6.3.1 ABLEITUNG DES BODENWERTES

6.3.2 EINFLÜSSE DER BEBAUUNG AUF DEN BODENWERT

7. ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES

7.1 ALLGEMEIN

7.2 VERKEHRSWERT HOCHWASSEREXPONIERTER OBJEKTE

8. AUSGEWÄHLTE BEISPIELE

8.1 WERTERMITTLUNG

8.1.1 OBJEKT IN UNGEFÄHRDETER LAGE

8.1.1.1 Objektbeschreibung

8.1.1.2 Sachwertberechnung

8.1.1.2.1 Bodenwert

8.1.1.2.2 Bauwert

8.1.1.2.3 Sachwert

8.1.1.3 Ertragswertberechnung

8.1.1.3.1 Bodenwert

8.1.1.3.2 Bauwert

8.1.1.3.3 Ertragswert

8.1.1.4 Verkehrswertableitung

8.1.2 UNGESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE

8.1.2.1 Objektbeschreibung

8.1.2.2 Sachwertberechnung

8.1.2.2.1 Bodenwert

8.1.2.2.2 Bauwert

8.1.2.2.3 Sachwert

8.1.2.3 Ertragswertberechnung

8.1.2.3.1 Bodenwert

8.1.2.3.2 Bauwert

8.1.2.3.3 Ertragswert

8.1.2.4 Verkehrswertableitung

8.1.3 GESCHÜTZTES OBJEKT IN HOCHWASSERGEFÄHRDETER LAGE

8.1.3.1 Objektbeschreibung

8.1.3.2 Sachwertberechnung

8.1.3.2.1 Bodenwert

8.1.3.2.2 Bauwert

8.1.3.2.3 Sachwert

8.1.3.3 Ertragswertberechnung

8.1.3.3.1 Bodenwert

8.1.3.3.2 Bauwert

8.1.3.3.3 Ertragswert

8.1.3.4 Verkehrswertableitung

8.2 DARSTELLUNG UND ANALYSE DER BEWERTUNGSERGEBNISSE

9. ZUSAMMENFASSUNG

Zielsetzung & Themen

Die vorliegende Arbeit verfolgt das Ziel, die normierten Verfahren der Liegenschaftsbewertung darzustellen und zu untersuchen, wie spezifische Einflussfaktoren bei hochwasserexponierten Objekten in den Bewertungsprozess integriert werden können. Dabei steht die Erstellung eines risikoangepassten Bewertungsprozesses im Fokus, um dem gestiegenen Bedarf an adäquaten Wertermittlungen in Hochwasserabflussgebieten gerecht zu werden.

• Grundlagen der normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren)
• Analyse topologischer, hydrologischer und schutzbautechnischer Rahmenbedingungen
• Methodik der Erfassung und Bewertung von hochwasserbedingten Einflussfaktoren
• Integration von Risikopotentialen und Schutzmaßnahmen in den Bewertungsprozess
• Praktische Anwendungsbeispiele für bebaute und unbebaute Liegenschaften

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1 EINLEITUNG: Dieses Kapitel führt in die Problematik der Verkehrswertermittlung unter Berücksichtigung von Hochwassergefahren ein und definiert die Zielsetzung der Arbeit.

2 BEGRIFFSBESTIMMUNGEN: Hier werden die wesentlichen Fachbegriffe des Liegenschaftsbewertungswesens sowie spezielle Begriffe zur Hochwasserstatistik und Hydrologie definiert.

3 GRUNDLAGEN: Dieser Teil beleuchtet die gesetzlichen Rahmenbedingungen, die normierten Verfahren sowie ergänzende Grundlagen zum Hochwasserschutz.

4 BEWERTUNG UNBEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM VERGLEICHSWERTVERFAHREN: Das Kapitel widmet sich der Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf unbebaute Grundstücke unter besonderer Berücksichtigung der Hochwasserproblematik.

5 BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM SACHWERTVERFAHREN: Hier wird der Bewertungsprozess für bebaute Objekte im Sachwertverfahren unter Einbeziehung von Schadenspotentialen und Schutzmaßnahmen detailliert beschrieben.

6 BEWERTUNG BEBAUTER LIEGENSCHAFTEN IM ERTRAGSWERTVERFAHREN: Das Kapitel erläutert die Wertermittlung für renditeorientierte Objekte und die Integration von Risiko- und Ausfallfaktoren durch Hochwasser.

7 ABLEITUNG DES VERKEHRSWERTES: Dieser Abschnitt beschreibt die finale Synthese der Ergebnisse aus den verschiedenen Bewertungsmethoden zum marktgerechten Verkehrswert.

8 AUSGEWÄHLTE BEISPIELE: Hier werden die theoretischen Modelle anhand von drei beispielhaften Objekten mit unterschiedlichen Gefahren- und Schutzgraden in der Praxis angewandt.

9 ZUSAMMENFASSUNG: Ein resümierender Rückblick auf die methodischen Herausforderungen und Erkenntnisse der Arbeit.

Schlüsselwörter

Verkehrswert, Liegenschaftsbewertung, Hochwasser, Risikobewertung, Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Gefahrenzone, Überschwemmung, Schadenpotential, Bauliche Maßnahmen, Eigenvorsorge, Grundstückswert, Hydrologie, Wertermittlung

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?

Die Arbeit befasst sich mit der Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften unter Anwendung normierter Bewertungsverfahren, wobei ein besonderer Fokus auf der Integration von Risiken durch Hochwassergefährdung liegt.

Was sind die zentralen Themenfelder der Untersuchung?

Die zentralen Themen sind die methodischen Grundlagen der Grundstücksbewertung, die Klassifizierung von Hochwassergefahren und deren Auswirkungen auf den Liegenschaftswert sowie die Darstellung technischer und versicherungstechnischer Schutzmaßnahmen.

Was ist das primäre Ziel der Arbeit?

Das primäre Ziel ist es, für den Bewertenden eine strukturierte Vorgehensweise zu entwickeln, wie wertbeeinflussende Faktoren, die durch Hochwasserereignisse entstehen, in den Prozess normierter Bewertungsabläufe integriert werden können.

Welche wissenschaftlichen Methoden kommen zur Anwendung?

Die Arbeit basiert auf der Analyse normierter Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren) und deren Erweiterung durch risikoorientierte Korrekturfaktoren, die auf wasserbaulichen und statistischen Daten beruhen.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Im Hauptteil werden nacheinander das Vergleichswertverfahren für unbebaute Grundstücke, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren für bebaute Liegenschaften sowie deren Anwendung bei der Verkehrswertableitung für hochwasserexponierte Objekte detailliert erörtert.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren diese Arbeit am besten?

Verkehrswert, Liegenschaftsbewertung, Hochwassergefahr, Risiko- und Schadenpotential, Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert und Gefahrenzonen.

Wie wird mit hochwasserbedingten Wertminderungen in den Berechnungsbeispielen umgegangen?

Die Arbeit zeigt, wie sowohl bauliche Schutzmaßnahmen als auch das verbleibende Restrisiko (Schadenpotential) durch Zu- oder Abschläge bzw. durch die Anpassung der Ertragssituation (z.B. erhöhte Betriebskosten oder Ausfallwagnis) monetär in die Berechnung einfließen.

Warum ist die Unterscheidung zwischen baulichen und nicht-baulichen Schutzmaßnahmen für die Bewertung wichtig?

Sie ist entscheidend, da bauliche Maßnahmen oft als Teil des Sachwerts (z.B. Schutzwand) betrachtet werden, während nicht-bauliche Maßnahmen (z.B. Versicherungen) primär die Ertragssituation beeinflussen und das Ausfallrisiko mindern, was jeweils unterschiedliche Auswirkungen auf das Bewertungsschema hat.