Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung

II. die fristlose Kündigung

1. gesetzliche Grundlagen: §§ 543 und 569 BGB

2. die Leitlinie: „wichtiger Grund“ - § 543 Abs. 1 BGB

3. Zahlungsverzug als wichtiger Grund

a) Variante a): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB

aa) Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen

bb) Einschub: Samstag als Werktag

cc) nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete

dd) nötige Kontinuität oder Dauer des Rückstands

ee) Heilung durch Nachzahlung?

b) Variante b): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB

aa) Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten

bb) zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)

c) Zahlungsverzug mit der Mietkaution

d) die Schonfristzahlung des Mieters

e) Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten

III. die fristgemäße Kündigung

1. gesetzliche Grundlage: § 573 BGB

2. nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung

3. keine Abmahnung erforderlich

4. Verschulden des Mieters

5. keine Schonfristzahlung möglich

IV. das Kündigungsschreiben

1. weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt

a) Angabe des Kündigungsgrundes

b) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB

c) Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung

d) Formalien

2. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens

3. Erläuterungen

Zielsetzung & Themen

Das Hauptziel dieses Buches ist es, Vermietern von Wohnraum eine praxisnahe und verständliche Orientierung bei Zahlungsverzug des Mieters zu bieten. Die Arbeit befasst sich mit der zentralen Forschungsfrage, wie rechtssicher Kündigungen wegen ausbleibender Zahlungen ausgesprochen werden können, um finanzielle Verluste zu minimieren und eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen.

• Rechtliche Voraussetzungen der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug.
• Differenzierung zwischen fristloser und fristgemäßer (ordentlicher) Kündigung.
• Umgang mit komplexen Rechtsfragen wie der Schonfristzahlung und Samstagen als Werktagen.
• Anleitung zur korrekten und rechtssicheren Erstellung eines Kündigungsschreibens.

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

I. Einleitung: Beschreibt die verschiedenen Möglichkeiten eines Vermieters bei Zahlungsverzug, wie Mahnung, Ratenzahlung oder Klage, bevor eine Kündigung als ultima ratio in Betracht gezogen wird.

II. die fristlose Kündigung: Erläutert die gesetzlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB, insbesondere bei Zahlungsverzug über mehrere Termine oder in kritischer Höhe.

III. die fristgemäße Kündigung: Analysiert die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB als Alternative, bei der ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen muss, jedoch geringere Rückstandsschwellen als bei der fristlosen Variante gelten.

IV. das Kündigungsschreiben: Bietet eine praktische Hilfestellung zur Erstellung eines Kündigungsschreibens, inklusive der Beachtung formaler Anforderungen wie Schriftform und Zustellungsnachweis.

Schlüsselwörter

Wohnraummiete, Zahlungsverzug, fristlose Kündigung, fristgemäße Kündigung, Mietrückstand, BGB, Mietsicherheit, Kaution, Schonfristzahlung, Kündigungsschreiben, Räumungsklage, Werktag, Mietvertrag, Pflichtverletzung, Rechtsirrtum

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?

Das Buch bietet einen rechtlichen Überblick und eine praktische Anleitung für Vermieter, wie sie bei ausbleibenden Mietzahlungen durch den Mieter reagieren und rechtssicher kündigen können.

Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?

Die Publikation deckt die rechtlichen Rahmenbedingungen der fristlosen und fristgemäßen Kündigung ab, behandelt die Berechnung von Zahlungsfristen sowie die formellen Anforderungen an ein wirksames Kündigungsschreiben.

Was ist das primäre Ziel der Arbeit?

Das Ziel ist es, Eigentümern die Sicherheit zu geben, eigenständig oder fundiert informiert eine Kündigung bei Zahlungsverzug durchzuführen und typische juristische Fehler („Untiefen“) zu vermeiden.

Welche wissenschaftlichen oder rechtlichen Quellen werden verwendet?

Die Arbeit stützt sich primär auf einschlägige Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie auf eine Vielzahl aktueller Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) und weiterer Instanzgerichte.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Im Hauptteil werden detailliert die gesetzlichen Voraussetzungen für Kündigungen, die Auslegung von Begriffen wie „Werktag“ bei der Fristberechnung sowie die Besonderheiten bei Kautionsverzug und der Schonfristzahlung analysiert.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Werk?

Die wesentlichen Begriffe sind Wohnraummiete, Zahlungsverzug, Kündigungsrecht, Mietrückstand und Kündigungsschreiben.

Warum spielt die Unterscheidung von Samstag als Werktag eine Rolle?

Sie ist entscheidend für die korrekte Berechnung von Zahlungsfristen. Der BGH hat klargestellt, dass der Samstag zwar für Kündigungsfristen mitzählt, bei der Berechnung der Zahlungsfrist für Mieten jedoch aufgrund fehlender Bankgeschäftstage außen vor bleibt.

Was bedeutet Schonfristzahlung im Kontext der Arbeit?

Sie bezeichnet die Möglichkeit des Mieters, eine fristlose Kündigung unwirksam zu machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die ausstehenden Mieten vollständig nachzahlt.