Abkürzungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Formelverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Einführung in die Thematik und Ziele der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit
2. Rahmenbedingungen und Grundlagen
2.1 Begriffsdefinitionen
2.1.1 Pflegeheim
2.1.2 Nachhaltigkeit
2.1.2.1 Faktoren der Nachhaltigkeit
2.1.2.2 Wechselbeziehungen zwischen den Nachhaltigkeitsfaktoren
2.1.3 Projektentwicklung von Immobilien
2.1.3.1 Faktoren und Prozess der Projektentwicklung
2.1.3.2 Beteiligte
2.2 Stand der Forschung
2.3 Rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen
2.3.1 Elftes Buch Sozialgesetzbuch – Soziale Pflegeversicherung
2.3.1.1 Pflegevergütung
2.3.1.2 Vergütung für Unterkunft und Verpflegung
2.3.1.3 Entgelt für Investitionen
2.3.2 Gesetz zur strukturellen Weiterentwicklung der Pflegeversicherung
2.3.3 Heimgesetz und Landesheimgesetze
2.3.4 Fördermöglichkeiten
3. Markt für Pflegeheime
3.1 Pflegeheimnachfrage
3.1.1 Quantitative Entwicklung
3.1.1.1 Entwicklung der Nachfrage nach Pflegeleistungen
3.1.1.2 Prognosen zur Anzahl Pflegebedürftiger
3.1.2 Qualitative Entwicklung
3.1.2.1 Nachfrage in Abhängigkeit von Schweregraden der Pflegestufen
3.1.2.2 Entwicklung der Ansprüche Pflegebedürftiger
3.2 Pflegeheimangebot
3.2.1 Quantitative Entwicklung
3.2.1.1 Heimanzahl und Größe der Einrichtungen
3.2.1.2 Trägerschaft
3.2.2 Qualitative Entwicklung
4. Entwicklung eines nachhaltigen Pflegeheims
4.1 Anforderungen an ein nachhaltiges Pflegeheim aus Sicht wichtiger Interessensgruppen
4.2 Projektinitiierung
4.3 Standortanalyse
4.3.1 Makrostandort
4.3.2 Mikrostandort
4.4 Grundstückssicherung
4.5 Nutzungskonzeption
4.5.1 Funktionsprogramm
4.5.2 Raumprogramm
4.5.2.1 Anzahl an Pflegeplätzen
4.5.2.2 Flächenbedarf
4.5.2.3 Bettenstruktur
4.5.3 Anpassungsfähigkeit
4.5.4 Schallschutz
4.5.5 Thermischer Komfort
4.5.6 Luftqualität
4.5.7 Visueller Komfort
4.5.7.1 Visueller Komfort im Innenbereich
4.5.7.2 Architektonische Gestaltung
4.5.7.3 Ausblick
4.5.8 Außenanlagen
4.5.9 Sicherheitskonzeption
4.5.10 Reinigungs-, Instandhaltungs- und Wartungsfreundlichkeit
4.5.11 Bauökologische Anforderungen
4.5.11.1 Baustoffe/-teile
4.5.11.2 Energieverbrauch
4.5.11.3 Wasserverbrauch
4.6 Vorplanungskonzept
4.7 Verpachtung
4.7.1 Betreiberauswahl
4.7.1.1 Bonität des Betreibers
4.7.1.2 Betriebskonzept
4.7.1.3 Managementqualität
4.7.2 Pachtvertrag
4.7.2.1 Pachthöhe
4.7.2.2 Instandhaltung und Ersatzbeschaffung
4.8 Projektfinanzierung
4.9 Steuerliche Betrachtung
4.10 Terminplanung
4.11 Kostenrahmen für Kosten im Bauwesen und Nutzungskosten
4.11.1 Begriff und Inhalt der Lebenszykluskosten
4.11.1.1 Kosten im Bauwesen
4.11.1.2 Nutzungskosten im Hochbau
4.11.2 Berechnung der Lebenszykluskosten
4.11.3 Einflüsse auf die Höhe der Lebenszykluskosten
4.11.4 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aus Entwicklersicht
4.11.5 Wirtschaftlichkeitsbetrachung aus Betreibersicht
4.11.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aus Endinvestorensicht
4.11.6.1 Methode des internen Zinsfußes
4.11.6.2 VOFI-Methode
4.12 Entscheidungsfindung
5. Untersuchung zum Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf den langfristigen Erfolg von Pflegeheimen
5.1 Methodik
5.1.1 Methodik der Befragung
5.1.2 Aufbau des Fragebogens
5.1.3 Statistische Auswertungsmethoden
5.1.4 Stichproben
5.1.4.1 Rücklaufquote und Erhebungsplan
5.1.4.2 Stichprobenbeschreibung
5.2 Ergebnisse
5.2.1 Untersuchung der Gütekriterien
5.2.1.1 Objektivität der Untersuchung
5.2.1.2 Untersuchung der Validität und Reliabilität bei der Bestimmung der Anzahl von Nachhaltigkeitsfaktoren
5.2.2 Hypothesen zum Erfolgsbeitrag der Nachhaltigkeitsfaktoren
5.2.3 Hypothesen zum Einfluss der bewertenden Gruppen
5.2.4 Hypothesen zum Einfluss des Unternehmenstyps
5.2.5 Hypothesen zum Einfluss der Risikobereitschaft auf die Bewertung der Nachhaltigkeitskriterien
5.2.6 Hypothesen zum Einfluss der Umwelteinstellung auf die Nachhaltigkeitsbewertung
5.2.7 Anforderungen der Befragungsteilnehmer
5.3 Einschränkungen der Befragung
6. Zusammenfassung
7. Ausblick
Anhang
Anhang 1: Zertifizierungsprogramme für Gesundheitsimmobilien
Anhang 2: Kriterien- und Indikatorenkatalog zur Beurteilung der Ausprägung der Nachhaltigkeit von Pflegeheimen
Anhang 3: Exemplarisches Funktionsprogramm eines Pflegeheims
Anhang 4: Steckbrief Neubau Krankenhäuser. Risiken für die lokale Umwelt
Anhang 5: Rahmenterminplan für Projekt „Carpe Diem“
Anhang 6: Berechnung des internen Zinsfußes für das Projekt „Carpe Diem“
Anhang 7: Berechnung des VoFi-Endvermögens und der VoFi-Eigenkapitalrendite für das Projekt „Carpe Diem“
Anhang 8: Fragebogen für Expertenrunde
Anhang 9: Fragebogen für Entwickler
Anhang 10: Fragebogen für Endinvestoren
Anhang 11: Fragebogen für Betreiber
Anhang 12: Faktorladungen und Kommunalitäten von Nachhaltigkeitskriterien
Anhang 13: Trennschärfekoeffizienten der Nachhaltigkeitskriterien
Anhang 14: Mittelwerte und Standardabweichungen der Nachhaltigkeitskriterien
Glossar
Literaturverzeichnis
Verzeichnis sonstiger Quellen
Eine wissenschaftliche Arbeit ist nie das Werk eines Einzelnen. Daher möchte ich mich bei denjenigen bedanken, die mich bei der Erstellung der Dissertation unterstützt haben. Besonderer Dank gilt meinem Doktorvater Herrn Prof. Dr. Kalusche, der mir jederzeit hervorragend mit Rat und Tat zur Seite stand und mich zielführend betreut hat. Für den wertvollen akademischen Rat von Frau Prof. Dr. Schimmelpfeng und die konstruktiven wissenschaftlichen Hinweise von Herrn Prof. Dr. Nentwig bin ich ebenfalls zu großem Dank verpflichtet.
Überdies möchte ich mich bei meinen Interviewpartnern und den Teilnehmern meiner Befragung für ihre Expertise bedanken. In Gesprächen haben mir insbesondere Frau PD Dr. Beate Pesch, Herr Andreas Skoberne und Herr Henrik Lorenz viele hilfreiche Informationen geliefert. Den wissenschaftlichen Mitarbeitern am Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie der BTU Cottbus-Senftenberg danke ich für die zielführenden Diskussionen im Rahmen der Doktorandenkolloquien.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Tabelle 1: Zusammensetzung des Heimentgelts (Stand 15.12.2011)
Tabelle 2: Von den Pflegekassen zu übernehmende Höchstbeträge der monatlichen Pflegesätze pro Person
Tabelle 3: Durchschnittliche Pflegevergütung pro Person und Tag in €
Tabelle 4: Durchschnittliche Vergütung für Unterkunft und Verpflegung pro Person und Tag in €
Tabelle 5: Entwicklung des Pflegeheimangebots und der Auslastung, 2001 bis 2011
Tabelle 6: Berechnung des zusätzlich benötigten Pflegeheimangebots bis 2050 bei konstanten Pflegequoten
Tabelle 7: Bedeutende Ziele wichtiger Interessensgruppen sowie Maßnahmen zur Zielerreichung im Rahmen der Konzeption eines Pflegeheims
Tabelle 8: Nachhaltigkeitsausprägung für das Kriterium Pflegebedarf im Einzugsgebiet
Tabelle 10: Nachhaltigkeitsausprägung von Standortkriterien
Tabelle 11: Mikrostandort des Projekts „Carpe Diem“
Tabelle 12: Nachhaltigkeitsausprägung der Flächenwirtschaftlichkeit eines Pflegeheims
Tabelle 13: Raumprogramm „Carpe Diem“
Tabelle 14: Flächenaufstellung „Carpe Diem“
Tabelle 15: Nachhaltigkeitsausprägung der Anpassungsfähigkeit von Gebäudekonstruktionen
Tabelle 16: Nachhaltigkeitsausprägungen des Schallschutzes
Tabelle 17: Nachhaltigkeitsausprägungen des thermischen Komforts
Tabelle 18: Nachhaltigkeitsausprägung von Luftqualitätskriterien
Tabelle 19: Nachhaltigkeitsausprägung von Kriterien des visuellen Komforts im Innenbereich
Tabelle 20: Nachhaltigkeitsausprägung der architektonischen Gestaltung
Tabelle 21: Nachhaltigkeitsausprägung des Kriteriums Ausblick
Tabelle 22: Nachhaltigkeitsausprägung der Kriterien des Außenbereiches
Tabelle 23: Nachhaltigkeitsausprägung von Sicherheitskriterien
Tabelle 24: Nachhaltigkeitsausprägung der Reinigungs-, Instandhaltungs- und Wartungsfreundlichkeit eines Gebäudes
Tabelle 25: Nachhaltigkeitsausprägung von Baustoffen und -teilen
Tabelle 26: Nachhaltigkeitsausprägung für den Energiebedarf und die Art der Energieversorgung
Tabelle 27: Nachhaltigkeitsausprägung der Wassernutzung
Tabelle 28: Nachhaltigkeitsausprägung ausgewählter Bonitätsindikatoren für private Pflegeheimbetreiber
Tabelle 29: Nachhaltigkeitsausprägung der Aufrechterhaltung der Selbständigkeit der Pflegebedürftigen sowie des Beschäftigungsangebots eines Pflegeheims
Tabelle 30: Nachhaltigkeitsausprägung der Pflegemarkterfahrung des oberen Managements
Tabelle 31: Nachhaltigkeitsausprägung der Pachthöhe
Tabelle 32: Berechnungsbeispiel zur Ermittlung einer nachhaltig zu erwirtschaftenden Pacht für das Projekt „Carpe Diem“ (100 Pflegeplätze)
Tabelle 33: Überschlägige Kalkulation der Finanzierungskosten für Projektentwickler
Tabelle 34: Stufen der Kostenermittlung
Tabelle 35: Lebenszyklus eines Gebäudes und die Grundlagen der Kostenermittlung
Tabelle 36: Aufstellung der Gesamtkosten nach Kostengruppen (KG)
Tabelle 37: Aufstellung der Nutzungskosten nach Kostengruppen (KG)
Tabelle 38: Angaben zu Gebäude und Grundstück sowie Gesamtkosten für das Projekt „Carpe Diem“
Tabelle 39: Baukostenkennwerte für Pflegeheime gemäß BKI
Tabelle 40: Ermittlung der jährlichen kalkulatorischen Nutzungskosten (KG 100)
Tabelle 41: Vergleichsobjekte Kindertageseinrichtungen, Kostenstand: 4. Quartal 2011
Tabelle 42: Nutzungskosten (NK) des Projekts „Carpe Diem“
Tabelle 43: Einfache Developerrechnung am Beispiel des Projekts „Carpe Diem“
Tabelle 44: Sensitivitätsanalyse für das Projekt „Carpe Diem“
Tabelle 45: Durchschnittliche Kostenstruktur einer modernen Pflegeeinrichtung
Tabelle 46: Exemplarische Betreiberkalkulation für das Projekt „Carpe Diem“ im stabilisierten Jahr
Tabelle 47: Rahmendaten für das Projekt „Carpe Diem“
Tabelle 48: Entwicklungsschritte und Ziele der Untersuchung
Tabelle 49: Geschlecht der Teilnehmer
Tabelle 50: Berufsabschluss der Teilnehmer
Tabelle 51: Anzahl der Pflegeplätze und -heime sowie deren Auslastung
Tabelle 52: Position der Teilnehmer im Unternehmen
Tabelle 53: Eigenwerte der vier Nachhaltigkeitsfaktoren
Tabelle 54: Korrelationen der vier Nachhaltigkeitsfaktoren
Tabelle 55: Cronbachs α
Tabelle 56: Mittelwerte und Standardabweichungen der Faktoren
Tabelle 57: t-Werte (Bonferroni-korrigierte Irrtumswahrscheinlichkeit 0,00833 für α = 0,05; 0,00167 für α = 0,01)
Tabelle 58: Mittelwerte und Standardabweichungen der Nachhaltigkeitsfaktoren nach Stichproben
Tabelle 59: Ergebnisse der post-hoc ANOVAs für die Unterschiede zwischen den Gruppen
Tabelle 60: Mittelwerte und Standardabweichungen für die vier Nachhaltigkeitsfaktoren getrennt nach Personen in privaten und gemeinnützigen/öffentlichen Unternehmen
Tabelle 61: Zusammenhang zwischen nachhaltigen Gebäudemerkmalen und immobilienspezifischen Risiken
Tabelle 62: Mittelwerte und Standardabweichungen für die vier Nachhaltigkeitsfaktoren getrennt nach Endinvestoren und Entwicklern unterschiedlicher Risikoklassen
Tabelle 63: Ergebnisse der vier posthoc-ANOVAs für den Prädiktor Umwelteinstellung
Tabelle 64: Mittelwerte der Mindest- und Maximalanforderungen der Teilnehmer
Tabelle 65: Energieeffizienzmaßnahmen bei einem Plus-Energie-Haus
Tabelle 66: Formen der Varianzanalyse
Abbildung 1: Nachhaltigkeitsaspekte in der Immobilienwirtschaft
Abbildung 2: Ablaufschema einer Projektentwicklung im engeren und weiteren Sinne
Abbildung 3: Konstellation von Beteiligten bei Übernahme des Objekts durch einen Endinvestor
Abbildung 4: Vertragliche und rechtliche Beziehungen zwischen den Teilnehmern am Pflegeheimmarkt
Abbildung 5: Entwicklung der Anzahl stationär versorgter Pflegebedürftiger nach Pflegestufen I-III, 2001 bis 2011
Abbildung 6: Bedeutung diverser Aspekte bei der Auswahl einer Pflegeeinrichtung
Abbildung 7: Zufriedenheit mit Pflegeheimen in Deutschland (Nennungen: „eher zufrieden/zufrieden“)
Abbildung 8: Funktionsprogramm für das Projekt „Carpe Diem“
Abbildung 9: Grundriss des Corinne Dolan Alzheimer Center, USA
Abbildung 10: Umbau von Einzel- in Doppelzimmer
Abbildung 11: Pflegeheimgrundriss mit Endlosflur
Abbildung 12: Flurende als Umlenkstelle
Abbildung 13: Phasen der Terminplanung nach AHO und HOAI
Abbildung 14: Eigenwerteverlauf der Faktoren
Abbildung 15: Mittelwerte und Standardabweichungen der vier Faktoren
Abbildung 16: Mittelwerte der Nachhaltigkeitsfaktoren nach Stichproben
Abbildung 17: Mittelwerte für die vier Nachhaltigkeitsfaktoren getrennt nach Personen in privaten und gemeinnützigen/öffentlichen Betrieben
Abbildung 18: Mittelwerte für die vier Nachhaltigkeitsfaktoren getrennt nach Endinvestoren und Entwicklern unterschiedlicher Risikoklassen
Formel 1: Berechnung der VoFi-Eigenkapitalrendite
Formel 2: Berechnung der VoFi-Eigenkapitalrendite des Projekts „Carpe Diem“
Formel 3: Kapitalwert
Formel 4: Gewichtete Kapitalkosten (WACC)
Formel 5: Nettorendite
Formel 6: Berechnung der Varianz
Formel 7: Modifizierte Kapitalwertformel zur Bestimmung des internen Zinsfußes
Sinkende Geburtenzahlen sowie eine sich stetig erhöhende Lebenserwartung führen zu einer Alterung der Gesellschaft in Deutschland. Dies hat zur Folge, dass die Pflege älterer Menschen an Bedeutung gewinnt. Hierbei wird zunehmend professionelle Pflege durch ambulante Dienste und Pflegeheime in Anspruch genommen.1
Trotz der höheren Nachfrage nach Pflegeleistungen sehen sich besonders Betreiber von Pflegeheimen mit sinkenden Finanzressourcen konfrontiert.2 Zu den Ursachen zählen real sinkende Einnahmen durch den im Zuge des demografischen Wandels wachsenden Kostendruck seitens der Pflegeversicherungs- und Sozialhilfeträger.3 Auch steigende Aufwendungen durch höhere Bauauflagen (beispielsweise ein höherer Einzelzimmeranteil) und administrative Anforderungen (vermehrte Dokumentationspflichten) durch Gesetzgeber oder Behörden tragen hierzu bei.
Ertragsrückgänge der Heimbetreiber könnten grundsätzlich durch eine Anhebung der von den Pflegebedürftigen zu zahlenden Heimentgelte vermieden werden. Um diese Erhöhung tatsächlich umsetzen zu können, muss jedoch seitens der Betreiber die Zustimmung der Kostenträger (Pflegekassen und Sozialhilfeträger) eingeholt werden. Diese rechnen allerdings ihrerseits aufgrund der demografischen Entwicklung mit sinkenden Einnahmenüberschüssen und begegnen Erhöhungsanträgen eher restriktiv.4
Zudem hat das in der jüngeren Vergangenheit überproportional zur Nachfrage gewachsene Angebot an Pflegeheimen5 zu einem erhöhten Wettbewerbs- und damit Preisdruck geführt, was eine Anhebung der Heimentgelte weiter begrenzt. Des Weiteren stellt die finanzielle Belastbarkeit der Heimbewohner einen limitierenden Faktor dar, da diese mitunter nicht mehr in der Lage sind, einen höheren Unterhalt für ihre Versorgung im Heim aus eigenen Mitteln zu tragen. In solchen Fällen sind sie auf die Unterstützung durch Sozialhilfeträger angewiesen. Diese kommen jedoch nur für Entgelte bis zu gewissen Höchstgrenzen auf, so dass die meist darüber hinausgehenden Forderungen seitens der Betreiber nicht vollends beglichen werden können.6
Die beschriebenen Entwicklungen haben bislang zu vermehrten Betreiberinsolvenzen geführt.7 Wirtschaftliche Engpässe der Betreiber gehen überdies häufig mit einer geringeren Qualität der Pflege einher, wenn beispielsweise an Zeit für die Essenseingabe oder das Umbetten8 der Pflegebedürftigen gespart wird.9
Um den Bedingungen des deutschen Pflegemarkts gerecht zu werden, wurden die gesetzlichen und behördlichen Forderungen gegenüber Pflegeheimbetreibern und -eigentümern in der Vergangenheit kontinuierlich erweitert. Eine Grundlage hierfür wurde 2002 im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie der deutschen Bundesregierung gelegt.10 Eine nachhaltige Entwicklung berücksichtigt dabei die gleichberechtige Verfolgung dreier Zielbereiche: des sozialen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeitsziels.11 Die Einführung von Nachhaltigkeitsprinzipien seitens der Bundesregierung erfolgte in den letzten Jahren durch die Implementierung oder Änderung von Gesetzen und Verordnungen, die sich vorwiegend mit dem Sozialbereich und dem Umweltschutz befassen. Nicht nur die Verfolgung der sozialen Nachhaltigkeit, sondern auch die der ökologischen hat jedoch sowohl zu einer stetigen Erhöhung der Investitionen für Pflegeheime seitens der Eigentümer als auch zu einer Anspannung der ohnehin schwierigen finanziellen Situation der Betreiber geführt. Eine Änderung dieses Trends ist nicht absehbar.
Insofern erscheint es sinnvoll, Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen zu identifizieren, die bei Berücksichtigung der sozialen und ökologischen Nachhaltigkeit auch den wirtschaftlichen Erfolg fördern können. In diesem Zusammenhang bestehen jedoch in der Theorie und Praxis Wissenslücken. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) hat Nachhaltigkeitskriterien für diverse Immobilienarten erarbeitet, Pflegeheime wurden hierbei jedoch nicht explizit berücksichtigt. Eine exakte Übertragung vorhandener Kriterienkataloge auf Pflegeheime erscheint wenig sinnvoll angesichts der speziellen Nutzeranforderungen an diese Betreiberimmobilien. Auch lassen die Kataloge der DGNB Aspekte vermissen, die bei einer Nachhaltigkeitsbetrachtung von Pflegeheimen zu berücksichtigen sind. Dazu zählen beispielsweise Standortkriterien, die Höhe von Miet- oder Pachtzahlungen und die Bonität von Pflegeheimbetreibern.
Zentrales Ziel dieser Arbeit ist die Identifizierung von Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen sowie deren Bewertung hinsichtlich ihres Einflusses auf den Erfolg von Heimen auf Basis einer Umfrage.
Umwelterfordernisse sowie die Ansprüche von Betreibern, Endinvestoren und Nutzern stationärer Pflegeeinrichtungen werden bei der Erarbeitung der Kriterien gleichermaßen gewürdigt. Zudem werden die Zusammenhänge zwischen umweltverträglichen, wirtschaftlichen und sozialen Nachhaltigkeitskriterien von Pflegeheimen herausgearbeitet. Der Fokus wird auf die Ausgestaltung der Gebäude sowie die Anforderungen an den Standort, Pflegeheimbetreiber, Pachtvertrag und auf Wirtschaftlichkeitsberechnungen gerichtet. Ergänzend werden Indikatoren aufgestellt, welche den Erfüllungsgrad (gering, durchschnittlich, hoch) der Nachhaltigkeitskriterien verdeutlichen sollen.12
Die Erkenntnisse werden anhand einer Machbarkeitsanalyse eines fiktiven Pflegeheimprojekts namens „Carpe Diem“ veranschaulicht und zu einem Kriterienkatalog zusammengefasst. Ein Katalog dieser Art wurde wissenschaftlich bisher noch nicht erarbeitet. Hieraus können im Sinne der angewandten Betriebswirtschaftslehre13 Handlungsempfehlungen für die Konzipierung von Pflegeimmobilien sowie Entscheidungshilfen für den Ankauf, die Anmietung oder den Betrieb von Pflegeheimen abgeleitet werden. Zusätzlich können die Angaben Immobilienbewerter und -finanzierer bei der Beurteilung der Nachhaltigkeitsausprägung von Pflegeimmobilien unterstützen.
Im Rahmen der vorliegenden Arbeit dient der Katalog zudem als Basis für die anschließende Untersuchung. Diese befasst sich mit dem Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf den langfristigen Erfolg eines Pflegeheims. Hierzu befragt werden Entwickler, Betreiber und Endinvestoren. Eine wissenschaftliche Untersuchung wurde in diesem Zusammenhang noch nicht unternommen. Somit trägt diese Analyse dazu bei, die Wissenslücken in der Theorie und Praxis hinsichtlich der Bewertung des Erfolgsbeitrags von Nachhaltigkeitskriterien zu schließen. Durch die wissenschaftliche Untersuchung der Zusammenhänge zwischen Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit soll das nachhaltige Entwickeln, Betreiben und Investieren in diesem Bereich unterstützt werden.
Weiterhin wird analysiert, ob und inwieweit die Unternehmensart (privat oder öffentlich/gemeinnützig), die Risikobereitschaft und die Umwelteinstellung der Teilnehmer ausschlaggebend für die jeweiligen Bewertungsergebnisse sind.
Die Arbeit ist in acht Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung (erstes Kapitel) schließt sich im zweiten Abschnitt ein Überblick über die Rahmenbedingungen und Grundlagen an. Dies umfasst die Darlegung von für die Arbeit bedeutenden Begrifflichkeiten und den aktuellen Stand der Forschung zur Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten im Immobiliensektor. Zudem werden maßgebliche rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen, denen Pflegeheime unterliegen, erörtert, um vorgeschriebene Anforderungen an die bauliche Konzeption sowie an den Betrieb von Pflegeheimen zu eruieren und etwaige Missstände oder Lücken aufzudecken.
Im dritten Kapitel wird der Pflegeheimmarkt zur Ermittlung der aktuellen und zukünftigen Relevanz der entsprechenden Immobilienklasse analysiert. Hierbei wird zunächst die Nachfragesituation nach stationären Pflegeplätzen in quantitativer und qualitativer Hinsicht untersucht. Darauf folgen Prognosen zur Auswirkung der demografischen Entwicklung in Deutschland sowie der Entwicklung von Pflegestufen und Ansprüchen seitens Pflegebedürftiger auf die zukünftige Pflegenachfrage. Um einen etwaigen Handlungsbedarf bei der Konzipierung von Pflegeheimen aufzudecken, mündet die Untersuchung in die Analyse der zahlenmäßigen und qualitativen Entwicklung des Angebots an stationären Pflegeeinrichtungen.
Mittels einer Literaturrecherche und geführter Interviews sowie unter Berücksichtigung der aus der Marktanalyse gewonnenen Erkenntnisse werden im vierten Kapitel Nachhaltigkeitskriterien für Pflegeheime erarbeitet. In diesem Zusammenhang werden zunächst Anforderungen an den Standort und die bauliche Konzeption ermittelt. Ferner erfolgt eine Betrachtung der Projektvermarktung, -finanzierung und der Kosten, die von der Projektinitiierung bis zum Abbruch oder zur Umnutzung eines Gebäudes anfallen (Lebenszykluskosten). Zur Berücksichtigung der Erlöse einer Projektentwicklung werden anschließend detaillierte Wirtschaftlichkeitsanalysen aus Entwickler-, Betreiber- und Endinvestorensicht erstellt.
Um die Wertschätzung der Kriterien seitens der Marktteilnehmer zu erforschen, wird im fünften Kapitel die Befragung von Marktteilnehmern ausgewertet. Dabei werden Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien bei Pflegeheimen gezogen und Einflüsse auf die Befragungsergebnisse untersucht.
Im sechsten Kapitel werden die wesentlichen Untersuchungsergebnisse zusammengefasst und Folgerungen für die Unternehmenspraxis gezogen. Im Anschluss erfolgt ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen im Pflegeheimbereich. Zudem werden anderweitige mögliche Anwendungen auf Basis der Arbeitsergebnisse und Vorschläge für weitere wissenschaftliche Untersuchungen angeführt.
Den Abschluss der Arbeit bilden das Glossar, das Literaturverzeichnis und das Verzeichnis sonstiger Quellen.
Ein Pflegeheim zählt zu den Einrichtungen, „in denen Pflegebedürftige: 1. unter ständiger Verantwortung einer ausgebildeten Pflegefachkraft gepflegt werden, 2. ganztägig (vollstationär) oder nur tagsüber oder nur nachts (teilstationär) untergebracht und verpflegt werden können.“14
Pflegebedürftig sind „Personen, die wegen einer körperlichen, geistigen oder seelischen Krankheit oder Behinderung für die gewöhnlichen und regelmäßig wiederkehrenden Verrichtungen im Ablauf des täglichen Lebens auf Dauer, voraussichtlich für mindestens sechs Monate, in erheblichem oder höherem Maße […] der Hilfe bedürfen.“15
Pflegebedürftige ältere Menschen sind meist in Altenpflegeheimen, behinderte pflegebedürftige Menschen oft in Einrichtungen der Behindertenhilfe untergebracht. Ende 2011 zählten 94 % der Pflegeheime zu den Altenpflegeheimen, die restlichen 6 % teilten sich in Heime für behinderte oder psychisch kranke oder schwerkranke Menschen auf.16 In der vorliegenden Arbeit wird der Begriff Pflegeheim mit dem Begriff des Altenpflegeheims gleichgesetzt.
Das Pflegeheim als Immobilie unterscheidet sich von anderen Wirtschaftsgütern insofern, als es durch typische Immobilieneigenschaften wie Immobilität, hohe Heterogenität und geringe Fungibilität charakterisiert werden kann.17 Um Pflegeheime von anderen Immobilien abzugrenzen, empfiehlt sich die Unterscheidung nach der Immobilienart. Ein Pflegeheim kann dabei zu den sogenannten Sozialimmobilien gezählt werden, da der Immobilie eine soziale Funktion zugesprochen wird.18 Es ist gleichzeitig eine Betreiberimmobilie in Anbetracht der Tatsache, dass der Geschäftsnutzen des Einrichtungsbetreibers zu einem großen Teil aus der Immobilie gezogen wird. Das Gebäude ist dabei ein Produktionsfaktor, da die eigentliche Leistungserbringung des Betreibers das „Erzeugen von Zusatznutzen“19 ist.
Die in einem Pflegeheim angebotenen Leistungen werden allgemein in voll- und teilstationäre Pflege aufgeteilt. Zur vollstationären Pflege zählt die Kurzzeitpflege, die üblicherweise beansprucht wird, sofern die ambulante oder teilstationäre Pflege temporär nicht möglich ist. Reine Kurzzeitpflegeheime halten eine feste Bettenzahl vor. Sogenannte „eingestreute“ Kurzzeitpflegeplätze, die sich in vollstationären Pflegeheimen befinden, werden nur belegt, wenn sie nicht bereits dauerhaft benötigt werden.20
Nicht zu Pflegeheimen zählen Einrichtungen der Behindertenhilfe, Rehakliniken und Krankenhäuser sowie „stationäre Einrichtungen, in denen die Leistungen zur medizinischen Vorsorge, […] zur Teilhabe am Arbeitsleben oder am Leben in der Gemeinschaft, die schulische Ausbildung oder die Erziehung kranker […] Menschen im Vordergrund“21 stehen. Um den Begriff des Pflegeheims enger einzugrenzen, gilt es Pflegeheime weiterhin von anderen Wohnformen für Senioren zu differenzieren. Dabei kann zwischen Seniorenwohnimmobilien und Seniorenpflegeimmobilien differenziert werden. Seniorengerechte Wohnungen, Mehrgenerationenhäuser sowie Einrichtungen des Betreuten Wohnens sind den Seniorenwohnimmobilien zuzurechnen, da sie sich an ältere Personen richten, die in der Lage sind, ihre Lebensführung zum Großteil eigenständig zu organisieren. Hierbei steht das seniorengerechte Wohnen im Vordergrund. Pflegedienstleistungen können je nach Konzept zusätzlich in Anspruch genommen werden. Seniorenwohnimmobilien unterliegen im Gegensatz zu Pflegeheimen nicht dem Heimgesetz (HeimG)22 beziehungsweise den Landesheimgesetzen (siehe Kapitel 2.3.3), sondern dem Mietrecht gemäß §§ 535 BGB23. Infolgedessen muss sich die Bauweise, Wohnungsausstattung sowie ein etwaig benötigter Pflegepersonaleinsatz nicht nach den für Pflegeheime gesondert formulierten Vorschriften richten.
Seniorengerechte Wohnungen sind im Allgemeinen barrierefrei24 gebaut und werden ohne Dienstleistungsangebot auf der Basis eines Mietvertrags vermietet.25 Im Mehrgenerationenhaus leben jüngere und ältere Menschen zusammen und übernehmen gegenseitige Hilfsdienste. Im Pflegefall stehen Mitbewohner oder ambulante Dienste zur Verfügung.26 Einrichtungen des sogenannten Betreuten Wohnens sind ebenfalls von Pflegeheimen zu unterscheiden. So schließen die Betreiber von Pflegeheimen einen Heimvertrag mit den Pflegebedürftigen ab, der dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG)27 unterliegt, während die Vermieter von Einrichtungen des Betreuten Wohnens einen Miet- und Betreuungsvertrag mit den Bewohnern vereinbaren. Durch den Betreuungsvertrag sind die Mieter lediglich verpflichtet, für Grundleistungen wie die Notrufdienste oder Beratung durch einen persönlichen Betreuer aufzukommen.28
Die Bewohner eines Pflegeheims dagegen schulden infolge des Heimvertrags, den sie mit dem Betreiber oder Träger29 der Einrichtung abschließen, die Abnahme von Verpflegungs- und weitergehenden Betreuungsleistungen von bestimmten Anbietern.30 Letztgenannte Leistungen müssen die Mieter des Betreuten Wohnens laut Punkt 3.7 der DIN 77800:2006-09 nicht abnehmen. Die Wohnungen sind in der Regel barrierefrei gebaut, müssen jedoch nicht zwingend die Vorschriften der DIN 18040-2:2011-09 für barrierefreies Bauen erfüllen.31
Ambulant betreute Wohngemeinschaften sind ebenfalls nicht dem Segment der Pflegeheime zuzurechnen, gelten jedoch – insbesondere für demenziell erkrankte Personen – als Alternative zu stationären Einrichtungen. Sie unterliegen dem HeimG, wenn die Pflege der in der Wohnung lebenden Personen ausschließlich an einen Anbieter gebunden ist. In diesem Fall sind gewisse Qualitätsstandards und Dokumentationspflichten seitens des Pflegeanbieters erforderlich. Können die Bewohner dagegen den Pflege- und Betreuungsdienst nach Belieben wechseln, fällt die Einrichtung nicht unter das HeimG. In einer Wohngemeinschaft verfügen die Bewohner in der Regel über ein eigenes Zimmer, teilen sich allerdings die sanitären Räumlichkeiten sowie eine Wohnküche. Das für die Gruppen zuständige Pflegepersonal ist je nach Bedarf anwesend.32 Diese Wohnform kann je nach Pflegebedarf der Bewohner somit sowohl den Seniorenwohn- als auch den Seniorenpflegeimmobilien zugerechnet werden.
Pflegeheime sind weiterhin von Seniorenresidenzen oder Wohnstiften33 zu differenzieren. Letztere bieten üblicherweise eine gehobene Ausstattung und sind dem Hochpreissegment zuzurechnen.34 Gleich den ambulant betreuten Wohngemeinschaften stellen sie eine Mischform von Seniorenwohn- und Seniorenpflegeimmobilien dar. Im Regelfall unterliegen sie dem HeimG, ermöglichen dabei jedoch den in Apartments untergebrachten Bewohnern eine weitgehend selbständige Haushaltsführung.35 Die Bewohner verpflichten sich, zusätzlich zur reinen Betreuungsleistung, weitere Dienstleistungen wie etwa Mahlzeiten oder Wohnungsreinigung in Anspruch zu nehmen. Etwaig benötigte Pflegeleistungen können von ambulanten Pflegediensten erbracht werden. Oft besteht zudem die Möglichkeit Kurzzeit- und Dauerpflege in Anspruch zu nehmen. Wie üblicherweise auch in Pflegeheimen, werden in Seniorenresidenzen/Wohnstiften häufig Veranstaltungen kultureller oder sonstiger Art angeboten, die über das reine Wohn- und Pflegeangebot hinausgehen.
Neben den „reinen“ Pflegeheimen, auf die in der vorliegenden Arbeit Bezug genommen wird, existieren zunehmend Pflegeheime, die zusätzlich Betreutes Wohnen oder ambulante Dienste anbieten. Hier spricht man von sogenannten integrierten Einrichtungen. Ziele sind die Erhöhung der Marktattraktivität durch ein breiteres Leistungsangebot und der frühzeitige Kontakt zu potenziell später Pflegebedürftigen. Überdies wird häufig die Integration von oder die Kooperation mit medizinischen Versorgungszentren und Kliniken angestrebt, um eine umfassendere Betreuung von Pflegebedürftigen zu gewährleisten und Zuweisungsquoten von Bewohnern durch diese Institutionen zu erhöhen.36
Der Nachhaltigkeitsbegriff kann in Deutschland bis zum Anfang des 18. Jahrhunderts zurückverfolgt werden, als er im Forstwesen zur Beschreibung der Maßgabe eingeführt wurde, aus dem Wald nur so viel Holz zu entnehmen, wie auf der jeweiligen Fläche nachwachsen kann.37 Seit der Verwendung des Begriffs der „Nachhaltigen Entwicklung“ („Sustainable Development“) im Report der nach ihrer Vorsitzenden benannten Brundtland-Kommission aus dem Jahr 1987, ist der Begriff international geläufig. Demnach ist „Nachhaltige Entwicklung […] eine Entwicklung, welche die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne die Möglichkeit zukünftiger Generationen zu gefährden, ihre Bedürfnisse zu befriedigen.“38 Die Brundtland-Definition ist relativ allgemein gefasst, um das Konzept der Nachhaltigkeit, das sich ursprünglich auf den Forstwirtschaftssektor bezog, auf eine Vielzahl an Bereichen übertragen zu können.
Auf der im Jahr 1992 abgehaltenen Konferenz der Vereinten Nationen für Umwelt und Entwicklung bekannte sich die internationale Staatengemeinschaft zum Leitbild der nachhaltigen Entwicklung und setzte sich mit der Agenda 21 das Ziel, Strategien zu entwickeln, die eine ökonomisch leistungsfähige, sozial gerechte und ökologisch verträgliche Entwicklung verfolgen. Deutschland verabschiedete daraufhin im Jahr 2001 eine nationale Nachhaltigkeitsstrategie, die unter anderem die Bereiche Generationengerechtigkeit, Lebensqualität, internationale Verantwortung und Umweltschutz umfasste.39
Im Folgenden werden die grundsätzlichen Ziele der Nachhaltigkeit konkretisiert und auf den Immobilienbereich übertragen.
Im Wesentlichen besteht Konsens darüber, dass nachhaltiges Handeln durch das simultane und gleichwertige Umsetzen von drei Zielfaktoren erreicht werden kann: dem umweltbezogenen, sozialen und wirtschaftlichen Faktor. Diese drei grundlegenden Ziele werden häufig in dem Begriff der Triple Bottom Line zusammengefasst, der in Deutschland auch als sogenanntes Drei-Säulen-Modell bekannt ist.40
Die allgemeinen Kataloge der Brundtland Kommission oder auch der Bundesregierung41 zu Nachhaltigkeitskriterien können auf Immobilien nicht unmittelbar übertragen werden. Zwar treffen viele der diskutierten Themen auch auf Immobilien zu, etliche Nachhaltigkeitskriterien aus den erwähnten Katalogen wie etwa Entwicklungszusammenarbeit, internationaler Handel, Bildungspolitik oder Staatsverschuldung tangieren den Bereich nachhaltiger Gebäude dagegen kaum.
Immobilien werden als nachhaltig bezeichnet, sofern durch sie langfristig ein ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Nutzen gestiftet wird oder ein diesbezüglicher Schaden vermieden wird.42 Daneben ist aufgrund ihrer Konzipierung das Risiko einer Wertminderung bei Veränderungen ökologischer, ökonomischer oder sozialer Rahmenbedingungen gering und die Chance einer Wertsteigerung hoch.43
Konkreter formuliert umfasst das ökologische Nachhaltigkeitsziel den Schutz des Ökosystems und der natürlichen Ressourcen, etwa durch einen möglichst geringen Einsatz von Wasser, Strom und Heizenergie, durch eine Minimierung der Bodenversiegelung oder durch umweltschonenden Materialeinsatz.
Im Zusammenhang mit dem ökonomischen Nachhaltigkeitsziel werden die Minimierung von Lebenszykluskosten (vgl. Kapitel 4.11.1) eines Gebäudes sowie die langfristige Sicherung respektive Steigerung von Wert und Ertrag einer Immobilie verfolgt. Diese können unter anderem durch eine hohe Funktionalität, Anpassungsfähigkeit und Widerstandsfähigkeit eines Gebäudes erreicht werden, da somit lange Nutzungsdauern ermöglicht und Leerstände vermieden werden können.
Das soziale Nachhaltigkeitsziel beschreibt den Nutzerkomfort und umfasst die Gesundheit, Behaglichkeit und Sicherheit der Gebäudenutzer, welche wie bereits erwähnt durch das Personal sowie die Heimbewohner repräsentiert werden. Auch die Gestaltung und Ästhetik sind im Rahmen der sozialen Nachhaltigkeit von Bedeutung.44
Bei einer Nachhaltigkeitsbewertung einer Immobilie ist zudem die Betrachtung des Standorts unabdingbar (vgl. Abbildung 1).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Abbildung 1: Nachhaltigkeitsaspekte in der Immobilienwirtschaft
Eigene Darstellung in Anlehnung an Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (Hrsg.) 2009, S. 33 ff.
Der Standort tangiert sämtliche der drei oben beschriebenen Faktoren. Das ökonomische Ziel wird durch die Frage nach dem tatsächlichen Immobilienbedarf am jeweiligen Standort betroffen. Der Standort kann gleichzeitig auch durch Risiken aus der Umwelt wie Überflutungen oder Unwetter die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie beeinflussen. So könnten als sicher geltende Standorte besonders stark nachgefragt werden. Ein Standort kann ebenfalls hinsichtlich der ökologischen Nachhaltigkeit bewertet werden, wenn etwa umweltbezogene Gesichtspunkte wie eine geringe Bodenversiegelung bei der Standortwahl berücksichtigt werden. Der soziale Nachhaltigkeitsbereich wird durch die Betrachtung der verkehrstechnischen Anbindung des Standorts, dessen Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen oder aber auch durch dessen Image und Zustand angesprochen, da hierdurch der Komfort der Gebäudenutzer beeinflusst wird.
Nach LÜTZKENDORF und LORENZ sollte beim nachhaltigen Bauen und Betreiben von Liegenschaften zusätzlich eine hohe Qualität der Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungsprozesse gewährleistet werden, welche vornehmlich die ökonomische und ökologische Dimension betreffen.45 Die Prozessqualität wird in der vorliegenden Arbeit jedoch nicht behandelt, da die Darstellung normativer Vorgaben an bauliche oder operative Prozesse den Rahmen sprengen würde.46
Die Ziele der drei Nachhaltigkeitsfaktoren können gleichgerichtet sein. So können primär soziale Ziele einen Einfluss auf den ökonomischen Faktor nehmen, indem etwa durch die Zufriedenheit der Nutzer die Leerstandsquote eines Gebäudes verringert respektive die Auslastungsquote eines Pflegeheims erhöht. Auch kann ein reduzierter Verbrauch an etwaig umweltbelastender Energie eine ökonomische Zielkomponente darstellen, da hierdurch Energiekosten gesenkt werden.
Ökologische, ökonomische und soziale Zielkomponenten können jedoch ebenfalls in Konflikt miteinander geraten und unter Umständen nicht unabhängig voneinander umgesetzt werden. So stellen etwa ökologische Ziele unter Umständen einen limitierenden Faktor für wirtschaftliche Aktivitäten dar. Beispielsweise senkt eine verstärkte Wärmedämmung eines schlecht isolierten, denkmalgeschützten Hauses möglicherweise dessen Rendite. Das soziale beziehungsweise gesellschaftliche Ziel ist überdies die Erhaltung der historischen Fassade. Dieses könnte durch die Anbringung einer dicken Isolierungsschicht an die Außenwände des Gebäudes konterkariert werden.47
Im Falle eines Zielkonflikts muss entweder ein Kompromiss gefunden werden, infolgedessen den betreffenden Nachhaltigkeitsdimensionen ex aequo Zugeständnisse gemacht werden, oder es müssen Prioritäten vereinbart werden, die festlegen, welchem Nachhaltigkeitsziel in einer Konfliktsituation Vorrang eingeräumt wird.48 Da vorausgesetzt werden kann, dass der Fokus der Immobilienmarktteilnehmer auf dem wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie liegt, erscheint es im Rahmen einer Projektentwicklung aus Sicht eines Trader-Developers naheliegend, dem ökonomischen Ziel den Vorrang zu geben mit der Nebenbedingung, dass auch die Belange der beiden anderen Dimensionen möglichst geachtet werden.49 Der Unterschied zur „rein ökonomischen“ Zielsetzung besteht darin, dass parallel zur Verfolgung finanzieller Ziele soziale und ökologische Aspekte berücksichtigt werden.
Nach BONE-WINKEL, BLÜML et al. umfasst der Begriff Projektentwicklung „das interdisziplinäre Management von planungs- und baubezogenen Wertschöpfungsprozessen im Lebenszyklus der Immobilie. Dazu gehören die Bausteine [Grundstücks-]Akquisition, Nutzungskonzeption und Machbarkeitsanalyse, Baurechtschaffung, Eigen- und Fremdkapitalbeschaffung, […] Vermietung, Projektmanagement sowie die Verwertung der Immobilie.“50 Auf die weitere Differenzierung des Projektentwicklungsbegriffs wird im folgenden Kapitel eingegangen.
Zu den Faktoren, die eine Projektentwicklung beeinflussen, zählen nach DIEDERICHS der Standort, die Projektidee und das Kapital, welches für deren Verwirklichung zur Verfügung steht. Im Zuge einer Projektentwicklung sind diese Faktoren „so miteinander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können“.51
Der Prozess einer Projektentwicklung kann gemäß HEALEY unter anderem über Phasenmodelle („event-sequence models“) beschrieben werden.52 Phasenmodelle zerlegen den Projektentwicklungsprozess in einzelne chronologisch voneinander zu differenzierende Phasen, die teilweise parallel oder überlappend auftreten können.53
In diesem Zusammenhang differenziert DIEDERICHS zwischen zwei Formen der Projektentwicklung: Die Projektentwicklung im weiteren Sinne bezieht sich auf den kompletten Immobilienlebenszyklus von der Phase der Projektinitiierung über die Bauausführung und Gebäudebewirtschaftung bis zur Modernisierung, Umnutzung oder bis zum Abbruch des Gebäudes (vgl.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Abbildung 2). Dagegen umfasst die Projektentwicklung im engeren Sinne lediglich die Phase von der Projektinitiierung bis zur Entscheidung, ob das Projekt54 realisiert werden oder aufgrund zu hoher Risiken oder Unwirtschaftlichkeit eingestellt werden soll (vgl.
Abbildung 2).55 BONE-WINKEL trifft keine Unterscheidung bezüglich der soeben genannten Projektentwicklungsformen, sondern sieht den Projektentwicklungsprozess von der Projektinitiierung bis zur Fertigstellung des Immobilienobjekts (Projektrealisierung) andauern.56
Gemäß DIEDERICHS können drei Ausgangssituationen zu einer Projektinitiierung führen.57
Fall 1: Standort vorhanden, Projektidee und Kapital benötigt
Im ersten Fall werden für einen determinierten Standort eine Projektidee respektive eine nachhaltige Nutzung gesucht. Zudem ist das notwendige Kapital zu beschaffen. Die Aufgabe eines Projektentwicklers besteht in diesem Fall zunächst darin, sich im Zuge einer Standortanalyse einen Überblick über das aktuelle und zukünftige Immobilienangebot sowie die aktuelle und zukünftige Immobiliennachfrage verschaffen. Dies schließt die Untersuchung von „sozio-kulturellen, politisch-rechtlichen, makroökonomischen, technologischen und stadtplanerischen Rahmenbedingungen“58 ein.
Fall 2: Projektidee vorhanden, Standort und Kapital benötigt
Bei der zweiten Ausgangssituation liegt bereits eine konkrete Projektidee seitens eines Entwicklers vor, für die ein geeigneter Standort sowie Kapital gefunden werden soll. Der erste Schritt eines Projektentwicklers besteht dann in der Regel darin, ein adäquates Grundstück über sein Immobiliennetzwerk oder sonstige Quellen (Presse, Datenbanken) zu finden. Bei erfolgreicher Suche schließt sich die unter Punkt 1) erwähnte Standortanalyse an, um die Eignung des Standorts für die avisierte Nutzung beurteilen zu können.59
Fall 3: Kapital vorhanden, Standort und Projektidee benötigt
Die dritte Situation spiegelt den Wunsch eines Endinvestors wider, sein vorhandenes Kapital in Form von Immobilieninvestitionen anzulegen, für die eine adäquate Projektidee an einem noch zu beschaffenden Standort gefunden werden soll. Dies trifft üblicherweise auf institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionskassen zu, welche ihr Eigenkapital unter anderem für Investitionen in Projektentwicklungen verwenden.60 In diesem Fall sucht gewöhnlich zunächst der Endinvestor einen Projektentwickler als Partner. Dieser ist anschließend für die Suche nach einer Projektidee und einem Standort verantwortlich, der auf seine Eignung im Zuge einer Standortanalyse geprüft werden muss.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Abbildung 2: Ablaufschema einer Projektentwicklung im engeren und weiteren Sinne
Eigene Darstellung in Anlehnung an Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 757, Brauer 2011, S. 591 sowie Diederichs 2006, S. 9.
Ist ein zu entwickelnder Standort vorhanden (Fall 1) oder ist ein Standort gefunden worden (Fall 2 & 3), ist dieser im Rahmen einer Standortanalyse (vgl. Kapitel 4.3) auf dessen Eignung für eine gewisse Nutzung zu untersuchen.
Sollte die Standortanalyse zu einem positivem Ergebnis führen, können ab diesem Zeitpunkt bereits Grundstückssicherung (vgl. Kapitel 4.4) und Vermarktungsaktivitäten (gleichbedeutend mit dem Verkauf und der Vermietung/Verpachtung der Immobilie, vgl. Kapitel 4.7) starten und parallel zu den sonstigen Phasen einer Projektentwicklung verlaufen. Im Anschluss an die Standortanalyse kann im Zusammenhang mit einer Nutzungskonzeption ein Nutzerbedarfsprogramm nach DIN 18205:1996-04 (vgl. Kapitel 4.5) erstellt werden. Darauf aufbauend wird durch ein Vorplanungskonzept (vgl. Kapitel 4.6), welches unter anderem Lageplan und Grundrisse enthält, die Umsetzbarkeit des Nutzerbedarfsprogramms nachgewiesen.61 Die Unterlagen dienen als Grundlage für die Kalkulation der Kosten im Bauwesen (vgl. Kapitel 4.11), welche zusammen mit den prognostizierten Erlösen in die Wirtschaftlichkeitsanalyse einfließen. An dieser Stelle sei erwähnt, dass in der Regel bereits in einem früheren Stadium einer Projektentwicklung eine erste überschlägige Kalkulation („einfache Developerrechnung“)62 vorgenommen wird, deren Detaillierungsgrad im Verlauf des Prozesses zunimmt und die an neue Kenntnisstände angepasst wird.
Im Rahmen der Risikoanalyse werden potentielle Risiken, welche sich während des Projektentwicklungsprozesses ergeben können, identifiziert und hinsichtlich ihres Ausmaßes und ihrer Beeinflussbarkeit bewertet. Risiken können aus der Bewertung (zum Beispiel fehlerhafte Einschätzung des Standorts oder Bedarfs), der Entwicklung (u.a. Kostenüberschreitung, keine termingerechte Fertigstellung, schlechtes Bauausführungsniveau), dem Ertragsausfall (beispielsweise keine erfolgreiche Vermietung des Projekts, kein Verkauf) sowie aus einer Wertänderung (verschlechterte Standortqualität, Bedarfsänderung, Änderung des gesamtwirtschaftlichen Rahmens) resultieren.63
Bei der Entscheidungsfindung (vgl. Kapitel 4.12) wird auf Basis der Wirtschaftlichkeits- und Risikoanalyse beschlossen, ob das Projekt weiterverfolgt oder abgebrochen werden soll. Diese Phase markiert wie bereits erwähnt den Endpunkt der Projektentwicklung im engeren Sinne. Verspricht das Projekt eine ausreichende und realistisch zu erzielende Rendite für den Projektentwickler und sind die Risikofaktoren aus seiner Sicht beherrschbar, setzt die Projektkonkretisierung ein. Diese ist Teil der Projektmanagementphase und umfasst die Schaffung von folgenden Voraussetzungen für den Baustart des Projekts: die Erstellung einer Genehmigungsplanung zur Erlangung einer Baugenehmigung und die Verhandlung von Bauverträgen, Kreditverträgen sowie des Grundstückskaufvertrags. Die anschließende Projektrealisierung zählt ebenfalls zur Projektmanagementphase und beinhaltet die Bauausführung sowie die anschließende Übergabe an den Nutzer und Endinvestor. In der darauf folgenden Facility Management Phase erfolgt das technische64, kaufmännische65 und infrastrukturelle66 Gebäudemanagement bis das Gebäude modernisiert, umgenutzt oder abgerissen wird.
Die an einem Pflegeheimprojekt Beteiligten können eine Vielzahl an Parteien sein. Der Projektentwickler eines Pflegeheims ist für die Entwicklung des Gebäudes verantwortlich und lässt sich in drei Typen unterscheiden. Behält der Projektentwickler die Liegenschaft nach Fertigstellung im eigenen Bestand, wird er als Investor-Developer bezeichnet.67 Agiert er dagegen als Service-Developer, so arbeitet er auf Rechnung und Risiko des Bauherrn, welcher der Eigentümer des Grundstücks ist.68
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Abbildung 3: Konstellation von Beteiligten bei Übernahme des Objekts durch einen Endinvestor
Eigene Darstellung.
Der in Deutschland am häufigsten vertretene Projektentwicklertyp ist der Trader-Developer.69 Dieser trägt in der Phase der Entwicklung die rechtliche und wirtschaftliche Verantwortung. Er hat das Eigentum am Grundstück und Gebäude bis zum Verkauf der Liegenschaft an einen Endinvestor inne. Im Fall der Entwicklung eines Pflegeheims schließt der Trader-Developer vor Baustart einen Pachtvertrag mit einem Heimbetreiber, nach dessen Vorstellungen er das Pflegeheim entwickelt, welches er entweder vor oder nach Fertigstellung an einen Endinvestor veräußert. Dieser tritt damit anstelle des Entwicklers in den Pachtvertrag ein und übernimmt die Rechte und Pflichten hieraus. Der Trader-Developer wird auch als Zwischeninvestor bezeichnet.70 Für die Bauplanung und -ausführung schließt der Trader-Developer in der Regel Dienstleistungs- oder Werkverträge mit Dritten wie Beratern, Planern oder Projektsteuerern und Werkverträge mit bauausführenden Firmen ab (vgl. Abbildung 3).
Unter dem Endinvestor – in dieser Arbeit auch als Eigentümer bezeichnet – wird grundsätzlich derjenige verstanden, der das Pflegeheimprojekt erwirbt und darüber verfügen kann. Die Dokumentation des Eigentums erfolgt durch Eintragung des Endinvestors in Abteilung I des Grundbuchs.71 Die Gruppe der Endinvestoren kann wie folgt differenziert werden: Während institutionelle Investoren juristische Personen sind, die Gelder für Dritte professionell anlegen, sind private Investoren zumeist natürliche Personen, welche die Investitionen zur eigenen Renditeerzielung tätigen.72 Zu den institutionellen Investoren sind Immobilienaktiengesellschaften, offene und geschlossene Immobilienfonds, Banken, Pensionskassen, Stiftungen sowie Versicherungsunternehmen zu zählen. Institutionelle und private Eigentümer verfolgen mit ihren Anlagen in der Regel vorrangig das Motiv der Rentabilität. Bei Unternehmen der öffentlichen Hand stehen dagegen primär Versorgungsziele im Mittelpunkt des Interesses.
In den folgenden Kapiteln werden unter dem Begriff des Endinvestors solche Gesellschaften verstanden, welche Pflegeheime nicht betreiben, sondern im Regelfall an einen Betreiber verpachten und zu den institutionellen oder privaten Investoren zu zählen sind. Betreiber und Eigentümer sind in diesem Fall unterschiedliche Gesellschaften und üblicherweise durch einen Pachtvertrag miteinander verbunden. Dem Eigentümer (Verpächter) werden die Pachteinkünfte zugerechnet.73 Der Betreiber (Pächter) erhält mit Abschluss eines Pachtvertrags und gegen Pachtzahlung die tatsächliche Verfügungsgewalt und die Nutzungsbefugnis über das Grundstück mit dem darauf befindlichen Pflegeheim.74
Betreiber einer stationären Pflegeeinrichtung ist jede natürliche oder juristische Person, welche für den Betrieb eines Pflegeheims zuständig ist. Der Betreiber bietet mit Hilfe der Pflegeimmobilie Dienst- und Produktionsleistungen an, beispielsweise Unterkunft, Pflege und Gastronomie.
Nutzer des Pflegeheims sind sowohl diejenigen, denen die Leistungen zukommen – die Heimbewohner – als auch diejenigen, die für die Leistungserstellung angestellt sind, das Pflege- und sonstige Personal. Zwischen den Beteiligten existieren Verträge wie der Heimvertrag zwischen Betreiber und Heimbewohner.
Um eine Projektentwicklung zu finanzieren, wird zumeist ein Kreditvertrag mit einer Bank abgeschlossen, welche ebenfalls zu den Beteiligten zählt.
Zu den weiteren Beteiligten einer Projektentwicklung zählt das jeweilige Bauamt, welches für die Baugenehmigung und Bebauung (Bebauungsplan) zuständig ist. Ferner sind Beteiligte wie die Pflegekassen und die Sozialhilfeträger zu berücksichtigen, die mit dem Heimbetreiber Vereinbarungen zum Heimentgelt sowie zu Leistungs- und Qualitätsanforderungen treffen (siehe hierzu Kapitel 2.3.1).
Für die Herleitung von Kriterien eines nachhaltigen Pflegeheims scheinen vorwiegend die für die Immobilienbranche erarbeiteten Kriterien des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung, der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) sowie gewisser Zertifizierungsprogramme wie dasjenige der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) geeignet zu sein.75
Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung beleuchtet mit seinem „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“ normative Grundsätze zum Bauen, Nutzen und Rückbau von Immobilien in ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Hinsicht. Der Leitfaden stellt dabei eine Vielzahl an Nachhaltigkeitsaspekten dar und listet anhand von Orientierungswerten Indikatoren zur Bewertung dieser Kriterien auf. Pflegeheime werden hierbei nicht besonders berücksichtigt, da es sich um eine eher allgemein gehaltene Ausarbeitung für bundeseigene Liegenschaften handelt.76
Im Valuation Information Paper der RICS wird eine Auswahl von Nachhaltigkeitskriterien knapp umrissen, welche bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien als relevant erachtet werden. Orientierungswerte werden nicht angegeben. Auf Pflegeimmobilien wird ebenfalls nicht speziell eingegangen, da auf eine „globale Anwendbarkeit Wert gelegt“77 wurde.
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung dagegen führt mit ihrem „Kriterienkatalog für Pflegeimmobilien“ eine sehr umfangreiche Checkliste an Aspekten auf, die sich auf die Beurteilung stationärer Pflegeeinrichtungen beziehen. Allerdings wird der ökologische Nachhaltigkeitsfaktor nicht berücksichtigt. Auch werden keine Indikatoren zur Bewertung der einzelnen Kriterien aufgeführt.78
Um die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu bewerten wurden international mittlerweile über 30 verschiedene Zertifizierungssysteme entwickelt. In Anhang 1 werden die geläufigsten Programme beschrieben, die neben anderen Immobilienarten auch Gesundheitsimmobilien betrachten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sie entweder keine Unterscheidung zwischen den einzelnen Gesundheitsimmobilientypen (zum Beispiel Krankenhaus, Pflegeheim, Rehabilitationsklinik) treffen, was angesichts der differierenden Nutzeranforderungen angebracht wäre, und/oder ökonomische Kriterien wie Flächeneffizienz, Lebenszykluskosten und Betreiberbonität außer Acht lassen.
Zu den Zertifizierungssystemen zählen das aus den USA stammende und weltweit am stärksten verbreitete LEED-Zertifikat (Leadership in Energy and Environmental Design), das an zweiter Stelle stehende englische BREEAM-Zertifikat (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) sowie das in Deutschland entwickelte Zertifikat der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen).79 Daneben existieren das australische Green Star Programm sowie das aus der Schweiz stammende Minergie-Zertifikat, welches wie die von der EU ins Leben gerufene GreenBuilding-Zertifizierung den Energieverbrauch eines Gebäudes fokussiert und somit nur einen Teilbereich der Nachhaltigkeit beleuchtet. Das in Deutschland vorherrschende DGNB-Zertifikat ordnet Pflegeheime in die Immobilienart Wohnen ein. Auf die Besonderheiten einer Pflegeimmobilie und die speziellen Nutzeranforderungen von Pflegebedürftigen oder Personal wird nicht eingegangen.
Normgerechte neu errichtete Pflegeheime und modernisierte Gebäude in Deutschland entsprechen aufgrund der relativ hohen gesetzlichen Mindeststandards ohne Zusatzkosten bereits den unteren bis mittleren Zertifizierungsstufen wie BREEAM good, LEED silver oder DGNB Bronze.
Sämtlichen Zertifizierungssystemen ist die Bewertung von Energieeinsparpotenzialen und Umweltauswirkungen von Immobilien gemein. Bei einigen Zertifizierungen wie bei BREEAM, Green Star und der DGNB werden zusätzlich Aspekte der Gebäudeplanung und -errichtung sowie des Gebäuderückbaus betrachtet.
Einer Studie unter Immobilienmarktteilnehmern zufolge wird Gebäudezertifikaten nur eine geringe Bedeutung beigemessen, da die derzeit am Markt befindlichen Zertifikate ihren Fokus zu einseitig auf Umweltaspekte ohne Berücksichtigung ökonomischer Gesichtspunkte legten.80 Lediglich das DGNB-Zertifikat berücksichtigt die Lebenszykluskosten über die Berechnung der Bauwerkskosten (KG 300 und KG 400 gemäß DIN 276:2008-12) und ausgewählter auf den Betrachtungszeitpunkt diskontierter Nutzungskosten (vgl. Kapitel 4.11.1.2).81 Auch wird die Wertstabilität in Form der Bewertung der Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes beurteilt. Die Standortqualität wird ebenfalls nur von der DGNB bewertet. Dabei werden Risiken durch Naturgefahren (Erdbeben, Überschwemmungen etc.), Verhältnisse am Mikrostandort (Luftqualität, Lärmpegel), die Erschließung, Image und Zustand der Umgebung, Nähe zu nutzungsspezifischen Einrichtungen sowie die Verkehrsanbindung betrachtet. Die Beurteilung des Standorts beeinflusst jedoch nicht das Zertifizierungsergebnis, die Gebäude werden unabhängig von ihrer Lage bewertet.82 Dies ist insofern unverständlich, als der Standort für die Nachhaltigkeit einer Immobilie eine hohe Bedeutung besitzt.
Die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen und das Angebot an weiteren Pflegeheimen im Einzugsgebiet werden von keinem der erwähnten Zertifizierungssysteme betrachtet. Ebenfalls werden nutzerspezifische Anforderungen (beispielsweise kurze Wege, gute Orientierung innerhalb des Gebäudes) sowie die Betreiberbonität nicht berücksichtigt. Eine Untersuchung dieser Kriterien ist jedoch bei der Nachhaltigkeitsbeurteilung einer Betreiberimmobilie unerlässlich, da Nutzeranforderungen im Zusammenhang mit der sozialen Nachhaltigkeitsdimension eine bedeutende Rolle spielen und die Bonität die wirtschaftliche Gesundheit und Zukunftsfähigkeit der Betriebsgesellschaft ausdrückt und somit die ökonomische Nachhaltigkeit eines Pflegeheims betrifft.
Zur Erarbeitung eines umfänglichen Nachhaltigkeitskriterienkatalogs für ein Pflegeheim wird als Gerüst das erwähnte Leistungsbild der Projektentwicklung im engeren Sinne des AHO herangezogen.83 Daneben wird hinsichtlich der Grundlagen zur Projektentwicklung und zum Projektmanagement insbesondere auf die Ausführungen von KALUSCHE und DIEDERICHS Bezug genommen.84
Neben den beiden letztgenannten und MÖLLER werden die DIN-Normen 276-1:2008-12 sowie 18960:2008-02 hinsichtlich der Ausführungen zum Thema der Lebenszykluskosten herangezogen.85 Wirtschaftlichkeitsanalysen für Pflegeheime werden vornehmlich auf Basis der Arbeiten von PFNÜR, SCHULTE, BONE-WINKEL et al. und DIEDERICHS entwickelt.86
Um die Vorteilhaftigkeit von Nachhaltigkeitskriterien möglichst eindeutig quantifizierbar zu machen, soll ein Zusammenhang zwischen diesen und der finanziellen Performance von Immobilien nachgewiesen werden. Angesichts der zunehmenden Vorschriften zu und Förderungen von umweltbezogenen und sozialen Themen seitens Regierungen etlicher Nationen kam eine Reihe von Wissenschaftlern zu der Vermutung, dass hieraus eine höhere Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien resultieren sollte. Nachhaltigkeitskriterien müsste demnach ein gewisser finanzieller Wert beizumessen sein, etwa in Form von Kauf- oder Mietpreisaufschlägen.87
Die Vorteile der Nachhaltigkeit zu quantifizieren ist jedoch abgesehen von der Reduktion von Betriebs- und Instandsetzungskosten nur beschränkt möglich, da umweltverträgliche und soziale Merkmale von Gebäuden mitunter nur schwer zu monetisieren sind und Auskünfte hierüber nur selten von Marktteilnehmern erhoben oder veröffentlicht werden. Außerdem liegen Kauf- oder Mietpreise für nachhaltige Gebäude und konventionelle Immobilien in ähnlicher Lage und gleicher Nutzungsart zumindest in Deutschland kaum vor.88 Überdies existiert keine allgemeingültige Definition einer nachhaltigen Immobilie.89 Somit lässt sich ein nachhaltiges von einem konventionellen Gebäude nicht eindeutig abgrenzen.
Die Mehrzahl wissenschaftlicher Studien zum Einfluss von Nachhaltigkeitskriterien auf die finanzielle Performance von Immobilien bezieht sich aufgrund der erwähnten eingeschränkten Datenbasis auf einzelne Objekte oder auf eine eher geringe Gebäudeanzahl und auf eine geringe Anzahl an untersuchten Kriterien. Es werden zumeist Büro- und Wohnimmobilien untersucht. Pflegeheime wurden in diesem Zusammenhang bislang nicht betrachtet.
Etliche Wissenschaftler wie NEVIN und WATSON, DINAN und MIRANOWSKI, JOHNSON und KASERMAN oder CORGEL, GEOBEL et al. kamen bereits in den 1980er und 1990er Jahren zu dem Ergebnis, dass energieeffiziente Einfamilienhäuser in den USA zu durchschnittlich höheren Kaufpreisen veräußert wurden als vergleichbare, aber weniger energiesparende Häuser.90 LÜTZKENDORF und LORENZ zeigten anhand von Transaktionsdaten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den neuen Bundesländern über einen Zeitraum von acht Jahren, dass in Zeiten degressiver Nachfrage die Wertstabilität der Objekte mit einer hohen Lage-, Gebäude- und Ausstattungsqualität deutlich höher war als diejenige von einfacheren Immobilien in einer schlechteren Lage.91
FUERST und MCALLISTER, EICHHOLTZ, KOK et al. sowie MILLER, SPIVEY et al. konnten in ihren Untersuchungen zeigen, dass die durchschnittliche Miethöhe in energieeffizienten Bürogebäuden mit einem Nachhaltigkeitszertifikat (siehe Kapitel 2.2) höher ausfällt als in vergleichbaren, aber weniger energieeffizienten Gebäuden ohne Zertifikat.92
Nicht die direkte Auswirkung auf den Immobilienwert, aber den Einfluss von Nachhaltigkeitsmaßnahmen auf Einsparungsmöglichkeiten innerhalb des Lebenszyklus einer Immobilie untersuchten KATS, ALEVANTIS et al. Ihre Analyse von 33 Büro- und Schulobjekten in Kalifornien ergab, dass durch die Implementierung nachhaltigkeitsorientierter Gebäudemerkmale Einsparungen in Höhe von durchschnittlich 20 % der Gesamtkosten93 eines Neubaus innerhalb von 20 Jahren resultieren können. Voraussetzung hierfür war eine Erhöhung der anfänglichen Gesamtkosten um durchschnittlich 2 %.94 Nachhaltige Gebäudemerkmale führten dabei einerseits zu Einsparungen von Betriebs- und Instandhaltungskosten, andererseits zu Produktivitätserhöhungen und weniger Krankheitsausfällen des Personals. Letztere wurden durch einen höheren Nutzerkomfort95 ermöglicht.96 Weitere wissenschaftliche Studien wie diejenigen von HEERWAGEN, BROWNING sowie LUCUIK, TRUSTY et al. beschreiben ebenfalls den Zusammenhang zwischen Gebäudekriterien, die den Nutzerkomfort betreffen, und der Produktivität der Gebäudenutzer.97 Im Krankenhausbereich konnte ein Einfluss von nachhaltigen Gebäudemerkmalen auf die durchschnittlichen Aufenthaltszeiträume, Medikamenteneinnahme oder Nachbehandlungs-raten der Patienten von GRINDE und GRINDAL PATIL, BOYCE, HUNTER et al. sowie ULRICH beobachtet werden.98
In stationären Pflegeeinrichtungen wurde ebenfalls eine Vielzahl an Untersuchungen durchgeführt, die sich mit der Auswirkung gewisser Gebäudemerkmale auf Pflegebedürftige oder das Personal befassen. So verändert gemäß COHEN-MANSFIELD und WERNER der thermische Komfort innerhalb eines Heimes das Betreuungsbedürfnis von Pflegebedürftigen und die Produktivität des Pflegepersonals.99 Der visuelle Komfort hat nach etlichen Studien Auswirkungen auf den geistigen und emotionalen Zustand von Pflegebedürftigen, insbesondere von demenzerkrankten Personen, wie RIEMERSMA-VAN DER LEK, SWAAB et al., MONTILLA LOPEZ und TUNEZ oder BRAWLEY berichten.100
Das Ausmaß eines etwaigen finanziellen Vorteils aufgrund eines höheren Nutzerkomforts sowie weiterer Nachhaltigkeitskriterien ist jedoch im Pflegeheimbereich nur schwer messbar. So kann die Frage nach der exakten Höhe des ökonomischen Nutzens von Nachhaltigkeitskriterien in Form eines Einflusses auf die Miet- oder Kaufpreise von Pflegeheimen angesichts einer unzureichenden Datenlage nicht beantwortet werden. So wird die Kaufpreishöhe bei erfolgten Transaktionen in den überwiegenden Fällen nicht veröffentlicht. Selbst wenn eine höhere Transparenz vorhanden wäre, ist die Anzahl an erfolgten Pflegeheimtransaktionen in Deutschland innerhalb eines vergleichbaren Zeitraums im Verhältnis zur Anzahl an Nachhaltigkeitskriterien zu gering, um eine hinreichend hohe statistische Aussagekraft zu erlangen.
In der Literatur ist eine Vielzahl an Argumenten zu finden, unter anderem von MCNAMARA, LORENZ und LÜTZKENDORF, BIENERT, WAGGER et al., ELLISON, SAYCE et al., ELLISON und SAYCE sowie BOYD, warum nachhaltige Immobilien im Vergleich zu konventionellen Gebäuden einen Wertzuschlag erhalten sollten.101
Da eine empirische Untersuchung der Zusammenhänge zwischen einzelnen Nachhaltigkeitskriterien und Gebäude- oder Mietpreisen aufgrund der bereits dargestellten Intransparenz des Marktes kaum möglich ist, stellt sich die Frage, wie Marktteilnehmer wie Entwickler, Betreiber und Endinvestoren von stationären Pflegeeinrichtungen den Beitrag der jeweiligen Nachhaltigkeitskriterien zum langfristigen wirtschaftlichen Erfolg eines Pflegeheims bewerten und welche Rahmenbedingungen die Bewertung beeinflussen. Diese Fragestellung soll mit der vorliegenden Arbeit beantwortet werden.
Wie auch für andere Immobilienarten gelten für Pflegeheime Vorschriften hinsichtlich der energetischen Anforderungen an Gebäude. In diesem Zusammenhang sind die Energieeinsparverordnung (EnEV)102, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)103 und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) zu erwähnen. Im Rahmen der EnEV ist die Einhaltung eines maximalen sogenannten Jahresprimärenergiebedarfs104 maßgeblich. Das EEWärmeG105 verpflichtet Eigentümer neu errichteter Gebäude106, einen Teil ihres Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energien zu decken.107 Das EnEG schreibt unter anderem den Standard eines Niedrigstenergiegebäudes108 mit Wirkung ab 2021 für alle Neubauten vor.109 Förderprogramme für Investitionen in energieeinsparende Maßnahmen bei Bestandsgebäuden und Neubauten sowie in regenerative Energietechniken werden von der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau in Form von zinsverbilligten Darlehen, langer Zinsbindung und kostenfreier außerplanmäßiger Tilgung angeboten.110
Die Pflege betreffend sind Pflegeheime durch eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen streng reguliert.111 Pflegeeinrichtungen werden durch die sogenannte Heimaufsicht kontrolliert, welche die Einhaltung gesetzlicher Verpflichtungen überprüft. Parallel dazu prüft der Medizinische Dienst der Krankenversicherung (MDK) im Auftrag der Pflegekassen, ob die mit den Pflegekassen vereinbarten Qualitätsstandards eingehalten werden.112 Im Folgenden werden die bedeutendsten gesetzlichen Rahmenbedingungen zum Pflegeheimmarkt und Fördermöglichkeiten beleuchtet.
Mit Inkrafttreten des Elften Buches des Sozialgesetzbuches (SGB XI)113 zum 1. Januar 1995 wurde die soziale Pflegeversicherung (SPV) in Deutschland eingeführt. Hierbei wurden alle gesetzlich krankenversicherten Personen in die soziale Pflegeversicherung aufgenommen.114 Träger der SPV sind die Pflegekassen, welche als rechtsfähige Körperschaften des öffentlichen Rechts an die Krankenkassen angegliedert sind.
Das SBG XI regelt den organisatorischen, strukturellen und finanziellen Rahmen von Pflegeheimen (siehe Abbildung 4).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Abbildung 4: Vertragliche und rechtliche Beziehungen zwischen den Teilnehmern am Pflegeheimmarkt
Eigene Darstellung.
Die finanzielle Förderung von Pflegeheimen richtet sich laut § 9 SGB XI nach Landesrecht und wird in Objekt- und Subjektförderung unterteilt. Die Objektförderung umfasst die (teilweise) Übernahme von Neubau- oder Modernisierungskosten eines Pflegeheims, die Subjektförderung bezieht sich dagegen auf die finanzielle Unterstützung von wirtschaftlich schwachen Pflegeheimbewohnern (vgl. Kapitel 2.3.4).
Das SGB XI regelt weiterhin, dass Pflegekassen infolge ihrer Leistungsverpflichtung eine bedarfsgerechte, dem allgemein anerkannten Stand medizinisch-pflegerischer Erkenntnisse entsprechende pflegerische Versorgung der Versicherten zu gewährleisten haben (Sicherstellungsauftrag gemäß § 69 SGB XI). Hierzu werden Versorgungsverträge, Vergütungsvereinbarungen sowie Leistungs- und Qualitätsvereinbarungen mit den Betreibern von Pflegeheimen abgeschlossen.
Pflegekassen dürfen nach § 72 Abs. 1 Satz 1 SGB XI nur Pflege durch diejenigen Einrichtungen zulassen, mit denen ein Versorgungsvertrag abgeschlossen wurde, sogenannte zugelassene Pflegeeinrichtungen. Erst mit Abschluss eines Versorgungsvertrages werden die Einrichtungen nach § 72 Abs. 4 Satz 1 SGB XI zur Versorgung der Versicherten zugelassen. Die Versorgungsverträge legen nach § 72 Abs. 1 Satz 2 SGB XI Inhalt, Art und Umfang der allgemeinen Pflegeleistungen fest, die von den Heimbetreibern während der Vertragsdauer zu erbringen sind. Die Verträge werden grundsätzlich nach § 72 Abs. 1 SGB XI zwischen den Landesverbänden der Pflegekassen und den Betreibern im Einklang mit den Sozialhilfeträgern abgeschlossen.
Zudem legt das SGB XI fest, dass Höhe, Art und Laufzeit des Heimentgelts zwischen dem Heimbetreiber und den Pflegekassen sowie den Trägern der Sozialhilfe vereinbart werden. Das Heimentgelt ist der Betrag, welchen ein Pflegebedürftiger für seine Unterbringung und Versorgung aufzubringen hat.115
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Tabelle 1: Zusammensetzung des Heimentgelts (Stand 15.12.2011)
Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 20.
Das Heimentgelt besteht grundsätzlich aus drei Bestandteilen (siehe Tabelle 1):
den Kosten für die Pflege (Pflegevergütung/Pflegesatz), welche je nach Pflegestufe differieren,
den Kosten für Unterkunft und Verpflegung und
dem Entgelt für Investitionen.
Ferner können Entgelte für Zusatzleistungen erhoben werden, die ein Pflegebedürftiger in Anspruch nehmen kann. Für diese hat er im Regelfall selbst aufzukommen.
Während die Pflegevergütung bis zum jeweiligen Höchstbetrag der Pflegestufen (vgl. Tabelle 2) von der Pflegekasse übernommen werden, werden die darüber hinausgehenden Kosten von den Pflegebedürftigen selbst, ihren Angehörigen oder – bei sozialhilfeberechtigten Bewohnern – vom Sozialhilfeträger übernommen. Pflegebedürftige sind sozialhilfeberechtigt, sofern ihr eigenes Einkommen und Vermögen sowie das ihrer Angehörigen unter Berücksichtigung gewisser Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Kostenübernahme nicht ausreicht.116
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Tabelle 2: Von den Pflegekassen zu übernehmende Höchstbeträge der monatlichen Pflegesätze pro Person
Eigene Darstellung in Anlehnung an Abs. 2 § 43 SGB XI.
Die Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie das Entgelt für Investitionen werden ebenfalls von den Pflegebedürftigen, ihren Angehörigen oder vom Träger der Sozialhilfe entrichtet. Jedoch gelten für Sozialhilfeempfänger in der Regel niedrigere Entgelte.117 Das Entgelt für Investitionen kann außerdem im Zusammenhang mit der erwähnten Objekt- oder Subjektförderung vom jeweiligen Bundesland entweder teilweise oder zur Gänze übernommen werden.
Die Zahl der Sozialhilfeempfänger in Heimen betrug Ende 2011 250.195.118 Dies entspricht rund durchschnittlich rund 33,7 % der in Heimen Versorgten Empfänger von Sozialhilfeleistungen sind.119
Die Heimentgelte differieren sowohl zwischen den Pflegeeinrichtungen als auch zwischen den einzelnen Bundesländern. Besonders in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Bayern sind die Heimentgelte überdurchschnittlich hoch, während sie in ostdeutschen Ländern unterdurchschnittlich ausfallen.120
Für die Finanzierung der Pflegeleistung erhalten Pflegebedürftige abhängig von ihrer Pflegestufe gesetzlich festgelegte Beträge aus der Pflegeversicherung, die Pflegevergütung, welche auch unter dem Begriff des Pflegesatzes bekannt ist.121 Welche der Pflegestufen122 (I bis III sowie Härtefälle) vorliegt, beschließt die Pflegekasse auf Basis eines Gutachtens, das der MDK auf Antrag der pflegebedürftigen Person erstellt.
Die Pflegevergütung muss gemäß SGB leistungsgerecht sein123 und es ermöglichen, dass Pflegeheime bei wirtschaftlicher Betriebsführung ihren Versorgungsauftrag erfüllen können.124 Es existieren demnach unterschiedlich hohe Pflegesätze für die Pflegestufen I bis III sowie für Härtefälle. Pflegeeinrichtungen verlangen regelmäßig höhere Sätze als die im SGB XI festgeschriebenen, um einen profitablen Betrieb gewährleisten zu können. Diese werden wie erwähnt zwischen Heimbetreibern und Pflegekassen sowie den Sozialhilfeträgern verhandelt.
Als Verhandlungsgrundlage können öffentliche Leistungsträger mit Einverständnis ihrer Verhandlungspartner (der Heimbetreiber) den sogenannten „externen Vergleich“ heranziehen.125 Hierbei richtet sich das Pflegesatzangebot der Leistungsträger an den Entgeltniveaus von vergleichbaren Einrichtungen in der Region aus. Liegt der seitens eines Betreibers geforderte Pflegesatz im unteren Drittel der zum Vergleich herangezogenen Vergütungssätze anderer Heime, gehen die Leistungsträger ohne weitere Prüfung davon aus, dass die Pflegeeinrichtung wirtschaftlich betrieben wird. Liegt er hingegen darüber, werden die seitens des Heimbetreibers dafür geltend gemachten Gründe auf ihre Angemessenheit überprüft.126
Der externe Vergleich, welcher Pflegebedürftige vor überhöhten Preisen schützen soll, ist nach weitläufiger Meinung umstritten,127 da hier davon ausgegangen wird, dass es sich bei der Pflegedienstleistung um ein homogenes Gut handelt und sie somit vergleichbar ist. Dabei wird jedoch übersehen, dass es kein standardisiertes Leistungspaket für Pflegebedürftige gibt, und die Pflege je nach Heimbewohner und Pflegekraft differiert.128
Überdies scheinen Pflegesatzverhandlungen mit den Leistungsträgern an sich eher überflüssig, da angesichts der hohen Eigenbeteiligung der Pflegebedürftigen die Nachfrage nach Pflegeleistungen durch den Pflegebedürftigen, seine Angehörigen oder die Sozialträger ohnehin preissensitiv sein dürfte. Eine weitgehende Preisregulierung erscheint infolgedessen nicht notwendig. Nach AUGURZKY, KROLOP et al. würde es ausreichen, „wenn der Gesetzgeber Mindestnormen zur Pflege vorgibt und übermäßige Preiserhöhungen nach Abschluss eines Pflegevertrags unterbindet – ähnlich wie im Mietmarkt.“129
Aus Tabelle 3 geht hervor, dass die durchschnittliche Pflegevergütung für die Pflegestufen I und II zwischen 2001 und 2011 um rund 18 % auf € 44,80 (I) und € 59,00 (II) gestiegen ist, während die Pflegestufe III im selben Zeitraum ein Wachstum von lediglich circa 14 % verzeichnen konnte. Somit lag das Wachstum der Stufe III unterhalb der Steigerung des Verbraucherpreisindex (VPI) von 15,9 %130, was einer realen Preissenkung entspricht.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Tabelle 3: Durchschnittliche Pflegevergütung pro Person und Tag in €
Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 b.
Das Entgelt für Unterkunft und Verpflegung wird unter anderem erhoben, um die Kosten für Essen, Reinigung, Energieversorgung und Wäschedienste zu decken.131 Gemäß § 82 Abs. 1 SGB XI sind diese Kosten grundsätzlich von den Heimbewohnern zu tragen. Können diese oder ihre Angehörigen für die Kosten nicht aufkommen, tritt für sie der Sozialhilfeträger ein.
Obwohl die Pflegekassen lediglich die festgelegten Höchstsätze für die Pflegeleistung übernehmen, werden die Sätze für Unterkunft und Verpflegung ebenfalls Bestandteil der Verhandlungen zwischen Betreibern und Leistungsträgern. Hintergrund hierfür ist, dass zum einen pflegerische und nichtpflegerische Leistungen eine sachgerechte Einheit bilden und zum anderen die Pflegebedürftigen aufgrund ihrer Hilfsbedürftigkeit kaum in der Lage sind, Vertragsverhandlungen mit den Heimen zu führen.132 Auch hier wird seitens der öffentlichen Leistungsträger der externe Vergleich herangezogen, um die Angemessenheit des Entgelts zu überprüfen.
Die in Tabelle 4 beschriebene Entwicklung der durchschnittlichen Vergütung für Unterkunft und Verpflegung zeigt, dass diese zwischen 2001 und 2011 lediglich um 8,9 % gestiegen ist, was im Vergleich zum Verlauf des VPI einen realen Preisrückgang darstellt.133
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.
Tabelle 4: Durchschnittliche Vergütung für Unterkunft und Verpflegung pro Person und Tag in €
Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 b.134
Neben den Kosten für Pflegeleistungen sowie für Unterkunft und Verpflegung werden weitere Kosten seitens des Pflegeheimbetreibers erhoben, im folgenden Entgelt für Investitionen genannt. Dieses Entgelt dient dazu, die für den Betrieb notwendigen Gebäude zu errichten, instand zu halten oder – im Falle des Bestehens eines Pachtvertrags zwischen Eigentümer und Betreiber – die Pacht zu finanzieren.135
Im Einzelnen beinhaltet das Entgelt für Investitionen unter anderem die Aufwendungen „für die Herstellung, Anschaffung, Wiederbeschaffung oder Ergänzung von Gebäuden oder sonstigen abschreibungsfähigen Anlagegütern, Zinsen für Darlehen oder sonstige Verbindlichkeiten zur Finanzierung von betriebsnotwendigen Aufwendungen bis zur Höhe des marktüblichen Zinssatzes, Zinsen für mit Eigenkapital finanzierte Aufwendungen bis zur Höhe von jährlich vier vom Hundert, die Instandhaltung136 und Instandsetzung der Anlagegüter nach Nummer 1 in Höhe von jährlich eins vom Hundert des Anschaffungs- oder Herstellungswertes, längstens jedoch nur, solange das Anlagegut in Gebrauch ist, […] Miete, Pacht, Nutzung oder Mitbenutzung von Gebäuden oder sonstigen abschreibungsfähigen Anlagegütern […].
Die [Aufwendungen] […] für den Erwerb und die Erschließung von Grundstücken bleiben unberücksichtigt.“137
Soweit das Entgelt für Investitionen nicht durch die öffentliche Förderung in Form der Objekt- oder Subjektförderung (vgl. Kapitel 2.3.4) gedeckt ist, kann die Pflegeeinrichtung diese Kosten gemäß § 82 Abs. 3 Satz 1 SGB XI auf die Bewohner umlegen. Demnach ist zu unterscheiden zwischen Einrichtungen, die öffentlich gefördert werden, und denen, die keine öffentliche Investitionsförderung beziehen. Die im Durchschnitt deutlich höheren Entgelte für Investitionen privater Heime lassen auf eine höhere Förderung von öffentlich-rechtlichen und gemeinnützigen schließen. Dies zeigt, dass die Förderpolitik nicht unabhängig von der Trägerschaft eines Heims durchgeführt wird.138
Bei öffentlich geförderten Einrichtungen bedarf gemäß § 82 Abs. 3 Satz 3 SGB XI die gesonderte Berechnung der nicht geförderten Investitionsanteile der Zustimmung der jeweiligen Landesbehörde. Liegt keine öffentliche Förderung vor, kann das Entgelt für Investitionen den Pflegebedürftigen ohne Zustimmung der Landesbehörde nach § 82 Abs. 4 Satz 1 SGB XI in Rechnung gestellt werden. Hier besteht nach § 82 Abs. 4 Satz 2 nur eine Anzeigeverpflichtung.
Für die sozialhilfeberechtigten Pflegefälle des Heims muss im Hinblick auf die Kostenübernahme durch den Sozialhilfeträger jedoch das Entgelt für Investitionen nach § 75 Abs. 5 Satz 2 SGB XII verhandelt werden. Verhandlungsgrundlage ist hier ebenfalls der erwähnte „externe Vergleich“ mit dem Entgelt für Investitionen anderer Pflegeheime. Dieser Vergleich ist nur begrenzt möglich, da Einrichtungen aufgrund unterschiedlicher Bauausführungen nicht uneingeschränkt vergleichbar sind. Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt basiert auf der Tatsache, dass für Empfänger von Sozialhilfe in der Regel niedrigere Entgelte für Investitionen gelten als für nicht sozialhilfeberechtigte und somit selbstzahlende Heimbewohner. Besonders bei Heimen mit einem unerwartet hohen oder einem im Zeitablauf steigenden Anteil von Sozialhilfeempfängern kann die Zahlungsfähigkeit des Betreibers gefährdet werden, sofern diese Entwicklung nicht in Form einer von vornherein hinreichend niedrigen Pacht berücksichtigt wurde.139
Gemäß einer Auswertung des BKK Bundesverbandes betrug das durchschnittliche Entgelt für Investitionen € 12,40 pro Person (Stand: 21. Mai 2012, Basis: 9.117 stationäre Einrichtungen).140 Die Angaben schließen die Entgelte von geförderten Heimen ein und lassen insofern keinen Rückschluss auf die Höhe der Entgelte privater Heime zu.
Zum 1. Juli 2008 ist das Gesetz zur strukturellen Weiterentwicklung der Pflegeversicherung (Pflege-Weiterentwicklungsgesetz)141, auch unter dem Begriff Pflegereform 2008 bekannt, in Kraft getreten. Im Rahmen dieses Gesetzes wurden die in der SPV festgeschriebenen Leistungen, der Kreis der Leistungsempfänger sowie die Qualitätskontrollen und – vor dem Hintergrund der zunehmenden Finanznot der Pflegekassen – die Finanzierung der Pflege angepasst.
So blieben die Leistungsbeiträge der Pflegestufen I und II im stationären Segment vorerst unverändert auf dem Niveau von 1995.142 Dagegenwurden die Leistungsbeiträge im ambulanten Bereich besonders für die Pflegefälle der Stufe I und II überproportional stark gesteigert, um die häusliche Pflege zu fördern.143 Die Steigerung der finanziellen Attraktivität der ambulanten Versorgung soll Pflegefälle der unteren Stufen davon abhalten, ins Pflegeheim zu gehen und somit höhere Kosten zu verursachen.144
Im Hinblick auf die stärkere Förderung der ambulanten Pflege und eines damit einhergehenden zunehmenden Kostendrucks von stationären Pflegeeinrichtungen streben Betreiber mittlerweile häufig neben dem rein stationären Betreuungsangebot auch andere Versorgungsangebote an, welche die ambulante Pflege oder die Kurzzeitpflege umfassen.145 Neben den Sätzen für die ambulante Pflege wurden die Betreuungsbeträge von Menschen mit Demenz146 ebenfalls überdurchschnittlich erhöht.147
Das Heimgesetz (HeimG)148 und die auf dessen Grundlage erlassenen Verordnungen geben generell den ordnungsrechtlichen Rahmen für Pflegeheime zum Schutz der Heimbewohner vor. So werden bestimmte Mindeststandards vorgeschrieben, beispielsweise über die Heimpersonalverordnung (HeimPersV), welche die Eignungsvoraussetzungen für das Personal, das Zahlenverhältnis von Fach- zu Hilfskräften sowie die Verpflichtung für Pflegeheimbetreiber, ihren Mitarbeitern Fort- und Weiterbildung zu ermöglichen, festlegt.149 Die Heimmitwirkungsverordnung (HeimmwV) bestimmt über die Mitwirkung der stationär Versorgten im Rahmen des Heimbetriebes.150 Ferner regelt die Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV)151 bauliche Mindestanforderungen an ein Pflegeheim, beispielsweise:
Barrierefreiheit in Fluren,
Ausstattung mit rutschfesten Fußböden,
Mindestanforderungen an die Beleuchtung und an sanitäre Anlagen sowie
Mindestflächen für Gemeinschaftsräume und Bewohnerzimmer.152
Mit Inkrafttreten des Förderalismusreformgesetzes153 am 01. September 2006 wurde das im Heimgesetz geregelte Heimrecht zergliedert. Das den Betrieb und die Aufsicht der Heime betreffende Ordnungsrecht wurde zur Ländersache, während anstelle des Heimvertragsrechts (Zivilrecht) seit dem Jahr 2009 das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz154 getreten und Bundessache geblieben ist.
Sämtliche Bundesländer verfügen über eigene Landesheimgesetze, die in einigen Fällen über den Regelumfang des Bundesheimgesetzes hinausgehen. So sieht die baden-württembergische Landesheimbauverordnung (LHeimBauVO)155 für jeden Bewohner Einzelzimmer vor.156 Hierbei existiert kein Bestandsschutz, infolgedessen bestehende Einrichtungen die neuen Vorgaben zehn Jahre nach Inkrafttreten der Verordnung oder spätestens 25 Jahre nach Betriebsbeginn erfüllen müssen. Die HeimMindBauV des Bundes lässt dagegen den Einzel- und Doppelzimmeranteil offen.
In Nordrhein-Westfalen legt das Wohn- und Teilhabegesetz (WTG)157 unter anderem fest, dass Mehrbettzimmer nicht erlaubt sind.158 Überdies soll bis Mitte des Jahres 2018 der Anteil der Betten in Einzelzimmern mindestens 80 % der Gesamtbettenanzahl betragen.159
Durch die Umwandlung von Doppel- oder Mehrbettzimmern in Einzelzimmer können erhebliche Kosten für bestehende Einrichtungen entstehen, so dass infolgedessen von einem Anstieg der Entgelte für Investitionen ausgegangen wird.160 Folglich könnte sich hierdurch die finanzielle Belastung der jeweiligen Heimbewohner und der Sozialhilfeträger erhöhen.
Durch die sukzessive Ersetzung der HeimMindBauV durch divergierende Regelungen der jeweiligen Landesgesetzgebung existiert keine bundeseinheitliche Leitlinie für investitions- und betriebsrelevante bauliche Anforderungen an Pflegeheime, wodurch die Intransparenz des Pflegeheimmarktes in Bezug auf die Entwicklung neuer Pflegeheime verstärkt wird.
Die Förderung von Investitionen in Pflegeheime richtet sich in Deutschland gemäß § 9 SGB XI nach Landesrecht und wird in der Regel in Objekt- und Subjektförderung unterschieden. Die Objektförderung beinhaltet die teilweise oder vollständige Übernahme für die bei Neubau oder Modernisierung eines Heims entstehenden Kosten durch das jeweilige Bundesland. Der Anteil der geförderten Kosten darf infolgedessen nicht auf die Heimbewohner umgelegt und ihnen in Rechnung gestellt werden. Die Objektförderung wird aufgrund der bevorzugten Förderung von Heimen in kommunaler oder freigemeinnütziger Trägerschaft beanstandet, da sie zu Ungleichbehandlungen führt.161 Infolgedessen und um die Bundesländer finanziell zu entlasten, wurde sie in den letzten Jahren vielfach durch die Subjektförderung ersetzt. Es wird demzufolge nunmehr keine Förderung für Neubau oder Modernisierung gewährt, infolgedessen das Entgelt für Investitionen den Heimbewohnern in voller Höhe in Rechnung gestellt werden muss. Im Rahmen der Subjekförderung wird von den Kommunen jedoch wirtschaftlich schwachen Pflegeheimbewohnern ein sogenanntes Pflegewohngeld zur Verfügung gestellt, um die vom Heimbetreiber berechneten Kosten oder einen Anteil hiervon tragen zu können. Infolge der Umstellung von der Objekt- auf die Subjektförderung werden nur tatsächlich belegte Plätze finanziell unterstützt, wodurch eine günstigere Ressourcenverteilung erzielt werden soll. Somit soll die Erstellung überdimensionierter oder zu kostspieliger Heime vermieden und eine marktgerechtere Konzipierung von Heimen erreicht werden.162 In einigen Bundesländern wird weder eine Objekt- noch eine Subjektförderung gewährt. In diesem Fall sind finanziell bedürftige Heimbewohner auf die Unterstützung durch Sozialhilfeträger angewiesen.
Der langfristige Erfolg eines Pflegeheims hängt neben dessen bedarfsgerechter Konzeption und der Eignung des Pflegeheimbetreibers auch von den gesetzlichen Rahmenbedingungen, der vorhandenen Pflegenachfrage und vom Angebot an Konkurrenzobjekten vor Ort ab.163 Nachdem die gesetzlichen Rahmenbedingungen umrissen wurden, wird im Folgenden auf den Pflegeheimmarkt in Form der Untersuchung von Nachfrage- und Angebotsentwicklung eingegangen. Ziel der Analyse ist es, einen Überblick der Marktsituation von Pflegeheimen zu geben und deren Marktchancen aufzuzeigen.
Soll die Nachfrage nach stationärer Pflege untersucht werden, ist zunächst der Begriff der Nachfrage zu erörtern. Die Nachfrage nach stationärer Pflege erfolgt aus einem zwischen Heimbewohner und Heimbetreiber abgeschlossenen Dienstleistungsvertrag, der infolge eines gewissen Bedarfs an der Dienstleistung „stationäre Pflege“ zustande kommt.164 Die Nachfrage nach stationärer Pflege wird dementsprechend durch die Anzahl an in Pflegeheimen versorgten Pflegebedürftigen repräsentiert. In den folgenden Kapiteln wird zunächst ein Augenmerk auf die quantitative Nachfrageentwicklung gelegt. Darauffolgend wird der Frage nachgegangen, auf welche Art und Weise die Unterbringung in Pflegeheimen erfolgen soll, womit die Entwicklung der qualitativen Aspekte der stationären Pflege analysiert wird.
Für die quantitative Entwicklung der Nachfrage nach stationärer Pflege ist eine Reihe von Einflussgrößen, etwa der demografische Wandel und die Zunahme der Lebenserwartung, von Bedeutung. Ferner beeinflussen rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen die Pflegenachfrage (siehe Kapitel 2.3). Der Anstieg in stationären Einrichtungen lebenden Personen lässt sich aber auch auf die Emanzipationsbewegung und den vermehrten Eintritt von Frauen ins Berufsleben zurückführen.165 Dementsprechend ist für die gestiegene Nachfrage nach institutioneller Pflege der Rückgang des sogenannten „informellen Pflegepotentials“166 bedeutend, das durch die Töchter oder Schwiegertöchter abgebildet wird, welche die Pflege der älteren Generation zuhause traditionell vorwiegend übernommen haben.167
Weiterhin wird der wachsende Anteil der Einpersonenhaushalte als Grund für die zunehmende Nachfrage nach Pflegeplätzen aufgeführt, da in der Regel das Pflegepotential eines Lebenspartners fehlt. Allein zwischen 2001 und 2011 nahm der Anteil der Einpersonenhaushalte an sämtlichen Haushalten um 10,5 % auf 40,4 % zu.168 Zudem kann das Fehlen einer geeigneten Wohnung ausschlaggebend für den Umzug von Pflegebedürftigen in ein Pflegeheim sein. So liegt gemäß einer Studie des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) das Angebot an barrierefreien Wohnungen bei lediglich rund einem Prozent von insgesamt circa 39 Millionen Wohnungen in Deutschland.169
Durch die Vielzahl an Einflussfaktoren erscheint eine Fortschreibung der Nachfrageentwicklung nach stationärer Pflege schwierig. Es ist jedoch davon auszugehen, dass der demografische Wandel von zentraler Bedeutung für die zukünftige Nachfrage sein wird. In den folgenden Kapiteln wird zunächst auf die Entwicklung der Anzahl Pflegebedürftiger in der Vergangenheit und anschließend auf Prognosen zur demografischen Entwicklung sowie darauf aufbauend zur Entwicklung der Anzahl an zu pflegenden Personen eingegangen.
Gemäß der alle zwei Jahre erscheinenden Pflegestatistik des Statistischen Bundesamts waren Ende 2011 rund 2,41 Mio. Personen in Deutschland im Sinne des SGB XI pflegebedürftig. Dies entspricht einer Zunahme von 3,1 % im Vergleich zu 2009 und setzt den langjährigen Trend einer steigenden Anzahl Pflegebedürftiger fort.
Der überwiegende Teil der Pflegebedürftigen, rund 1,67 Millionen respektive etwa 69,2 %, wurde Ende 2011 zuhause versorgt. Davon wurden circa 1,09 Millionen170 Pflegebedürftige von Angehörigen gepflegt und rund 576.000 durch ambulante Pflegedienste. Stationär gepflegt wurden circa 743.000 Personen beziehungsweise rund 29,7 % sämtlicher Pflegebedürftigen.171 Dieser Wert, die sogenannte Heimquote, schwankt gebietsabhängig zwischen 20 % und 40 %. In ländlichen Regionen und in Gebieten mit hoher Arbeitslosigkeit liegt er auf einem eher niedrigen Niveau, da hier das familiäre Pflegepotential in der Regel höher ist.172
Die Anzahl an Personen, die von Angehörigen gepflegt werden, ist mit 2,5 % am schwächsten gestiegen. Die ambulant versorgten Personen verzeichneten das stärkste Wachstum mit 3,8 %. Kurz dahinter folgt der Anstieg der Heimbewohnerzahl, welcher im Vergleich zu 2009 3,6 % betrug.
Abbildung 5: Entwicklung der Anzahl stationär versorgter Pflegebedürftiger nach Pflegestufen I-III, 2001 bis 2011
Eigene Darstellung in Anlehnung an Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 9, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2011 a, S. 8, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2008, S. 13, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2007 a, S. 12, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2005,S. 9 sowie Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2003, S. 9. Stichtagswerte zum 15.12. des jeweiligen Jahres.
[...]
1 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 9 sowie Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2003, S. 9.
2 Vgl. Bundesministerium für Gesundheit (Hrsg.) 2011, S. 32 ff.
3 Vgl. Schwanenflügel 2010, S. 12.
4 Interview vom 23. September 2011 mit Herrn Rothe, Deutsche Pflegeheim Fonds AG.
5 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 9, 19, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2011 a, S. 8, 19, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2008, S. 13, 21, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2007 a, S. 12, 21, Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2005,S. 9, 18 sowie Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2003, S. 9, 17.
6 Vgl. Maternus Kliniken (Hrsg.) 2006, S. 21.
7 Vgl. Haimann 2010.
8 Durch zu seltenes Umbetten (Drehen der bettlägerigen Pflegebedürftigen) können Druckgeschwüre entstehen. Vgl. Trümner 2004, S. 26 ff.
9 Vgl. TNS Emnid (Hrsg.) 2007, S. 27.
10 Vgl. Bundesregierung (Hrsg.) 2002.
11 Vgl. ebd., S. 1.
12 Während unter einem Kriterium ein Merkmal eines Objekts verstanden wird, welches sich von anderen Merkmalen wesentlich unterscheidet, bildet ein Indikator einen abschätzbaren, berechenbaren oder messbaren Sachverhalt ab, der hinsichtlich eines (Nachhaltigkeits-)Kriteriums eine gewisse Aussagekraft besitzt.
13 Aufgabe der anwendungsorientierten Betriebswirtschaftslehre ist es, „betriebliche Entscheidungsprobleme zu analysieren und zu systematisieren […], [infolgedessen] „den betrieblichen Entscheidungsträgern Handlungsempfehlungen zur Optimierung betrieblicher Prozesse“ erteilt werden können. Wöhe, Döring 2010, S. 4 f.
14 § 71 Abs. 2 Elftes Buch Sozialgesetzbuch (SGB XI).
15 § 14 Abs. 1 SGB XI
16 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 16.
17 Vgl. Bone-Winkel, Schulte et al. 2008 a, S. 16 ff.
18 Vgl. ebd., S. 137 f. Weitere Immobilienarten stellen beispielsweise Büro-, Wohn-, Logistik- oder Einzelhandelsimmobilien dar. Vgl. ebd., S. 119 ff.
19 Walzel 2008, S. 138.
20 Vgl. HypZert (Hrsg.) 2011, S. 6 ff.
21 § 71 Abs. 4 SGB XI.
22 Vgl. Heimgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. November 2001 (BGBl. I S. 2970), das zuletzt durch Artikel 3 Satz 2 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319) geändert worden ist.
23 Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10. Mai 2012 (BGBl. I S. 1084) geändert worden ist.
24 Barrierefreie Wohnungen nach DIN 18025 sind Wohnungen, die von allen Personen ohne Einschränkungen und fremde Hilfe genutzt werden können.
25 Vgl. Keller 2006, S. 15 f.
26 Vgl. Giannakopoulos, Greuèl 2010, S. 19 f.
27 Vgl. Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319).
28 Vgl. Punkt 3.1 sowie 3.6 der DIN 77800:2006-09.
29 Die Begriffe „Träger“ und „Betreiber“ werden im Folgenden synonym verwendet.
30 Vgl. § 1 Abs. 2 WBVG.
31 Vgl. Keller 2006, S. 15 f.
32 Vgl. Bayerisches Staatsministerium für Arbeit und Sozialordnung (Hrsg.) 2010, S. 22 f., S. 38 sowie Giannakopoulos, Greuèl 2010, S. 25 f.
33 Die Begriffe Seniorenresidenz und Wohnstift können aufgrund fehlender klar definierter Unterschiede in der Regel synonym verwendet werden.
34 Vgl. Kaiser 2002, S. 8.
35 Vgl. Busz 2003, S. 19 f.
36 Vgl. Zorn 2010, S. 8.
37 Vgl. Carlowitz 2009, S. 125 f.
38 Im Original: „Sustainable development is development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.” World Commission on Environment and Development (Hrsg.) 1987, S. 43.
39 Vgl. Bundesregierung (Hrsg.) 2002.
40 Vgl. Eklington 1994, S. 90 ff.
41 Vgl. Bundesregierung (Hrsg.) 2002.
42 Vgl. Wallbaum, Meins 2009, S. 296.
43 Vgl. Hellerforth 2008, S. 52.
44 Vgl. Streck 2011, S. 17.
45 Vgl. Lützkendorf, Lorenz 2005 b, S. 21 f.
46 Zur Prozessqualität zählen die Qualität der Projektvorbereitung, der Planung sowie die Qualität der ausführenden Firmen. Vgl. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (Hrsg.) 2009, S. 33 ff.
47 Vgl. Meins 2010, S. 261 f.
48 Vgl. Grunwald, Kopfmüller 2006, S. 53.
49 Vgl. Meins 2010, S. 262.
50 Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 753. Der Begriff Projektmanagement umfasst die „Gesamtheit von Führungsaufgaben, -organisation, -techniken und -mitteln für die Initiierung, Definition, Planung, Steuerung und den Abschluss von Projekten.“ DIN 69901-5:2009-01. Dabei beinhaltet Projektmanagement sowohl Projektleitungs- als auch Projektsteuerungsaufgaben. Siehe Glossar unter „Projektleitung, Projektsteuerung“.
51 Diederichs 1994, S. 43.
52 Weitere Modelle zur Beschreibung von Projektentwicklungsprozessen sind nach HEALEY „equilibrium models“, die sich mit den Auswirkungen von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt auf Projektentwicklungsprozesse beschäftigen, „agency models“, welche die Beteiligten einer Projektentwicklung fokussieren sowie „structural models“, die sich auf eine marxistische Auslegung von Kapitalkreisläufen im Rahmen von Produktionsvorgängen beziehen. Details hierzu sind Healey 1991, S. 219 ff. zu entnehmen. Aufgrund des stärkeren inhaltlichen Zusammenhangs wird im weiteren Verlauf der Arbeit auf ein „event-sequence model“ beziehungsweise Phasenmodell Bezug genommen.
53 Vgl. Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 753.
54 Siehe Glossar.
55 Vgl. Diederichs 2006, S. 6.
56 Vgl. Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 757.
57 Vgl. Diederichs 2006, S. 6 f.
58 Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 759.
59 Vgl. ebd., S. 760 f.
60 Vgl. Alda, Hirschner 2011, S. 9.
61 Vgl. Diederichs 2006, S. 55 f.
62 Vgl. Diederichs 2006, S. 76.
63 Vgl. Bone-Winkel, Blüml et al. 2011, S. 766.
64 Das technische Gebäudemanagement umfasst unter anderem den Betrieb der Gebäudetechnik, die Instandhaltung technischer Anlagen und des Gebäudes sowie Umbau und Modernisierung. Vgl. DIN 32736:2000-08.
65 Das kaufmännische Gebäudemanagement schließt die Objektbuchhaltung und das Vertragsmanagement ein. Vgl. DIN 32736:2000-08.
66 Beinhaltet nach der DIN 32736:2000-08 „alle unterstützenden Dienstleistungen zur Optimierung der Nutzung von Gebäuden“ wie Catering oder Datenverarbeitung, Gärtner-, Hausmeister-, Sicherheits-, Reinigungs- oder Umzugsdienste. DIN 32736:2000-08.
67 Vgl. Bone-Winkel, Feldmann et al. 2008, S. 59 f.
68 Vgl. Bone-Winkel, Feldmann et al. 2008, S. 60.
69 Vgl. Held 2010, S. 93.
70 Vgl. Kalusche 2008 a, S. 1199.
71 Vgl. Schulte 2006, S. 6.
72 Vgl. Schulte, Holzmann 2008, S. 172 ff.
73 Eine Ausnahme hierzu bildet ein Untervermieter, der ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen kann, aber nicht als Eigentümer auftritt.
74 Vgl. Brauer 2011, S. 215.
75 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) 2001, Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (Hrsg.) 2009, Royal Institution for Chartered Surveyors (Hrsg.) 2009 sowie Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (Hrsg.) 2012.
76 Vgl. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) 2001.
77 Royal Institution for Chartered Surveyors (Hrsg.) 2009, S. 5.
78 Vgl. Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (Hrsg.) 2012.
79 Vgl. Nelson, Rakau et al. 2010, S. 14.
80 Vgl. Henzelmann, Büchele et al. 2010, S. 15 f.
81 Vgl. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (Hrsg.) 2009, S. 21.
82 Vgl. Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (Hrsg.) 2009, S. 10.
83 Vgl. AHO 2004, S. 19 ff.
84 Vgl. Kalusche 2012, Kalusche 2008 a, Diederichs 2006 sowie Diederichs 1994.
85 Vgl. Kalusche 2008 b, Kalusche 2012, Kalusche 2011, Diederichs 2006 sowie Möller 2007.
86 Vgl. Pfnür 2011, Diederichs 2006, Schulte, Bone-Winkel et al. 2008.
87 Vgl. Sayce, Sundberg et al. 2010, S. 7 f.
88 Vgl. Lorenz, Lützkendorf et al. 2008, S. 11 sowie Lorenz, Trück et al. 2007, S. 132.
89 Vgl. Sayce, Sundberg et al. 2010, S. 24, Pivo, Fisher 2010 a, S. 4 sowie Lützkendorf, Lorenz 2005 a, S. 12 f.
90 Vgl. Nevin, Watson 1998, Dinan, Miranowski 1989, Johnson, Kaserman 1983 sowie Corgel, Geobel et al. 1982.
91 Vgl. Lützkendorf, Lorenz 2005 b, S. 14 ff.
92 Vgl. Fuerst, McAllister 2011, S. 46 ff., Eichholtz, Kok et al. 2009, S. 21 sowie Miller, Spivey et al. 2008, S. 4.
93 Zum Begriff der Gesamtkosten siehe Kapitel 4.11.1.1.
94 Vgl. Kats, Alevantis et al. 2003, S. ii, 15 ff.
95 Nutzerkomfort kann beispielsweise über den akustischen, thermischen und visuellen Komfort sowie über die Raumluftqualität abgebildet werden, siehe Kapitel 4.5.4 – 4.5.7.
96 Vgl. Kats, Alevantis et al. 2003, S. 54 ff.
97 Vgl. Heerwagen 2006, S. 1 ff., Browning 2003, S. 111 ff. sowie Lucuik, Trusty et al. 2005, S. 22 ff.
98 Vgl. Grinde, Grindal Patil 2009, S. 2336, Boyce, Hunter et al. 2003, S. 59 sowie Ulrich 1984, S. 420 f.
99 Vgl. Cohen-Mansfield, Werner 1995, S. 32 ff. zum Verhalten von Pflegebedürftigen sowie Kats, Alevantis et al. 2003, S. 54 ff. zur Personalproduktivität.
100 Vgl. Riemersma-van der Lek, Swaab et al. 2008, S. 2642 ff., Montilla López, Túnez 2007, S. 184 ff. sowie Brawley 1997, S. 75.
101 Vgl. McNamara 2008, S. 43, Lorenz, Lützkendorf 2008, Bienert, Wagger et al. 2008, Ellison, Sayce et al. 2007, S. 192 ff., Ellison, Sayce 2006, S. 5 ff. sowie Boyd 2005, S. 13.
102 Vgl. Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519) sowie Zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung vom 18. November 2013 (EnEV 2014).
103 Vgl. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz vom 7. August 2008 (BGBl. I S. 1658), das zuletzt durch Artikel 2 Abs. 68 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011 (BGBl. I S. 3044) geändert worden ist.
104 Siehe Glossar.
105 Vgl. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz vom 7. August 2008 (BGBl. I S. 1658), das zuletzt durch Artikel 2 Abs. 68 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011 (BGBl. I S. 3044) geändert worden ist.
106 Die Regelungen zu Bestandsimmoblien hat der Bundesgesetzgeber den Ländern überlassen.
107 Vgl. § 7 Abs. I Nr. 2 EEWärmeG. Eine höhere Energieeffizienz kann über eine bessere Wärmedämmung, die Nutzung von Abwärme, durch Kraft-Wärme-Kopplung oder einen Anschluss des Gebäudes an ein öffentliches Wärmenetz umgesetzt werden.
108 Siehe Glossar.
109 Neu errichtete Behördengebäude müssen diesen Standard bereits ab 2019 erfüllen.
110 Vgl. Kreditanstalt für Wiederaufbau (Hrsg.) 2010.
111 Vgl. HeimG, HeimMindBauV, Landesheimgesetze, SGB, Heimpersonalverordnung (HeimPersV), Verordnung über die Rechnungs- und Buchführungspflichten der Pflegeeinrichtungen (PBV).
112 Vgl. Medizinischer Dienst der Krankenversicherung (Hrsg.) 2011.
113 Vgl. Elftes Buch Sozialgesetzbuch (Artikel 1 des Gesetzes vom 26. Mai 1994, BGBl. I S. 1014), das zuletzt durch Artikel 2c des Gesetzes vom 21. Juli 2012 (BGBl. I S. 1601) geändert worden ist.
114 Sämtliche Versicherten einer privaten Krankenversicherung wurden dagegen Mitglieder der privaten Pflegeversicherung.
115 Vgl. §§ 4–15 und §§ 38–43 sowie §§ 72–92 SGB XI.
116 Vgl. § 19 SGB XII.
117 Vgl. Maternus Kliniken (Hrsg.) 2006, S. 21.
118 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 c, S. 8.
119 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 9.
120 Vgl. Augurzky, Krolop et al. 2011, S. 32.
121 Vgl. § 84, § 85 sowie § 86 SGB XI.
122 Siehe Glossar.
123 Vgl. § 84 Abs. 2 Satz 1 SGB XI.
124 Vgl. § 84 Abs. 2 Satz 4 SGB XI.
125 Vgl. Philipp, Brünner 2008, S. 3 ff.
126 Vgl. Diakonisches Werk der evangelischen Kirche (Hrsg.) 2009, S. 3.
127 Vgl. ebd.
128 Vgl. Hastedt 2008, S. 45 f.
129 Augurzky, Krolop et al. 2011, S. 15.
130 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2011 b.
131 Vgl. NRW Landesregierung (Hrsg.) 2000, S. 11.
132 Vgl. Hamma 1998, S. 120.
133 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2011 b.
134 Erst seit dem Jahr 2007 wird die Vergütung nicht mehr in gerundeten Eurobeträgen, sondern in vollen Cent ausgewiesen.
135 Vgl. § 83 Abs. 3 und 4 SGB XI.
136 Siehe Glossar.
137 § 10 Abs. 1 Landespflegegesetz Mecklenburg-Vorpommern (LPflegeG M-V) vom 16. Dezember 2003.
138 Vgl. Augurzky, Krolop et al. 2011, S. 32.
139 Vgl. Maternus Kliniken (Hrsg.) 2006, S. 21 sowie Interview vom 17. Februar 2011 mit Herrn Beidokat, 3Wkonzepter GmbH.
140 Vgl. BKK Bundesverband (Hrsg.) 2012.
141 Vgl. Gesetz zur strukturellen Weiterentwicklung der Pflegeversicherung (Pflege-Weiterentwicklungsgesetz) vom 01. Juli 2008.
142 Vgl. Art. 1 Abs. 23 Pflege-Weiterentwicklungsgesetz.
143 Vgl. Art. 1 Abs. 17 und 18 Pflege-Weiterentwicklungsgesetz.
144 Vgl. Bundesministerium für Gesundheit (Hrsg.) 2011, S. 32 ff.
145 Vgl. Marx, Groß et al. 2009, S. 331 f.
146 Siehe Glossar.
147 Vgl. Art. 1 Abs. 23 Pflege-Weiterentwicklungsgesetz.
148 Vgl. Heimgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 5. November 2001 (BGBl. I S. 2970), das zuletzt durch Artikel 3 Satz 2 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319) geändert worden ist.
149 Vgl. Heimpersonalverordnung vom 19. Juli 1993 (BGBl. I S. 1205), die durch Artikel 1 der Verordnung vom 22. Juni 1998 (BGBl. I S. 1506) geändert worden ist.
150 Vgl. Heimmitwirkungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juli 2002 (BGBl. I S. 2896).
151 Vgl. Heimmindestbauverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Mai 1983 (BGBl. I S. 550), die durch Artikel 5 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) geändert worden ist.
152 Vgl. §§ 3, 5, 6, 10, 20, 23 HeimMindBauV.
153 Vgl. Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 22, 23, 33, 52, 72, 73, 74, 74a, 75, 84, 85, 87c, 91a, 91b, 93, 98, 104a, 104b, 105, 107, 109, 125a, 125b, 125c, 143c) vom 28. August 2006 (BGBl. I Nr. 41, S. 2034).
154 Vgl. Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2319).
155 Vgl. Verordnung des Sozialministeriums zur baulichen Gestaltung von Heimen und zur Verbesserung der Wohnqualität in den Heimen Baden-Württembergs (LHeimBauVO) vom 01. September 2009.
156 Vgl. § 3 Abs. 1 LHeimBauVO.
157 Vgl. Wohn- und Teilhabegesetz Nordrhein-Westfalen vom 18. November 2008.
158 Vgl. § 2 Abs. 3 WTG.
159 Vgl. § 2a WTG.
160 Interview vom 07. April 2011 mit Herrn Skoberne, Deutsche Pflegeheim Fonds AG.
161 Vgl. BIVA (Hrsg.) 2011.
162 Vgl. Deutscher Caritasverband (Hrsg.) 2010, S. 6 f.
163 Vgl. Marx, Groß et al. 2009, S. 341.
164 Zu den Begriffen Nachfrage und Bedarf vgl. Diller (Hrsg.) 2001, S. 1162 f.
165 Vgl. Geißler, Meyer 2011, S. 48.
166 Blinkert, Gräf 2009, S. 5.
167 Vgl. Wirsing 2007, S. 132, Schaper 2007, S. 494 sowie Meyer 2003, S. 29.
168 Vgl. Deutsches Zentrum für Altersfragen (Hrsg.) 2013.
169 Vgl. Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (Hrsg.) 2007, S. 12.
170 Die in der Pflegestatistik des Statistischen Bundesamts angegebene Anzahl der von Angehörigen Versorgten ist um 90.000 höher als die in der vorliegenden Arbeit angegebene Zahl, da Vergleiche mit anderen Statistiken nach Aussage des Statistischen Bundesamts vermuten lassen, dass die der Pflegestatistik zugrunde gelegten Angaben der Pflegekassen um bis zu 90.000 Personen zu hoch ausgewiesen ist. Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 7.
171 Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2013 a, S. 7.
172 Vgl. Augurzky, Krolop et al. 2009, S. 68, 118 f.
