Bachelorarbeit, 2012
37 Seiten, Note: 2.0
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1 Einleitung
2 Begriffliche Grundlagen einer privaten Immobilienfinanzierung
2.1 Immobilienanlagen
2.2 Private Finanzplanung
2.3 Darlehen
3 Darlehensbündel
3.1 Optimierungsansatz
3.2 Modell des Optimierungsproblems
3.3 Integration von KFW–Darlehen
4 Die optimale Zinsbindungsfrist und Gestaltung der Anschlussfinanzierung
4.1 Optimale Zinsbindungsfrist
4.2 Anschlussfinanzierung
4.3 Einsatz eines Forward-Darlehens
5 Fazit
Quellenverzeichnis:
Abbildung 1: Verlauf der Annuitätenzusammensetzung.
Abbildung 2: Effektivzinsvergleich von KfW und Hypothekenbanken.
Abbildung 3: Zusammenhang Beleihungsauslauf und Effektivverzinsung. (Quelle: www.baugeld-vergleich.de; KfW)
Tabelle 1: Direktvergleich zweier Darlehensangebote.
Tabelle 2: Effektivzinsangebot in Abhängigkeit von der anfänglichen Tilgung. (Quelle: www.baugeld-vergleich.de)
Tabelle 3: Darlehensbündel.
Tabelle 4: Optimierte Darlehensaufteilung.
Tabelle 6: Ein-Darlehen-Lösung.
Tabelle 7: Intelligente Integration von KfW-Darlehen.
Tabelle 8: Zinsbindungsangebote im Vergleich.
Tabelle 9: Anschlussfinanzierung der kürzeren Zinsbindung.
Die Investition in eine Immobilie ist eine beliebte Form der Kapitalanlage. Das historisch tiefe Zinsniveau, bedingt durch die Finanzkrise, stellt diese Anlageform sogar in den Fokus des deutschen Bürgers.1 Aus Angst vor weiteren Krisen, investiert dieser lieber in sichere Sachwerte und betrachtet die Immobilie als „Fluchtburg“. „Jeder dritte Bundesbürger sieht aktuell einen Immobilienkauf als lohnendes Investment an – die höchste Einschätzung unter allen Anlageformen, 37 Prozent stufen ihn zudem als sichersten Inflationsschutz ein.“2
Dennoch sollte es dem Privatinvestor zu keiner Zeit am Bewusstsein mangeln, dass der Erwerb einer Immobilie stets mit einem hohen Kapitalbedarf verbunden ist und in der Regel die Aufnahme eines Darlehens für die Finanzierung unerlässlich ist.3 Dieser Tatbestand bringt Risiken mit sich, da der Investor die entstehende finanzielle Belastung über mehrere Jahre tragen können muss.4 Ein Fehler in der Finanzplanung könnte daher fatale Folgen haben und im schlimmsten Fall, bei Illiquidität des Investors, zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen.5
Trotz der enormen Bedeutung, die der Finanzplanung für das gesamte Leben des Privatinvestors und eventuell sogar jenes weiterer Beteiligter beigemessen werden kann, ist die Beratungsqualität deutscher Finanzdienstleister am Markt oft unterdurchschnittlich.6 Häufig wird das Darlehen angeboten, welches den niedrigsten Effektivzins aufweist, auch wenn es nicht tatsächlich die günstigste Finanzierungsalternative darstellt.7 Der Einbezug von staatlich geförderten Darlehen wird entweder gar nicht vorgeschlagen oder nicht optimal integriert. Trotz der quantitativen Zunahme an Beratungsmöglichkeiten durch diverse Internetplattformen gibt es somit keine Garantie für eine hohe Qualität der Beratung.8 Folglich ist es von großem Vorteil, als Privatinvestor über Optimierungsmöglichkeiten der eigenen Finanzplanung genauestens informiert zu sein.
Aus diesem Anlass beschäftigt sich die vorliegende Arbeit mit den folgenden Fragen: Existiert das Potenzial die Immobilienfinanzierung eines Privatinvestors zu optimieren? Falls ja, welche Entscheidungen müssen bezüglich der Darlehenssumme, Annuität und Zinsbindungsfrist getroffen werden und inwiefern kann es vorteilhaft sein, ein staatlich gefördertes Darlehen in die Finanzierung zu integrieren?
Die Begriffsabgrenzungen in Kapitel 2 bilden dabei die Basis für das Verständnis der vorliegenden Arbeit. Der Hauptteil beschäftigt sich mit der Analyse von Optimierungspotenzialen bezüglich der Aufnahme eines oder mehrerer Darlehen, der Integration von staatlich geförderten Darlehen sowie der Wahl der optimalen Zinsbindungsfrist. Das Fazit soll die Arbeit abrunden, indem es die Erkenntnisse zusammenfasst und kritisch würdigt.
Um dem Umfang der Arbeit einen Rahmen zu geben, müssen bei den Untersuchungen einige Einschränkungen getroffen werden. So beschränken sich sämtliche Aussagen, Gesetze, Daten und Erkenntnisse dieser Arbeit auf die Bundesrepublik Deutschland. Aus rein theoretischer Sicht ist eine Vielzahl von Kombinationen diverser Kredite möglich; zur Vereinfachung wurde jedoch dieser Arbeit als Basis das klassische Annuitätendarlehen zu Grunde gelegt, in welches weitere Darlehen analytisch integriert werden. Optimierungspotenziale, die es aufzudecken gilt, beschränken sich auf die Finanzplanung aus Sicht des Privatinvestors und beziehen sich auf die Finanzierung von direkten Immobilien.
Um über die in der vorliegenden Arbeit verwendeten Terminologien Klarheit und Einigung zu schaffen, werden im nächsten Abschnitt die folgenden Begriffe definiert: indirekte Immobilienanlagen, direkte Immobilienanlagen, Finanzplanung, klassisches Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen, KfW-Darlehen und Forward-Darlehen. Die Begriffe sind aus rein wirtschaftlicher Sicht abgegrenzt, somit keineswegs vollständig. Die Definitionen dienen lediglich dem besseren Verständnis der Arbeit. Die Gedankenfolge, der im Hauptteil fokussierten Analyse, könnte durch eingebettete Begriffserläuterungen unterbrochen werden, weshalb sie an dieser Stelle vorangestellt und später als bekannt vorausgesetzt werden.
Die direkte Immobilienanlage ist eine der ältesten Formen der Kapitalanlage und war bis vor kurzer Zeit die einzige Form von Kapitalanlagen in Immobilien.9 Charakteristisch für die direkte Immobilienanlage ist, dass der Investor unmittelbar in ein Objekt investiert, um dieses für sich zu erwerben. Das erfordert in der Regel einen großen Kapitalbedarf und hohen Zeitaufwand, sodass das Immobilienportfolio des Investors häufig aus nur einem einzigen Objekt besteht. Entscheidend hierbei ist, dass diese Art von Kapitalanlage ein hohes Risiko mit sich führt; denn durch die Beschränkung auf ein Objekt, kann eine finanzielle Fehlkalkulation nicht ausgeglichen werden.10 Sollte die Fehlkalkulation so gravierend sein, dass sie eine Insolvenz des Privatinvestors bewirkt, hat der Gläubiger in der Regel das Recht auf eine Zwangsversteigerung des Objektes.11 Für die Wahl einer direkten Immobilienanlage sprechen aus wirtschaftlicher Perspektive eine hohe erwartete Rendite oder eine Inflationsbeständigkeit. Aus psychologischer Perspektive jedoch aber auch das befriedigende Gefühl, seine eigenen vier Wände zu besitzen und diese frei gestalten zu können.12
Da sich die Analysen in der vorliegenden Arbeit auf die Optimierung einer Immobilienfinanzierung in Form einer direkten Anlage beschränken, wird auf die indirekte Immobilienanlage lediglich zur Abgrenzung kurz eingegangen. Die indirekte Immobilienanlage unterscheidet sich im Wesentlichen von der direkten dadurch, dass sich der Investor Anteile aneignet, welche sich auf mehrere Objekte beziehen. Dieses Verfahren minimiert das Risiko der Investition, denn sollte ein Objekt nicht die erwartete Rendite erzielen, wird die negative Entwicklung dieser Immobilie durch positive Verläufe der anderen Objekte ausgeglichen. Die indirekte Immobilienanlage gilt als reine Investition und hat nicht das Ziel, das Objekt tatsächlich zu erwerben.13
Da einleitend von der „Qualität der Beratung“ gesprochen wurde, ist es notwendig, diese quantifizierbar zu machen. Dazu wird im Folgenden der Begriff der Finanzplanung definiert und festgehalten, welches Ziel eine derartige Planung verfolgt.
Der Begriff „Finanzplanung“ ist als finanzielle Beratung von Privatpersonen zu verstehen und wird deshalb auch als „Finanzberatung“ bezeichnet. Ziel einer solchen Finanzberatung ist es, den Privatinvestor bei der Erreichung seiner finanziellen und wirtschaftlichen Wünsche zu unterstützen. Um fortlaufend die Liquidität, und somit die finanzielle Sicherheit des Investors, gewährleisten zu können, sind Vermögensanalysen sowie Szenariorechnungen für Risikofälle unerlässlich. Ohne diese Instrumente wäre eine Erfüllung der persönlichen Ziele und Erwartungen, welche in die Finanzplanung einbezogen werden müssen, nicht möglich.14 Die private Finanzplanung unterscheidet sich dabei in drei grundlegenden Merkmalen von der herkömmlichen Finanzberatung:
Kundenorientierung: Im Vordergrund stehen die Beratung sowie die persönlichen Wünsche und Ziele des Investors, nicht aber der Produktverkauf.
Beratung aus einer Hand: Beraten wird durch eine einzige Stelle mithilfe einer integrierten Problembetrachtung, anstelle einer isolierten Betrachtung mit mehreren Beratern.
Langfristigkeit: Durch nachhaltige Optimierungsmaßnahmen zur Erreichung der meist langfristigen Kundenziele, soll großer Wert auf eine dauerhafte Kundenbeziehung gelegt werden.15
Dabei hat die Finanzplanung das Ziel, eine win-win-Situation zu schaffen, indem sie den Nutzen für den Kunden, aber auch den Nutzen des Anbieters maximiert.16 Die Verknüpfung zur vorliegenden Arbeit besteht darin, dass die enthaltenen Analysen und Resultate zum Ziel haben, die private Finanzplanung zu optimieren. Gleichzeitig würde eine erfolgreiche Optimierung die einleitende These bestätigen, dass die Beratungsqualität deutscher Finanzdienstleister oft unterdurchschnittlich sei.
Bei der Aufnahme eines Darlehens wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen. Dieser besagt, dass der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer einen festen Geldbetrag überlässt. Der Nehmer des Darlehens zahlt dem Geber für diese Leistung einen Zins und muss das Darlehen bei Fälligkeit zurückzahlen.17 Die Besonderheit eines Darlehens ist, dass die Fälligkeit der Schuld erst nach Ablauf einer gewissen Zeit eintritt. Der Gläubiger kann seine Leistung nicht jederzeit zurückfordern.18
Für eine Immobilienfinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen das meistgewählte Darlehen.19 Die Bank leiht dem Privatinvestor einen Betrag und legt für die Rückzahlung einen Zins fest. Zusätzlich wird zwischen dem Investor und der Bank eine Dauer für die Gültigkeit der vereinbarten Konditionen, Zinsbindungsfrist genannt, sowie eine prozentuale Rückzahlung, welche als Tilgung bezeichnet wird, vereinbart. Es wird ein gleichbleibender Betrag zurückgezahlt, der sich aus Zins und Tilgungsbetrag zusammensetzt. Dieser wird als Annuität bezeichnet. Die Höhe der Annuität ist also nicht nur von den Konditionen des Darlehens, sondern vor allem von der Liquidität des Investors abhängig. Die zu zahlenden Zinsen beziehen sich auf die jährliche Restschuld. Da diese durch die jährliche Tilgung sinkt, verringern sich die zu zahlenden Zinsen ebenfalls.20 Auch wenn die Zinsbindungsfrist sich in der Regel auf Zeiträume von fünf, zehn oder fünfzehn Jahren beläuft, soll zum besseren Verständnis eine vollständige Tilgung eines Annuitätendarlehens grafisch dargestellt werden. Für die Berechnung wurden eine Annuität von 9000 Euro, ein Effektivzinssatz von 6 % und ein anfänglicher Tilgungssatz von 3 % gewählt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Verlauf der Annuitätenzusammensetzung.
Die Grafik veranschaulicht, dass die Summe der Rückzahlungen jedes Jahr identisch bleibt. Lediglich die Aufteilung zwischen Zins und Tilgung verändert sich. Eine Ausnahme bildet das letzte Jahr, da dort die Restschuld niedriger ist als die Annuität selbst.
Einige Banken ermöglichen dem Kunden, zusätzlich zum Annuitätendarlehen ein KfW-Darlehen in die Finanzierung zu integrieren. Ein KfW-Darlehen wird von der Förderbank des Bundes vergeben. Diese Bank gilt als moderner Finanzdienstleister mit staatlichem Förderauftrag. KfW-Darlehen können nur bei Kreditinstituten beantragt werden, die für diese teilweise oder ganz die Haftung übernehmen.21 Über Förderprogramme kann man bei der Förderbank zinsverbilligte Darlehen erhalten. Der Zinssatz liegt meist ca. 0,2 % bis 0,3 % unter dem eines vergleichbaren Bankdarlehens.22 Die Analyse der vorliegenden Arbeit beschränkt sich auf das Wohneigentumsprogramm. Dieses finanziert bis zu 30 % der Gesamtkosten und maximal 75.000 Euro unter der Bedingung, dass der Eigentümer die Immobilie selbst bezieht.23 Beim KfW-Darlehen ist eine Zinsbindungsfrist von fünf, acht oder zehn Jahren wählbar.24
Da Annuitätendarlehen häufig mit einer Zinsbindungsfrist von fünf, zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren abgeschlossen werden, die gesamte Tilgung des Darlehens jedoch in den meisten Fällen länger dauert, kommt hier das Forward-Darlehen als Instrument der Anschlussfinanzierung zur Geltung. Grundsätzlich entspricht das Forward-Darlehen dem klassischen Annuitätendarlehen. Das Besondere beim Forward-Darlehen ist, dass Sonderkonditionen vereinbart werden. Der Investor kann sich zu aktuellen Zinskonditionen ein Darlehen sichern, welches er erst später in Anspruch nimmt. Dafür zahlt er jedoch einen Zinsaufschlag. Mit dieser Vorgehensweise kann der Investor sich vor steigenden Zinsen schützen. Dies ist jedoch zugleich der Nachteil eines Forward-Darlehens, denn sollten die Zinsen sinken, muss er sich ebenfalls an die vereinbarten Konditionen halten und ein schlechtes Geschäft in Kauf nehmen.25
Die Kombination von zwei oder mehr Darlehen, wird im Folgenden als Darlehensbündel bezeichnet. Es wird aufgezeigt, dass die intelligente Kombination mehrerer Darlehen zu einem Optimierungspotenzial führen kann. Dabei soll jedoch auch analysiert werden, welche Aufteilung von Darlehen und Annuität optimal ist. Um diese theoretische Analyse auf ihre praktische Relevanz zu prüfen, wird sie durch Praxisbeispiele ergänzt.
Müsste sich ein Investor für eines von zwei Annuitätendarlehen entscheiden, so würde er sinnvollerweise das Darlehen mit dem niedrigeren Effektivzins wählen. Doch gibt es aus finanzwirtschaftlicher Sicht keinen plausiblen Grund dafür, sich auf nur ein Darlehen zu beschränken, wenn die Kombination zweier Darlehen die Finanzierung optimiert. Ob eine Optimierung möglich ist und eine Entscheidung, allein unter Berücksichtigung des Effektivzinses, aus finanzwirtschaftlicher Sicht die richtige ist, soll im Folgenden geklärt werden.
Die Onlineplattform www.baugeld-vergleich.de bietet die Möglichkeit, das Angebot mehrerer Finanzierungsanbieter miteinander zu vergleichen. Sie bildet die Basis für die weitere Analyse. In einem ersten Schritt werden zwei Angebote für die Darlehenssumme von 160.000 Euro verglichen. Im zweiten Schritt wird die Darlehenssumme aufgeteilt, um zu untersuchen, ob sich Raum für eine Optimierung bietet.26
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Direktvergleich zweier Darlehensangebote.
(Quelle: www.baugeld-vergleich.de)
Ein Vergleich der Angebote der zwei Finanzierungsanbieter verdeutlicht, dass Bank 1 das lukrativere Darlehen offeriert, da dieses den niedrigeren Effektivzins aufweist. Gemessen an der Restschuld, äußert sich der Unterschied von 0,07 Prozent im Effektivzins mit einem Mehraufwand nach zehn Jahren von 1206 Euro. 27 An dieser Stelle sei angemerkt, dass die hier aufgeführten Angebote der Onlineplattform so nicht entnommen werden konnten. Diese bietet nur eine Bestimmung der Tilgung in ganzen Prozentpunkten an. Bereits an dieser Stelle der Untersuchung bestätigt sich, dass dem Kunden ein unzureichendes Informationssystem zur Verfügung gestellt wird und somit Verbesserungspotenzial vorhanden ist. Um jedoch nicht auf den Praxisbezug verzichten zu müssen und mathematisch korrekt zu bleiben, indem konstant mit der gleichen Annuität gearbeitet wird, musste die Annahme getroffen werden, dass für eine Tilgung von 1,74 % das gleiche Angebot gilt wie für eine Tilgung von 2 %. Ebenso wurde die Tilgung von 1,67 % auf das Angebot einer zweiprozentigen Tilgung aufgerundet. Im weiteren Verlauf der Arbeit wird diese Arbeitsweise beibehalten.
Bei Veränderung der anfänglichen Tilgung ergeben sich folgende Effektivzinsangebote der beiden Banken:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 2: Effektivzinsangebot in Abhängigkeit von der anfänglichen Tilgung. (Quelle: www.baugeld-vergleich.de)
Es zeigt sich, dass der Finanzierungsanbieter Baugeldplaner sein Angebot stark von der anfänglichen Tilgung abhängig macht. Der Konkurrent hingegen hat ein konstantes Angebot, unabhängig von der Höhe der Tilgung.
Aus finanzwirtschaftlicher Sicht wäre es sinnvoll, die Immobilie mit dem niedrigeren Effektivzins zu finanzieren.28 Doch das „beste“29 Angebot gilt nur für eine anfängliche Tilgung von fünf Prozent. Somit kann der Investor dieses nicht über die gesamte Darlehenssumme tragen ohne gleichzeitig das Risiko enorm zu erhöhen.30 Der Darlehensanteil muss verringert werden, um von diesem Angebot profitieren zu können. Den Restbetrag nimmt der Investor bei Interhyp auf. Es ergibt sich folgende Tabelle:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 3: Darlehensbündel.
[...]
1 Vgl. Prien/Zimmermann (2011): 402.
2 Prandl (2011): 5.
3 Vgl. Hellerforth, (2008): 37.
4 Vgl. Egli/Zullinger (2000): 19.
5 Vgl. Rink (2006): 85.
6 Vgl. Stiftung Warentest (2003): 13.
7 Vgl. Kundisch/Dzienziol (2009): 540.
8 Vgl. Kundisch (2002): 160 f.
9 Vgl. Zajonz (2010): 24.
10 Vgl. Falkova (2007): 3.
11 Vgl. Rink (2006): 85.
12 Vgl. Schulze/Stein (2005): 16.
13 Vgl. Zitelmann (2008): 7.
14 Vgl. Harbeck (2005): 4.
15 Vgl. Kruschev (1999): 17.
16 Vgl. Harbeck (2005): 4 f.
17 Vgl. §488 Abs. 1 BGB.
18 Vgl. Wöhe/Bilstein (2002): 207.
19 Vgl. Steffan (2011): 33.
20 Vgl. Okon (2009): 44.
21 Vgl. Plattner (2009): 235.
22 Vgl. Popp (2009): 24.
23 Die aktuellen Konditionen sind auf www.kfw.de zu finden. Die hier beschriebenen Konditionen beziehen sich auf Dezember 2011.
24 Vgl. KfW (2011).
25 Vgl. DLG-Mitteilungen (2011): 33.
26 Bei den Darstellungen wurde zur Vereinfachung mit jährlichen Annuitäten gearbeitet. Auch wenn in der Praxis monatliche Annuitätenzahlungen üblich sind, verfälscht die Vorgehensweise keineswegs die Ergebnisse und dient lediglich dem besseren Verständnis.
27 Die Ergebnisse implizieren Rundungen.
28 Vgl. Kundisch (2002): 174.
29 Die Wertung, beschränkt sich hier lediglich auf die Höhe des Effektivzinses.
30 Ausgehend von 5 % Tilgung und einem Effektivzins von 3,24 % beträgt die Annuität bei 160.000 Euro Darlehenssumme 13.184 Euro. Der Privatinvestor hat jedoch im vorliegenden Beispiel angegeben, dass er unter Beachtung seiner Risikoeinstellung nur 8.000 Euro jährlich tragen kann.
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