Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen

Inhaltsverzeichnis

• A. EINLEITUNG
• 1. ZIELSETZUNG
• 2. GANG DER UNTERSUCHUNG
• B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGS-UNTERNEHMENS
• 1. GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS
• 2. ABGRENZUNGSKRITERIEN
• 2.1. Leistungserstellung
• 2.1.1. Arten der Leistungserstellung
• 2.1.2. Das Immobilienunternehmen
• 2.2. Faktorbezug
• 2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen
• 2.2.2. Anlageintensive Unternehmen
• 2.2.3. Materialintensive Betriebe
• 2.3. Räumlicher Wirkungsbereich
• 2.4. Eigentümerstruktur
• 2.5. Systembezogene Tatbestände
• 3. DAS KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
• C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENS-BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
• 1. VERFAHREN DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG IM ÜBERBLICK
• 2. RELEVANTE GRUNDSÄTZE DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG NACH IDW S1/HFA RS 10
• 2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmens-bewertung
• 2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick
• 3. KLASSISCHE BEWERTUNGSVERFAHREN
• 3.1. Gesamtbewertungsverfahren
• 3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren
• 3.1.2. Ertragswertverfahren
• 3.1.3. Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren)
• 3.2. Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren)
• 4. DER NET ASSET VALUE
• 4.1. Ermittlung des Net Asset Value
• 4.2. Ansätze zur Marktwertbestimmung
• 4.3. Bestimmungsgrößen des Net Asset Value
• 4.3.1. Marktwert der Immobilien
• 4.3.1.1. Ermittlung der Reinerträge von Immobilien
• 4.3.1.2. Ermittlung des Bodenwertes
• 4.3.1.3. Der Liegenschaftszins
• 4.3.1.4. Der Vervielfältiger
• 4.3.2. Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände
• 4.3.3. Marktwert des Fremdkapitals
• 4.3.3.1. Rückstellungen
• 4.3.3.2. Verbindlichkeiten
• 4.3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
• 5. WÜRDIGUNG DER BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN
• 5.1. Berücksichtigung der stillen Reserven
• 5.2. Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit
• 5.3. Berücksichtigung von Steuern
• 5.4. Aussagekraft der Planungsrechnungen
• 5.5. Prinzip der Unternehmensfortführung
• 5.6. Berücksichtigung des Leerstandes
• 5.7. Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes
• 5.5.1. Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken
• 5.5.2. Berücksichtigung inflationärer Aspekte
• 5.5.3. Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins
• 5.8. Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge
• 5.9. Zusammenfassende Würdigung für kommunale Wohnungsunternehmen
• D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH)
• 1. GESCHÄFTSBEREICHE DER X-GMBH
• 2. BEWERTUNGSRELEVANTE ANNAHMEN
• 3. DER NET ASSET VALUE DER X-GMBH
• 3.1. Marktwert der Immobilien nach WertV
• 3.2. Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände
• 3.3. Marktwert des Fremdkapitals
• 3.3.1. Rückstellungen
• 3.3.2. Marktwert der Verbindlichkeiten
• 3.4. Kapitalisierte Overheadkosten
• 3.5. Unternehmenswert nach der NAV-Methode
• 4. DER ERTRAGSWERT DER X-GMBH
• 4.1. Ertragswerte der Immobilien
• 4.2. Allgemeine Aufwendungen/Erträge
• 4.3. Kapitalisierte Ertragsteuern
• 4.3.1. Ertragsteuerbelastung
• 4.3.2. Vorteil steuerlicher Verlustvorträge
• 4.4. Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung
• 5. GEGENÜBERSTELLUNG DER UNTERNEHMENSWERTE
• E. SCHLUSSBEMERKUNG

Zielsetzung und Themenschwerpunkte

Die Diplomarbeit befasst sich mit der Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen. Ziel ist es, geeignete Bewertungsverfahren für diese Unternehmen zu analysieren und deren Eignung anhand eines Beispielunternehmens zu demonstrieren. Die Arbeit befasst sich insbesondere mit den Herausforderungen, die bei der Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen im Vergleich zu anderen Unternehmenstypen auftreten.

• Abgrenzung des kommunalen Wohnungsunternehmens
• Analyse relevanter Bewertungsverfahren
• Anwendung der Verfahren auf ein Beispielunternehmen
• Bewertung der Ergebnisse und der Eignung der Verfahren
• Diskussion von Besonderheiten und Herausforderungen bei der Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen

Zusammenfassung der Kapitel

Die Einleitung stellt die Zielsetzung und den Gang der Untersuchung dar. In Kapitel B wird das kommunale Wohnungsunternehmen abgegrenzt, indem es im Kontext anderer Unternehmenstypen betrachtet wird. Kapitel C analysiert ausgewählte Bewertungsverfahren und deren Eignung für kommunale Wohnungsunternehmen. Dabei werden sowohl klassische Verfahren wie der Ertragswert und der Substanzwert als auch der Discounted Cashflow betrachtet. Kapitel D wendet die ausgewählten Verfahren auf ein konkretes kommunales Wohnungsunternehmen an und präsentiert die Ergebnisse der Bewertung.

Schlüsselwörter

Kommunale Wohnungsunternehmen, Unternehmensbewertung, Bewertungsverfahren, Ertragswert, Substanzwert, Discounted Cashflow, Net Asset Value, Kapitalisierungszinssatz, stille Reserven, steuerliche Besonderheiten, Immobilienbewertung.

Häufig gestellte Fragen

Wie werden kommunale Wohnungsunternehmen bewertet?

Gängige Verfahren sind das Ertragswertverfahren, die Discounted Cash Flow (DCF) Methode und der Net Asset Value (NAV).

Was ist der Net Asset Value (NAV)?

Der NAV ist eine zentrale Messgröße für Immobiliengesellschaften, die den Marktwert des Vermögens abzüglich der Schulden darstellt und stille Reserven berücksichtigt.

Welche Besonderheiten haben kommunale Wohnungsunternehmen?

Sie sind oft anlageintensiv, haben eine spezifische Eigentümerstruktur (Kommune) und verfolgen neben wirtschaftlichen auch soziale Ziele bei der Wohnraumversorgung.

Warum ist der Liegenschaftszins bei der Bewertung wichtig?

Er spiegelt die Markterwartungen und das Risiko der Immobilienanlage wider und ist entscheidend für die Kapitalisierung der Reinerträge.

Welche Rolle spielen stille Reserven?

Stille Reserven entstehen, wenn der Marktwert der Immobilien über dem Buchwert liegt. Ihre Aufdeckung ist für eine realistische Unternehmensbewertung essenziell.