Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen

Inhaltsverzeichnis

A. EINLEITUNG

1. ZIELSETZUNG

2. GANG DER UNTERSUCHUNG

B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS

1. GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS

2. ABGRENZUNGSKRITERIEN

2.1. Leistungserstellung

2.1.1. Arten der Leistungserstellung

2.1.2. Das Immobilienunternehmen

2.2. Faktorbezug

2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen

2.2.2. Anlageintensive Unternehmen

2.2.3. Materialintensive Betriebe

2.3. Räumlicher Wirkungsbereich

2.4. Eigentümerstruktur

2.5. Systembezogene Tatbestände

3. DAS KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN

C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENSBEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN

1. VERFAHREN DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG IM ÜBERBLICK

2. RELEVANTE GRUNDSÄTZE DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG NACH IDW S1/HFA RS 10

2.1. Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmensbewertung

2.2. Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick

3. KLASSISCHE BEWERTUNGSVERFAHREN

3.1. Gesamtbewertungsverfahren

3.1.1. Konzept der Gesamtbewertungsverfahren

3.1.2. Ertragswertverfahren

3.1.3. Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren)

3.2. Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren)

4. DER NET ASSET VALUE

4.1. Ermittlung des Net Asset Value

4.2. Ansätze zur Marktwertbestimmung

4.3. Bestimmungsgrößen des Net Asset Value

4.3.1. Marktwert der Immobilien

4.3.1.1. Ermittlung der Reinerträge von Immobilien

4.3.1.2. Ermittlung des Bodenwertes

4.3.1.3. Der Liegenschaftszins

4.3.1.4. Der Vervielfältiger

4.3.2. Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände

4.3.3. Marktwert des Fremdkapitals

4.3.3.1. Rückstellungen

4.3.3.2. Verbindlichkeiten

4.3.4. Kapitalisierte Overheadkosten

5. WÜRDIGUNG DER BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN

5.1. Berücksichtigung der stillen Reserven

5.2. Aussagekraft der Planungsrechnungen

5.3. Prinzip der Unternehmensfortführung

5.4. Berücksichtigung des Leerstandes

5.5. Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes

5.5.1. Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken

5.5.2. Berücksichtigung inflationärer Aspekte

5.5.3. Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins

5.6. Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen Unternehmenseinheit

5.7. Berücksichtigung von Steuern

5.8. Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge

5.9. Zusammenfassende Würdigung für kommunale Wohnungsunternehmen

D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH)

1. GESCHÄFTSBEREICHE DER X-GMBH

2. BEWERTUNGSRELEVANTE ANNAHMEN

3. DER NET ASSET VALUE DER X-GMBH

3.1. Marktwert der Immobilien nach WertV

3.2. Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände

3.3. Marktwert des Fremdkapitals

3.3.1. Rückstellungen

3.3.2. Marktwert der Verbindlichkeiten

3.4. Kapitalisierte Overheadkosten

3.5. Unternehmenswert nach der NAV-Methode

4. DER ERTRAGSWERT DER X-GMBH

4.1. Ertragswerte der Immobilien

4.2. Allgemeine Aufwendungen/Erträge

4.3. Kapitalisierte Ertragsteuern

4.3.1. Ertragsteuerbelastung

4.3.2. Vorteil steuerlicher Verlustvorträge

4.4. Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung

5. GEGENÜBERSTELLUNG DER UNTERNEHMENSWERTE

E. SCHLUSSBEMERKUNG

Zielsetzung & Themen

Ziel dieser Arbeit ist es, ein geeignetes Bewertungsverfahren für kommunale Wohnungsunternehmen zu erarbeiten, um einen aussagekräftigen Unternehmenswert im Hinblick auf potenzielle Veräußerungen an private Investoren zu ermitteln.

• Analyse der betriebswirtschaftlichen Charakteristika kommunaler Wohnungsunternehmen
• Bewertung der Eignung klassischer Bewertungsverfahren (Ertragswert, DCF)
• Untersuchung des "Net Asset Value" (NAV) als alternatives Bewertungskonzept
• Anwendung und Modifikation der Verfahren unter Berücksichtigung von Steuern und Verlustvorträgen
• Beispielhafte Ermittlung eines Unternehmenswertes für ein fiktives kommunales Wohnungsunternehmen (X-GmbH)

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

A. EINLEITUNG: Darstellung der Ausgangslage kommunaler Immobilienbestände, der Zielsetzung der Arbeit und des gewählten Untersuchungsansatzes.

B. ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS: Analyse der betriebswirtschaftlichen Besonderheiten und definitorischen Abgrenzungskriterien von kommunalen Wohnungsunternehmen.

C. EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENSBEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN: Diskussion und kritische Würdigung klassischer Bewertungsmethoden sowie des Net Asset Value im Kontext kommunaler Wohnungsgesellschaften.

D. DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN KOMMUNALEN WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH): Exemplarische praktische Anwendung der untersuchten Bewertungsverfahren an Hand eines fiktiven Unternehmensbeispiels.

E. SCHLUSSBEMERKUNG: Zusammenfassende Bewertung der Ergebnisse und Beantwortung der Ausgangsfrage bezüglich eines geeigneten Bewertungsverfahrens.

Schlüsselwörter

Unternehmensbewertung, Kommunale Wohnungsunternehmen, Immobilienbewertung, Ertragswertverfahren, Net Asset Value, DCF-Verfahren, Liegenschaftszins, Substanzwert, Steuerliche Verlustvorträge, IDW S1, Bestandsmanagement, Bewertungsgrundsätze, Wirtschaftliche Unternehmenseinheit, Privatisierung, Cashflow.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?

Die Arbeit befasst sich mit der Ermittlung eines geeigneten und aussagekräftigen Bewertungsverfahrens für kommunale Wohnungsunternehmen vor dem Hintergrund ihrer möglichen Privatisierung.

Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?

Zentral sind die betriebswirtschaftliche Abgrenzung kommunaler Wohnungsunternehmen, die Analyse klassischer Bewertungsstandards (wie IDW S1) und die kritische Auseinandersetzung mit dem Net Asset Value (NAV) als Bewertungsinstrument.

Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?

Ziel ist es, ein Bewertungsverfahren zu identifizieren oder zu modifizieren, das den spezifischen Anforderungen von kommunalen Wohnungsunternehmen gerecht wird und einen "objektivierten" Unternehmenswert liefert.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit nutzt die Analyse existierender Bewertungsmethoden der Betriebswirtschaftslehre, die Verknüpfung mit den Grundsätzen des Instituts der Wirtschaftsprüfer (IDW) sowie eine beispielhafte exemplarische Anwendung (Fallstudie) an einer fiktiven X-GmbH.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Der Hauptteil gliedert sich in die Abgrenzung der Unternehmen, die theoretische Eignungsanalyse verschiedener Bewertungsverfahren sowie deren praktische Anwendung auf Immobilienwerte, Overheadkosten und steuerliche Aspekte wie Verlustvorträge.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?

Die Arbeit wird durch Begriffe wie Unternehmensbewertung, kommunale Wohnungsunternehmen, Net Asset Value (NAV), Ertragswertverfahren, Liegenschaftszins und steuerliche Verlustvorträge charakterisiert.

Warum ist die Bewertung kommunaler Wohnungsunternehmen problematisch?

Problematisch sind die Mischung aus öffentlicher Daseinsvorsorge und unternehmerischem Handeln, die Heterogenität der Immobilienbestände sowie die Schwierigkeit, vergleichbare Marktdaten für eine "Peer-Group" zu finden.

Welchen Stellenwert nimmt der Net Asset Value (NAV) in der Arbeit ein?

Der NAV wird als bedeutendes, international anerkanntes Konzept für Immobilienunternehmen analysiert. Die Arbeit zeigt jedoch auf, dass der NAV in seiner reinen Form nach den deutschen IDW-Standards modifiziert werden muss, um Steuereffekte korrekt abzubilden.

Wie werden Steuern in den Berechnungen berücksichtigt?

Steuern werden durch die Einführung von Multiplikatoren (wie dem Tax-Shield-Multiplikator) und parallele Steuerrechnungen integriert, um die tatsächliche Ertragskraft nach Steuern auf Ebene des Unternehmens und der Anteilseigner abzubilden.