Die Wertentwicklung von Immobilien bei regionalen Wirtschaftsentwicklungen

Inhaltsverzeichnis

Verzeichnisse
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Symbolverzeichnis

Einführung und die Besonderheitenlehre

Ziel und Gang der Arbeit

Teil A: Theoretische Grundlagen
A.1 Einleitung zum theoretischen Teil
A.2 Der Immobilienmarkt und die (sachliche) Marktabgrenzung
A.2.1 Der mikro- und makroökonomische Ansatz und das Problem der Ortsgebundenheit von Immobilien
A.2.2 Der Begriff des ökonomischen Wertes und das Problem der Heterogenität von Immobilien
A.2.3 Ein komplexes Modell des Immobilienmarktes und das Problem der langen Produktions- und Lebenszeit von Immobilien
A.2.3.1 Der Fall der Eigennutzung
A.2.3.2 Exogene Nachfragedeterminanten auf dem Markt für eigentümergenutzte Wohnungen
A.2.4 Zusammenfassende Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes
A.3 Die Entwicklung von Regionalwirtschaften
A.3.1 Die Raumwirtschaftstheorie (Die Raum-Dimension)
A.3.2 Der Begriff der Wirtschaftsentwicklung (Die Zeit-Dimension)
A.3.3 Regionale Wachstumsmodelle und Ursachen regionaler Wachstumsunterschiede
A.3.3.1 Traditionelle neoklassische Wachstumstheorien
A.3.3.2 Traditionelle (post)keynesianische Wachstumstheorie
A.3.4 Zusammenfassung
A.4 Der Zusammenhang von Immobilienpreis- und Wirtschaftsentwicklung in einem komparativ-statischen 3-Sektoren-Modell einer Regionalwirtschaft
A.4.1 Nachfrageinduziertes regionales Wachstum
A.4.2 Angebotsinduziertes regionales Wachstum
A.4.3 Zusammenfassung und kritische Würdigung des 3-Sektoren-Modells einer Regionalwirtschaft

Teil B: Empirische Regionalforschung Seite
B.1 Einleitung zum empirischen Teil
B.2 Problemorientierte Raumanalyse - Regionalisierung
(räumliche Marktabgrenzung)
B.2.1 Modell zur Auswahl eines Abgrenzungskriteriums
B.2.2 Operationalisierung - Konkrete Abgrenzungen
B.3 Objektanalyse - Datenbasis und Datenaufbereitung
B.3.1 Operationalisierung der Eigenheimwerte (abhängige Variable)
B.3.2 Operationalisierung des Wirtschaftswachstums (unabhängige Variable)60
B.3.3 Sonstige Variablen und Datenaufbereitung
B.4 Problemanalyse - Synopsis der Untersuchungsergebnisse (Datenanalyse)
B.4.1 Univariate deskriptive Datenanalyse
B.4.1.1 Synopsis der Querschnittanalysen
B.4.1.2 Synopsis der Längsschnittanalysen
B.4.2 Bivariate konfirmative Datenanalyse
B.4.2.1 Explorative Datenanalyse
B.4.2.2 Korrelationsanalysen
B.4.2.2.1 Tests der Nebenhypothesen
B.4.2.2.2 Tests der Haupthypothese
B.4.2.3 Regressionsanalyse
B.5 Resümee und kritische Würdigung der Untersuchungsergebnisse

Anhang
Anh.1 Vorbemerkungen zum Anhang
Anh.2 Anmerkungen zur Raumanalyse
Anh.3 Anmerkungen zur Objektanalyse
Anh.4 Ergänzungen zur Problemanalyse
Anh.4.1 Univariate deskriptive Datenanalyse
Anh.4.1.1 Querschnittanalysen
Anh.4.1.1.1 Immobilienmarktdaten
Anh.4.1.1.2 Wirtschaftsdaten
Anh.4.1.1.3 Agglomerationskennzahlen
Anh.4.1.2 Längsschnittanalysen
Anh.4.1.2.1 Immobilienmarktdaten
Anh.4.1.2.2 Wirtschaftsdaten
Anh.4.1.2.3 Agglomerationskennzahlen
Anh.4.2 Bivariate konfirmative Datenanalyse (Korrelationsanalysen)
Anh.5 Datenanhang
Anh.5.1 Definitionen, Quellen und Anmerkungen zu den einzelnen Daten
Anh.5.1.1 Immobilienbezogene Daten
Anh.5.1.2 Daten aus der Wirtschaftsstatistik
Anh.5.1.3 Agglomerationskennzahlen
Anh.5.2 Stadtprofile in Diagrammen und Zahlen sowie Datentabellen
- Kreisfreie Stadt Flensburg
- Kreisfreie und Hansestadt Lübeck
- Kreisfreie und Hansestadt Hamburg
- Kreisfreie Stadt Bremerhaven
- Kreisfreie Stadt Oldenburg
- Kreisfreie Stadt Münster
- Kreisfreie Stadt Kassel
- Kreisfreie Stadt Trier
- Kreisfreie Stadt Kaiserslautern
- Kreisfreie Stadt Würzburg
- Kreisfreie Stadt Regensburg
- Kreisfreie Stadt Augsburg
- Kreisfreie Stadt München
- Kreisfreie Stadt Freiburg

Literatur- und Quellenverzeichnis

einschließlich Internetquellen, statistische Quellen und Experteninterviews

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Struktur der Bauinvestitionen in Westdeutschland 1997 (1998)

Abbildung 2: Bruttovermögen aller privaten Haushalte 1999

Abbildung 3: Anlagevermögen der gesamten Volkswirtschaft 2000

Abbildung 4: Übersicht über den Aufbau der Arbeit

Abbildung 5: Übersicht über den theoretischen Teil der Arbeit

Abbildung 6: Grafisches Immobilienmarkt-Modell

Abbildung 7: Gleichgewichtsanpassungen nach Schocks im komparativ-statischen Marktmodell

Abbildung 8: Zeitliche Verzögerungen auf Wohnungsmärkten

Abbildung 9: Die Marktabgrenzung

Abbildung 10: Übersicht über die Raumwirtschaftstheorie

Abbildung 11: Raumdifferenzierende Faktoren

Abbildung 12: Übersicht zu regionalen Wachstumsmodellen

Abbildung 13: 3-Sektoren Modell einer Regionalwirtschaft

Abbildung 14: Nachfrageinduziertes Wachstum im 3-Sektoren Modell

Abbildung 15: Angebotsinduziertes Wachstum im 3-Sektoren Modell

Abbildung 16: Regionalisierungsmodell

Abbildung 17: Geographischer Überblick über die ausgewählten Kernstädte der jeweiligen Stadtregionen

Abbildung 18: Bestandspreiszyklus des westdeutschen Wohnungsmarktes

Abbildung 19: Streudiagramme zum Zusammenhang zwischen Preis(-niveaus) und anderen Variablen

Abbildung 1Anh: Zonen einer Stadtregion

Abbildung 2Anh: Karte der Stadtregionen im früheren Bundesgebiet 81/82

Abbildung 3.Anh: Karte mit den Großregionen und Oberzentren im früheren Bundesgebiet

Abbildung 4.Anh: Vergleich des Preisindex der Lebenshaltung mit dem Baupreisindex für Wohngebäude

Abbildung 5.Anh: Stilisierte Eigenheim-Preiszyklen 100f

Abbildung 6.Anh: Regionale Eigenheimpreisentwicklung im Überblick

Abbildung 7.Anh: Stilisierte Wirtschaftszyklen 110f

Abbildung 8.Anh: Stilisierte Einwohnerzyklen 116f

Siehe außerdem zu den einzelnen Kernstädten der Studie die Diagramme im Datenanhang (Abschnitt Anh.5.2) ab Seite 129

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Pendlerstatistik

Tabelle 2: Eigentumsquoten im früheren Bundesgebiet

Tabelle 3: Übersicht über die zentralen Variablen(kategorien)

Tabelle 4: Zusammenfassende Niveau-Klassen-Betrachtung der Untersuchungsräume

Tabelle 5: Zusammenfassen Entwicklungs-Klassen-Betrachtung der Untersuchungsräume

Tabelle 6: Korrelationen des Preisniveaus mit anderen Niveau-Variablen

Tabelle 7: Korrelationen der Veränderungsraten von Eigenheimpreisen mit der regionalen Bruttowertschöpfung und Bevölkerung

Tabelle 1.Anh: Die 72 Stadtregionen im Auswahlverfahren

Tabelle 2.Anh: Die Auswahl der Untersuchungsräume

Tabelle 3.Anh: Querschnittanalysen der Immobilienmarktdaten

Tabelle 4.Anh: Querschnittanalysen der Wirtschaftsdaten

Tabelle 5.Anh: Querschnittanalysen der Agglomerationskennzahlen

Tabelle 6.Anh: Längsschnittanalysen der Eigenheimpreise

Tabelle 7.Anh: Reale Wertentwicklung freistehender Eigenheime

Tabelle 8.Anh: Längsschnittanalysen der Bruttowertschöpfung

Tabelle 9.Anh: Längsschnittanalysen der Bruttowertschöpfung pro Erwerbstätiger

Tabelle 10.Anh: Längsschnittanalysen der Bruttowertschöpfung pro Einwohner

Tabelle 11 .Anh: Reales Wirtschaftswachstum in den Regionen

Tabelle 12.Anh: Längsschnittanalysen der Einwohnerzahlen

Tabelle 13.Anh: Korrelationstabelle (Niveaus)

Tabelle 14.Anh: Korrelationstabelle (Entwicklungen)

Tabelle 15.Anh: Korrelationstabelle (Veränderungsraten)

Siehe außerdem zu den einzelnen Kernstädten der Studie die Tabellen im Daten­anhang (Abschnitt Anh.5.2) ab Seite 129.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einführung und die Besonderheitenlehre der Immobilienmärkte

Die Immobilienwirtschaft stellt einen der gewichtigsten Sektoren der deutschen Volks­wirtschaft dar.¹

In der Stromgrößenbetrachtung läßt sich für das Jahr 1999 konstatieren, daß sich allein die Bauinvestitionen auf 12,8% des gesamtdeutschen Bruttoinlandsprodukts beliefen und rund 57% der Anlageinvestitionen ausmachten.²Dabei entfällt der größte Anteil auf den Wohnungsbau, der sich 1997 zu etwa gleichen Teilen auf Neubauten und Baulei­stungen am Bestand aufteilte.³Unter den Neubauten fällt die Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern am stärksten ins Gewicht. Rund drei Viertel aller Umsätze auf dem Immobilienmarkt werden mit Wohngebäuden und Grundstücken für den Woh­nungsbau erzielt (Deutsche Grundbesitz, 2000 und Deutsche Bank Research 1998, 5). Über 40 Mrd. DM gibt der Staat jährlich für die Subventionierung des Wohnungsbaus aus (Hamm 1995, 109)⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Deutsche Bank Research (1998, 6; für 1997er Werte) und Deutsche Grundbesitz (2000; für 1999er Wohnungsbauwerte); eigene Darstellung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bruttovermögen aller privaten Haushalte 1999*

Quelle: Deutsche Bundesbank (2000, 24); eigene Berechnungen und Darstellung

In der Bestandsgrößenbetrachtung zeigt sich, daß gut die Hälfte des gesamten Brutto­vermögens allein der privaten Haushalte in Deutschland zum überwiegend immobilien­gebundenen - weitestgehend in Wohnimmobilien investierten - Sachvermögen zählt (Deutsche Bundesbank 2000, 24; siehe dazu Abb. 2). Damit übersteigt das im Streu­besitz⁵gehaltene Wohnimmobilienvermögen nicht nur das Geldvermögen der privaten Haushalte, sondern auch das Nettoanlagevermögen des gesamten Unternehmenssektors⁶(Bartholmai/Bach 1998, 236f.). Aus Abbildung 3 geht hervor, daß die Wohngebäude etwa die Hälfte zum gesamten Anlagevermögen im Volksvermögen beitragen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Anlagevermögen der gesamten Volkswirtschaft 2000*

Quelle: Statistisches Bundesamt (2000, 639); eigene Berechnungen und Darstellung

Angesichts dieses Stellenwerts in Volkswirtschaft und (Sozial-)Politik muß es verwun­dern, daß sich die deutsche Immobilienforschung noch Mitte der 90er Jahre „in der Steinzeit“ bewegt hat, wie es Ehrlich (zitiert in Friedemann 1995, 47) formulierte.⁷

Auch Enke (1997, 996) stellt eine Vernachlässigung der Wohnungsmarktökonomik in der Wirtschaftstheorie fest. Nachdem Schacht (1976, 4) Mitte der 70er Jahre kon­statierte:

„Nach Durchsicht der einschlägigen Literatur muß jedoch festgestellt werden, daß meistens nur Teilprobleme von den Autoren untersucht werden ..(Schacht 1976, 4),

war auch vor fünf Jahren noch zu lesen:

„Professor Dieterich [Inhaber des Lehrstuhls für Vermessungswesen und Bodenordnung an der Universität Dortmund] wies darauf hin, daß es in maßgeblichen Bereichen nicht einmal Fachliteratur gebe [...]“ (Friedemann 1995, 47).

Vor allem an ökonometrisch gestützten empirischen Arbeiten mangelt es. Einen aktu­ellen Überblick über die wenigen Untersuchungen im deutschsprachigen Raum gibt Dopfer (2000, 106-108).⁸Über die Ursachen der Vernachlässigung immobilien­ökonomischer Fragestellungen mutmaßt Heuer (1998):

„Das liegt vermutlich daran, daß sich unser wirtschaftswissenschaftliches Instrumentarium seit je her um moderne Strategien für Arbeit und Kapital rankt, aber der Faktor Boden bei Fragen der Wettbewerbsfähigkeit und der Markterfolge nie eine große Rolle spielte. Das hat sich geändert. Heute befindet sich die Immobilienbranche auf dem Weg von der Produktions- zur Absatzwirtschaft“ (Heuer 1998, 51).

Bezogen auf den Wohnungsmarkt begründet Enke (1997) dies mit dem

„Umstand, dass es sich beim Wohnungsmarkt - im Unterschied zum vergleichbar komplexen Arbeitsmarkt - nicht um einen für die ökonomische Analyse der Produktion unverzichtbaren Faktormarkt handelt“ (Enke 1997, 997).

Seiner Meinung nach sei auch ein Grund in dem „Vorurteil der Einfachheit der klassisch-neoklassischen Tradition“ (Enke 1997, 997) zu sehen.

Dahinter steht die sogenannte Besonderheitenlehre der Immobilienmärkte, durch die einige neoklassische Paradigmen in Frage gestellt⁹und immer wieder staatliche Regu­lierungen gerechtfertigt (Bison 1996, 105) werden.

„[The literature of the last twenty years in economic models of housing markets] has been marked by the recognition that although housing is a commodity that responds to market forces it has a number of special characteristics which require that the standard neoclassical model be modified if they are to be adequately analyzed“ (Smith et al. 1988, 29).

Die vier signifikantesten Immobilienmerkmale sind nach Smith et AL (1988, 33-45):¹⁰

- die örtliche Gebundenheit,
- die multidimensionale Heterogenität und
- die lange Produktions- und Lebenszeit von Immobilien sowie
- die staatlichen Interventionen auf dem Markt für Wohnraum.¹¹

Laut Smith et al. (1988, 29) läßt sich ein Großteil der Literatur danach systematisie­ren, welche der Besonderheiten betont und formal in der Analyse modelliert wird, wo­bei in zunehmendem Maße in umfassenderen Modellen auch Überlappungen berück­sichtigt werden.

Die vorliegende Arbeit versucht vor allem der Ortsgebundenheit von Immobilien und der daraus resultierenden Bildung regionaler Teilmärkte Rechnung zu tragen. Damit grenzt sie sich deutlich von DOPFER (2000) und den in dessen Übersicht erwähnten makroökonomischen Publikationen ab, die allesamt einen aggregierten nationalen (westdeutschen) Immobilienmarkt untersuchen, und greift dabei die jüngst in der Wirt­schaftstheorie wiederentdeckte Regionalökonomie in ihrer Bedeutung für regionale Immobilienmärkte auf. Im übrigen erfolgt eine in der deutschen Literatur unübliche Konzentration auf den Eigenheimmarkt.¹²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

Ziel und Gang der Arbeit

Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Prüfung, inwieweit sich der hypothetische Zusam­menhang zwischen der Wertentwicklung von Eigenheimen und der allgemeinen Wirt­schaftsentwicklung einzelner Regionen in den letzten zwei Jahrzehnten empirisch nachweisen läßt und von welcher Stärke dieser gegebenenfalls ist.

Methodisch sollen dabei im empirischen Teil der Arbeit (Teil B) die Korrelations- und Regressionsanalyse angewandt werden. Letztere setzt eine Hypothese über die ange­nommene - weil sachlogisch plausible - Ursache-Wirkungs-Beziehung, d.h. die Rich­tung und Art des Zusammenhangs, voraus. Ein solches Regressionsmodell wird im theoretischen Teil (Teil A) der Arbeit formuliert.

Aus dem Untersuchungsgegenstand „Immobilienmarkt“ (Kapitel A.2), auf dem ein Gut gehandelt wird, dessen diskriminierendste Eigenschaft sein stationärer Charakter ist, ergibt es sich, daß besonderes Augenmerk auf die räumliche Dimension des Marktes zu legen ist. Läßt sich nämlich zeigen, daß sich Wirtschaftsentwicklungen regional dispari- tär vollziehen (Kapitel A.3) und daß diese Entwicklung des jeweiligen regionalwirt­schaftlichen Umfeldes modelltheoretisch entsprechend der zentralen Hypothese die Entwicklung der Immobilienwerte beeinflußt (Kapitel A.4), dann erfordert die Immobi­lität des Gutes Wohnung eine regional differenzierte Betrachtung seiner Preisentwick­lung, wie sie in der Literatur vielfach nicht angestellt wird.¹³

Abbildung 4 verdeutlicht den Aufbau der Arbeit anhand ihrer Kapitel und deren Kern­funktionen in der Argumentation.

Teil A Theoretische Grundlagen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A.1 Einleitung zum theoretischen Teil

Auch empirische Forschung muß theoriegeleitet sein. Dem theoretischen Teil einer ex- plorativen Studie kommt die Aufgabe zu, die Vorgehensweise bei der Untersuchung zu begründen, die wesentlichen Annahmen explizit zu machen und schließlich aus dem vorzustellenden Referenzmodell heraus die zu untersuchende wissenschaftliche Hypo­these abzuleiten. Dabei sind die zugrundegelegten Theorien und Modelle in ihren jewei­ligen wissenschaftlichen sowie der Untersuchungsgegenstand in seinen größeren sachli­chen Zusammenhang einzuordnen und die zentralen Begriffe zu definieren, bevor letz­tere dann im empirischen Teil zu operationalisieren sind. Welches Kapitel welcher die­ser Aufgaben schwerpunktmäßig nachkommt, ist der Übersicht in Abbildung 5 zu ent­nehmen.

Abbildung 5: Übersicht über den theoretischen Teil der Arbeit

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

A.2 Der Immobilienmarkt und die sachliche Marktabgrenzung

„Theorie betreiben heißt immer Komplexität reduzieren”

(Fehl/Oberender 1999, 307).

A.2.1 Der mikro- und makroökonomische Ansatz und das Problem der Ortsgebundenheit von Immobilien

Analog zur gängigen Einteilung der Volkswirtschaftslehre in die Teildisziplinen Mikro- und Makroökonomie läßt sich auch immobilienwirtschaftlich eine Mikro- und eine Makrotheorie unterscheiden (DiPasquale/Wheaton 1996, 22-34). Dabei befaßt sich die immobilienwirtschaftliche Mikroökonomie unter starkem Rückgriff auf die Literatur der klassischen Stadtökonomie vor allem mit den Fragen der Preisbildung, Nutzungsart und -intensität von Boden an einzelnen Standorten eines lokalen oder regionalen Mark­tes sowie mit den einzelwirtschaftlichen (Standort- Entscheidungen der Haushalte und Unternehmen.¹⁴Bei der Theoriebildung und Erklärung des Funktionierens städtischer Grundstücksmärkte und ihrer räumlichen Strukturen steht die explizite Betrachtung des Raumes i.S. einzelner Lagen (Standorte) im Vordergrund.

Dagegen abstrahiert die immobilienwirtschaftliche Makroökonomie von der räum­lichen i.S. intraregionaler und stellt vielmehr auf die zeitliche Dimension ab. Sie richtet das Augenmerk auf solche Faktoren, die alle Immobilien einer Region unabhängig von ihrer Lage beeinflussen und ständigen Veränderungen im Zeitablauf unterworfen sind, wodurch kurzfristige Marktbewegungen und zeitweilige Ungleichgewichte entstehen können. Im Mittelpunkt der Untersuchung stehen die wirtschaftlichen Determinanten kurzfristiger zyklischer Entwicklungen und langfristigen Wachstums von Regionalwirt­schaften.

Für die Aggregation der einzelnen Standorte zu einem Markt auf der Makroebene ist es bedeutsam, daß auf der Mikroebene die relativen Preise einzelner Lagen im Zeitablauf sehr stabil sind und sich wenn dann nur sehr langfristig verändern.¹⁵Während also die Preise verschiedener Lagen innerhalb einer Region eng miteinander verknüpft sind und sich kaum unabhängig voneinander bewegen, so daß es selten zu zyklischem Verhalten kommt, passen sich Regionen dagegen nur langsam an ökonomische Veränderungen an, da die Ressourcen relativ immobil zwischen den regionalen Märkten sind. Dadurch tre­ten auf der Makroebene zeitweilige Ungleichgewichte auf, durch die ein Zyklusmuster entstehen kann.

Die Unterscheidung zwischen Mikro- und Makroebene liegt somit in dem Konzept des räumlich aggregierten Marktes begründet, was die Frage nach einer angemessenen räumlichen Abgrenzung des Marktes aufwirft. Konzeptionell sollte der Markt eine Gruppe von Immobilien (Standorten) umfassen, die sich im Hinblick auf Makrofaktoren wie beispielsweise Zinsen oder Wirtschaftswachstum ähnlich verhalten.¹⁶Dies läßt je­doch immer noch offen, ob ein Markt beispielsweise auf der Ebene des Stadtteils, der Stadt, der Region, des Bundeslandes oder auf nationaler Ebene definiert sein sollte. Darauf kann die Theorie keine absolut gültige Antwort geben; es lassen sich lediglich konzeptionelle und pragmatische Auswahlkriterien heranziehen. Unter pragmatischen Gesichtpunkten klärt sich die Frage bei empirischen Studien zumeist durch die Art und Weise, in der statistische Daten (zu Immobilienmärkten) erhoben werden.¹⁷

Die für die hier beschriebene Unterscheidung von Mikro- und Makrotheorie so bedeut­same absolute Ortsgebundenheit von Immobilien stellt das erste Merkmal der in der Einführung bereits erwähnten Besonderheitenlehre dar. Während die Ortsgebundenheit in der Literatur vielfach im mikrotheoretischen Sinne als relative Lage zu Orten anderer ökonomischer Aktivitäten des Konsums und der Produktion (Arbeitsplätze, Einkaufs - und Freizeitstätten etc.) aufgefaßt und auf die einwirkenden externen Faktoren abge­stellt wird (Glatzel 1996, 24-26; Dopfer 2000, 13f.), werden in dieser Arbeit solche Aspekte nur als ein weiteres Merkmal einer bestimmten Immobilie, d.h. als Teil der Heterogenität von Immobilien aufgefaßt (Smith et al. 1988, 38). Diese Arbeit stellt auf die makroökonomische Unterscheidung von Immobilien(gruppen) nach verschiedenen Regionen ab. Durch die völlige Immobilität des Angebots und die eingeschränkte Mobi­lität der Nachfrage kann es zu Ungleichgewichten auf regionalen Teilmärkten kommen, obgleich der aggregierte Markt im gesamten Wirtschaftsraum ausgeglichen sein mag (Eekhoff/Thiemer 1997b, 991).

A.2.2 Der Begriff des ökonomischen Wertes und das Problem der Heterogenität von Immobilien

„[D]ie Nationalökonomie - soweit sie „Musteraussagen” (V. Hayek) intendiert - be­schäftigt sich mit dem Faktum, daß überhaupt Wertungen nach irgendwelchen Ge­sichtspunkten vorgenommen werden müssen” (Fehl/Oberender 1999, 306).¹⁸

Dabei sind ökonomische Werte im Gegensatz zu Urteilen über ethische Werte keine Werturteile, sondern rational zu erklärende Feststellungen (Seinsurteile) über den Gebrauchs- oder Tauschwert von Wirtschaftsgütern, i.S. einer Wertbeimessung oder Übertragung Vorgefundener und registrierter Werte (Wöhe 1996, 1063).

Während die objektivistischen Werttheorien (Smith’sche Produktionskostentheorie und Arbeitswertlehre nach Ricardo und Marx) als Maßstab für den Tauschwert eines Gutes die zu dessen Herstellung aufgewendeten Kosten heranziehen (natürlicher Preis), heben die subjektivistischen Werttheorien auf den Gebrauchswert ab, d.h. die Nützlich­keit des Gutes, die durch das Maximum des Opfers gemessen wird, das ein Wirtschafts­subjekt zur Erlangung des Gutes aufzubringen bereit ist. Beide Ansätze jedoch scheitern am klassischen Wertparadoxon, wonach Güter einen relativ geringen (objektiven) Gebrauchs- aber einen verhältnismäßig hohen Tauschwert (z.B. Diamanten) et vice versa (z.B. Wasser) haben können. Erst die moderne Werttheorie vereinigt die Ansätze auf der Grundlage der Grenznutzentheorie in der Gleichgewichtstheorie, nach der sich der Tauschwert aus dem Verhältnis von relativer Seltenheit (Knappheit) und subjekti­vem Gebrauchswert, also aus Angebot und Nachfrage, bestimmt. Danach kann der (Tausch-) Wert eines Gutes durch seinen Marktpreis beziffert werden.¹⁹

Diesem Wertverständnis entspricht auch der in §194 des Baugesetzbuches (BauGB) materiell definierte Verkehrswert für Immobilien,²⁰zu dessen Ermittlung die Wert­ermittlungsverordnung (WertV) im wesentlichen die drei klassischen Verfahren, Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren, vorschreibt (Kleiber 1997, 907). Das Sachwert­verfahren weist Analogien zum objektivistischen, das Ertragswertverfahren zum subjektivistischen Wertbegriff auf. Das Vergleichswertverfahren beruht auf Preisen aus tat­sächlichen Markttransaktionen, also dem realen Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage.

Diese Arbeit folgt dem Wertbegriff der modernen Werttheorie und des Vergleichswert­verfahrens (Immobilienwert = Marktpreis)²¹Es wird also von einer begrenzten Anzahl beobachteter Vergleichswerte aus Markttransaktionen jeweils innerhalb mehrerer auf­einanderfolgender Beobachtungsperioden auf die Wertentwicklung aller Immobilien eines abgegrenzten Marktes geschlossen, wobei zu berücksichtigen ist, daß die in den zugrundeliegenden Transaktionen umgesetzten Immobilien immer nur einen Bruchteil des gesamten so bewerteten Bestandes (Kapitalstock) darstellen.²²

Dieses Vorgehen kann angesichts der multidimensionalen Heterogenität des komple­xen Gutes „Immobilie” nur als Approximation betrachtet werden, da eine direkte Ver­gleichbarkeit, i.S. einer Identität zweier oder mehrerer Immobilien, niemals gegeben ist. Durch ihre Kombination von Nutzungsart, Größe, Zuschnitt, Alter, Ausstattung und ex­ternen Effekten (z.B. Infrastruktur, Nachbarschaft) etc. - im Grenzfall zumindest aber aufgrund ihrer Lage - sind Immobilien grundsätzlich einmalige Güter.²³Immobilien- bzw. Bodenmärkte sind ebenso wie Arbeitsmärkte (originäre Produktionsfaktoren) aber anders als Kapitalgütermärkte (produzierte Produktionsmittel) vollkommen „product- differentiated” (DiPasquale/Wheaton 1996, 25f.).

Dies führt dazu, daß, während auf anderen Gütermärkten der zu beobachtende Markt­preis auf eine klar definierte Einheit des jeweiligen Gutes bezogen ist und durch Multi­plikation mit der abgesetzten Menge den Umsatz ergibt, auf Immobilienmärkten hinge­gen immer nur Umsätze beobachtet werden können, nicht aber Marktpreise für eine Standardeinheit „Flächennutzungsleistung”.²⁴Die Heterogenität und hohe Komplexität von Immobilien verringert die Markttransparenz und führt zu erhöhten Trans- aktionskosten und erheblichem Zeitaufwand (Marktanpassungsverzögerung) für beide Marktseiten (Eekhoff/Thiemer 1997b, 991 und Kenny 1998, 22f.). Auch stellt sie die klassische Prämisse vollkommener Konkurrenz in Frage (Glatzel 1996, 24). Sie bedingt die Herausbildung einer Vielzahl von sachlichen Teilmärkten.²⁵

Grundsätzlich ist es in der Immobilienwirtschaft üblich, nach der Nutzungsart der Immobilien in solche zu wohnlichen (Haushaltsstandorte = Wohnungen) und solche zu nicht-wohnlichen Zwecken (Betriebsstandorte, Standorte für öffentliche Körperschaften und Infrastruktur sowie Organisationen ohne Erwerbscharakter) zu differenzieren (Murfeld 1995, 48). Dafür spricht auf der Makroebene, daß sich die Märkte für Wohn- immobilien anders als die der Gewerbeimmobilien verhalten, d.h. Preisbewegungen auf dem Wohnungsmarkt und der Wohnungsbau korrelieren nicht eng mit Bewegungen bei den Mieten und Baumaßnahmen für Gewerbeimmobilien. Ferner zeichnen sich die bei­den Märkte durch entsprechend mehr oder weniger stark spezialisierte und folglich un­terschiedliche Marktakteure aus.²⁶Auf der Mikroebene ergeben sich Differenzierungs­kriterien aus dem unterschiedlichen Verhalten der Marktakteure basierend auf unter­schiedlichen ökonomischen Theorien und Motiven. Schließlich unterliegt die Nutzungs­art von Grundstücken der in den Grundzügen zweifältigen Bestimmung durch die kommunalen Planungsträger im Rahmen der Bauleitplanung, wodurch die Märkte je­weils entscheidende Impulse erfahren (DiPasquale/Wheaton 1996, 23f.).

Die vorliegende Arbeit konzentriert sich auf den Wohnungsmarkt.²⁷

Im folgenden Abschnitt soll die Preisbildung auf dem Immobilienmarkt anhand eines geometrischen Modells näher beleuchtet werden. Dabei wird das Problem der Hetero­genität umschifft, indem nach dem Konzept von Muth (1960) nicht mehr auf die Immobilien selbst (housing units), sondern auf ihre Flächennutzungsleistungen (housing services) abgestellt wird.²⁸Es wird angenommen, es gäbe eine abstrakte, homogene Einheit „Flächennutzungsleistung”, die einzeln nachgefragt werden kann²⁹und für die es einen eindeutigen Marktpreis gibt.

A.2.3 Ein komplexes Modell des Immobilienmarktes und das Problem der langen Lebens - und Produktionszeit von Immobilien

Die bisherigen Ausführungen haben bereits verdeutlicht, daß es nicht den Immobilien­markt gibt, sondern dieser aufgrund der Ortsgebundenheit in räumliche (regionale) und wegen der Heterogenität in sachliche Teilmärkte zu differenzieren ist.

Eine dritte Besonderheit von Immobilien, namentlich ihre Langlebigkeit, bedingt eine weitere Aufteilung des Marktes in Submärkte (Glatzel 1996, 37). Aus dieser Langlebig­keit ergibt sich die Tatsache, daß Immobilienmärkte typische „Bestandsdominanz­märkte“ (Knappe/Funk 1994, 1026) sind, d.h. der jährliche Zustrom an neuen Einhei­ten erweitert den Bestand nur sehr geringfügig.³⁰Dies hat zur Folge, daß das Angebot kurzfristig recht starr ist und sich somit ein Marktgleichgewicht zunächst nur über eine Preisanpassung einstellen kann.³¹Erst wenn die gestiegenen Preise auf dem Bestands­markt (stock market) über den Herstellungskosten neuer Einheiten liegen (Phase 1), er­folgt ein Zustrom (flow) von Seiten des Neubaumarktes (Phase 2).³²Basierend auf der stock-flow Theorie für langlebige Güter veranschaulicht das geometrische Modell in Abbildung 6 das Zusammenspiel von Bestands- (I. und II. Quadrant) und Stromgrößen (Ш. und IV. Quadrant) auf dem Immobilienmarkt.

Diese Abbildung zeigt noch eine weitere Differenzierung in den Markt für Flächen selbst (housing), der in den beiden Quadranten II und III modelliert wird, und den Markt für Flächennutzungen, auf dem die Leistungsabgaben von Flächen gehandelt werden (housing services) und der von den beiden Quadranten I und IV repräsentiert wird.³³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an DiPasquale/Wheaton (1996, 8) und Dopfer (2000, 44).

Immobilien sind Kapitalanlagegüter. Ihre Produktion und Preise werden unter investi­tionstheoretischen Gesichtspunkten im Kapital- oder Sachvermögensmarkt (asset market) determiniert. Dieser Markt ist zu unterscheiden von dem Konsummarkt für Flächennutzung (Mietmarkt), auf dem die Investoren als Anbieter von konsumierbaren Flächennutzungsleistungen auftreten, die aus dem Kapitalstock „produziert“ und von den Mietern nachgefragt werden.³⁴

Beide Märkte sind jedoch über zwei Scharniere (vertikale Koordinatenachsen) mitein­ander verknüpft: Zum einen determiniert das Niveau der Mieten (Erträge), die auf dem Flächennutzungsmarkt erzielt werden, ganz erheblich die Nachfrage der Investoren nach Immobilien als Kapitalanlage (Vermögensmarkt) und zum anderen beeinflußt der Neu­bausektor (Vermögensmarkt) den Bestand, d.h. das Angebot an Flächennutzungs­leistungen, und damit wiederum das Mietniveau auf dem Flächennutzungsmarkt. Dabei zeigt sich, daß die Bestandspreise als Transmissionsvariable zwischen dem Bestands- und dem Stromgrößenmarkt (Neubaumarkt) fungieren (Knappe/Funk 1994, 1029).³⁵

Aus den bisherigen Ausführungen wird deutlich, daß bei Betrachtung „des“ Immobi­lienmarktes im wesentlichen zwischen drei Teilmärkten klar unterschieden werden muß: dem Mietmarkt, dem Investirions markt und dem Neubaumarkt. Die Wir­kungszusammenhänge von Angebot und Nachfrage auf diesen Teilmärkten sowie der Teilmärkte untereinander werden im folgenden kurz dargelegt.

Die Entscheidungen der Nachfrager auf dem Mietmarkt (I. Quadrant) lassen sich konsumtheoretisch im Rahmen der Nutzentheorie auf der Grundlage der Präferenzen und Budgetrestriktionen der Haushalte beschreiben (Glatzel 1996, 17). Danach hängt die Nachfrage nach Flächennutzungsleistungen sowohl von deren Preis (Mietzins, r) relativ zu den Preisen anderer Güter und Dienstleistungen als auch von allgemeinen ökonomischen Rahmenbedingungen ab. Mit steigendem Mietzins sinkt die Nachfrage nach Flächennutzungsleistungen.³⁶Die Lage der Nachfragekurve wird bestimmt von exogenen ökonomischen (z.B. verfügbares Einkommen) und nicht-ökonomischen Fak­toren (z.B. demographische Entwicklung). Da dieser mehr oder weniger preis­elastischen Nachfrage (D) ein kurzfristig preisunelastisches Angebot aus dem Bestand (S) gegenüber steht, kann der Markt sein Gleichgewicht bei zunehmender Nachfrage nur auf einem höheren Mietzinsniveau finden, was einen höheren positiven Cash-flow für die Investoren bedeutet.

Der II. Quadrant modelliert den Investitionsmarkt, in dem sich das Zusammenspiel von (kurzfristig starrem) Angebot und Nachfrage nach Eigentumsrechten an Immobilien in der Kapitalisierungsrate (i) niederschlägt.³⁷Steigt die Nachfrage nach Immobilien drückt sich dies ceteris paribus, d.h. bei konstanten Mieterträgen, in einer durch höhere Preise (p) niedrigeren Kapitalisierungsrate aus. Die zunehmende Attraktivität von Im­mobilieninvestments führt also dazu, daß Investoren sich mit einer niedrigeren Rendite zufrieden geben und einen höheren Kaufpreis zu zahlen bereit sind für den Erwerb eines gegebenen (oder besser erwarteten) zukünftigen Ertragsstroms aus der Vermietung der Immobilie auf dem Flächennutzungsmarkt.

Höhere Preise auf den Bestandsmärkten lösen bei preiselastischem Angebot auf dem Neubaumarkt (Ш. Quadrant) die Produktion neuer Flächen aus, wenn einmal die Schwelle der Herstellungskosten überschritten ist.³⁸Die Stromgrößen-Angebotskurve verläuft wie die üblichen Angebotskurven unter den entsprechenden Annahmen und ihre „Lage hängt realwirtschaftlich ab von den Produktionskosten in der Bauwirtschaft, also von den Preisen der Produktionsfaktoren [einschließlich der Finanzierungskosten], und von der verwendeten Technik“ (Knappe/Funk 1994, 1029).

Diese Neubauten erweitern den Bestand (S) (IV. Quadrant), wodurch sich das Ange­bot an Flächen auf dem Markt für Flächennutzungen erweitert - vorausgesetzt der Flächenzustrom ist größer als der natürliche Flächenabfluß etwa durch Abriß oder Um­nutzungen. Die Abgangsrate drückt sich in der Steigung des Ursprungsstrahls im IV. Quadranten aus.³⁹

Wie den bisherigen Ausführungen zu entnehmen ist, werden Angebot und Nachfrage auf den Teilmärkten auch von einer Reihe exogener Parameter determiniert, die von so­genannten verbundenen Märkten auf die verschiedenen Immobilienmärkte einwirken. So werden die Produktionskosten auf dem Neubaumarkt ganz erheblich beeinflußt von den Preisen für (gesetzlich limitiertes) Bauland auf dem Bodenmarkt⁴⁰und von den Zinsen auf dem Kapitalmarkt, auf dem sich speziell auf den Neubausektor zugeschnit­tene Finanzierungsinstrumente entwickelt haben. Die Renditen alternativer Investitionen auf dem Kapitalmarkt fließen in die Kapitalisierungsrate auf dem Immobilien­Investitionsmarkt ein. Schließlich wirken die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmen­bedingungen und soziodemographischen Prozesse auf die Nachfrage nach Flächen­nutzungsleistungen ein.

In einer komparativ-statischen Betrachtung ermöglicht das Modell die Darstellung von Veränderungen der Gleichgewichtszustände infolge variierter exogener Parameter (vgl. Abb. 7).⁴¹So läßt sich zeigen, daß ein positiver Nachfrageschock auf dem Flächennutzungsmarkt (Fall a) - etwa aufgrund höherer verfügbarer Einkommen oder durch zuwanderungsbedingten Anstieg der Zahl der Haushalte - zu einer Expansion des gesamten Marktes führt, d.h. Mieten, Preise, Fertigstellungen und Bestand ihr Gleich­gewicht auf einem höheren Niveau finden. Dagegen führt eine größere Nachfrage auf dem Investitionsmarkt (Fall b) - beispielsweise wegen fallender Kapitalmarktzinsen oder aufgrund günstigerer Abschreibungsmöglichkeiten im Steuerrecht, was in beiden Fällen eine Reduktion der Kapitalisierungsrate nach sich zieht - zwar zu höheren Prei­sen und somit zunehmender Bautätigkeit sowie einer Ausdehnung des Bestandes jedoch gleichzeitig zu einem niedrigeren Mietzinsniveau. Ein negativer Schock beim Angebot des Neubausektors (Fall c) schließlich - etwa aufgrund höherer Finanzierungskosten - bewirkt eine geringere Bautätigkeit und einen abnehmenden Bestand bei steigenden Mieten und Preisen.

Gehen die Schocks in die jeweils andere Richtung, vollziehen sich dieselben Anpas­sungsprozesse nur mit anderen Vorzeichen. Das Ausmaß dieser Bewegungen hängt je­weils von den Elastizitäten der verschiedenen Angebots- und Nachfragekurven sowie der Kapitalisierungs- und Abschreibungsrate ab. Bei diesem komparativ-statischen Modell bleiben jedoch die einzelnen von einem exogenen Schock ausgelösten Anpas­sungsschritte von einem Gleichgewicht zum nächsten in einer „Black box“ verborgen, da die zeitliche Dimension nicht modelliert ist.⁴²

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¹HEUER (1998, 51) behauptet sogar: „Die Immobilienwirtschaft ist mit einem Anteil von 50 Prozent am Sozialprodukt der bedeutendste Wirtschaftszweig unseres Landes.”

²Innerhalb der Immobilienwirtschaft beschäftigte 1997 beispielsweise allein die Bauwirtschaft 8% aller in Deutschland sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (Deutsche Bank Research 1998, 6).

³„Angesichts des immer höheren und älteren Wohnungsbestandes verlagert sich der Schwerpunkt der Bautätigkeit vom Neubau in Richtung Modernisierung und Sanierung” (Deutsche Grundbesitz, 2000).

⁴Der Wohnungsbau gehört neben der Agrarwirtschaft und dem Bergbau zu den drei am stärksten subven­tionierten Wirtschaftsbereichen (Dopfer 2000, 81).

⁵Größter Immobilieneigentümer in Deutschland ist die öffentliche Hand (Schulte 1997, 39), die unter anderem über mindestens 15% aller Mietwohnungen verfügt (Friedemann 1999, 53).

⁶„[I]n Buchwerten sind etwa zehn Prozent der Bilanzsumme deutscher Aktiengesellschaften in Immo­bilien gebunden” (Schulte 1996, 33).

⁷An deutschen Hochschulen wurde die Behandlung immobilienökonomischer Fragestellungen erst 1993 mit der Gründung des ersten Lehrstuhls für Grundstücks - und Wohnungswirtschaft an der Universität Leipzig etabliert. Im darauffolgenden Jahr kam es zur Einrichtung einer Professur für Immobilienöko­nomie an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel, Deutschlands kleinster und ältester Privathochschule. Im letzten Jahrzehnt sind eine Reihe von immobilienwirtschaftlichen Ausbildungs­gängen an Fachhochschulen (z.B. in Nürtingen) und Akademien (z.B. ebs (seit 1990), DIA (seit 1993), FWI (seit 1994), und ADI (seit 1999)) eingerichtet worden. Auch von professioneller Seite (Wohnungs­unternehmen, Maklerverbänden, Kreditinstituten etc.) gab es jahrzehntelang aufgrund einer Verkäufer­marktsituation keinen Anlaß zu eingehenderer Marktforschung. Die im Gegensatz zum angloamerikani- schen Raum in Deutschland lange Zeit herrschende Vernachlässigung der Aus- und Weiterbildung in der Immobilienökonomie kann als ursächlich für das schlechte Image der Branche betrachtet werden (Schulte 1995, 41). Zu Fortschritten der Immobilienforschung hierzulande in jüngster Vergangenheit siehe Schulte (2000, 59).

⁸Ein reicher Fundus an theoretischer (und auch empirischer) Literatur existiert vor allem im angloameri- kanischen Sprachraum. Smith et AL. (1988) erwähnen eine Vielzahl von “Klassikern” unter den Publi­kationen, die sich zum großen Teil auch in Quigley's Sammelbänden (1997) wiederfinden.

⁹Beispielsweise kann angesichts der Heterogenität von Immobilien weder auf Anbieter- noch auf Nach­fragerseite von vollkommener Information oder Markttransparenz ausgegangen werden. Bedingt durch die lange Produktionszeit findet keine instantane Angleichung des Angebots an die Nachfrage statt (Schacht 1976, 5; Glatzel 1996, 16). „The housing market is not really a single market in the neoclassi­cal sense but a series of overlapping submarkets [...]“ (Smith et al. 1988, 30).

¹⁰Vgl. - zum Teil auch für weitere Spezifika des Gutes „Immobilie” (insbesondere „Wohnraum”) - Schacht (1976, 11f.), Stahl (1980, 11-20), Kühne-Büning/Heuer (1994, 6ff.), Bison (1996, 105-108), Eekhoff/Thiemer (1997b, 991f.), Enke (1997, 997) sowie Dopfer (2000, 11-16).

¹¹Dieser vierte Punkt, der beispielsweise bei BISON (1996) im Vordergrund steht, wird in dieser Arbeit nicht gesondert beleuchtet, sondern nur im Rahmen eines Parameters im Immobilienmarktmodell im­pliziert (siehe Kapitel A.2.3 und insbesondere A.2.3.1). Die anderen drei Spezifika werden explizit in den Kapiteln A.2.1, A.2.2 und A.2.3 thematisiert. Auch Kenny (1998, 15) beschränkt sich auf diese.

¹²Dieser ist zumeist Gegenstand nordamerikanischer Quellen, was sich bei 80% Eigentumsquote aus der dortigen Wohnungsmarktstruktur erklärt. In Deutschland, wo die Eigentumsquote bei 43% im Westen und 31% im Osten liegt, hat der Mietwohnungsmarkt (insbesondere im Geschoßwohnungsbau) tradi­tionell ein größeres Gewicht. In den letzten Jahren jedoch ist auch in Deutschland ein ungebrochener Trend zum Eigenheim erkennbar. Fast 40% aller Baugenehmigungen fallen auf Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser (Zitelmann 1999, und o.V. 2000).

¹³Siehe beispielsweise auch die Studien von Wüstenrot (1995 u.a.), Hübl et al. (1995), Deutsche Bank Research (1998) und Pfeiffer/Simons (1999).

¹⁴Dabei wird insbesondere auf die auf VON THÜNEN basierenden räumlichen Allokationsmodelle und auf Ricardo's Bodenrententheorie zurückgegriffen.

¹⁵DiPasquale/Wheaton (1996, 28ff.) belegen dies empirisch und begründen diese Stabilität der relati­ven Preise innerhalb einer Region durch die relativ hohe Mobilität der Nachfrage. Die somit preisela­stische Nachfrage kann sehr schnell auf Verschiebungen innerhalb des intraregionalen Preisgefüges reagieren, wodurch alle Lagen in einem (Substitutions-)Wettbewerb zueinander stehen. Die Verände­rung relativer Preise hängt von den physischen und Lagemerkmalen einzelner Standorte sowie den Präferenzen der Nachfrager ab. Diese Faktoren verändern sich jedoch im allgemeinen nur sehr langsam und können daher über größere Zeiträume als konstant betrachtet werden.

¹⁶Während das Zinsniveau bundesweit als einheitlich gelten kann, können Wirtschaftswachstum oder auch Beschäftigung und Einkommen regional verschieden stark ausgeprägt oder in einigen Regionen sogar negativ sein bzw. abnehmen.

¹⁷Die konzeptionelle räumliche Marktabgrenzung bleibt dem Kapitel B.2 vorbehalten. Zur Verfügbarkeit von (Immobilien-)Daten siehe Abschnitt B.3.1.

¹⁸“The core of any economic theory is value theory” (Horvat 1995, IX).

¹⁹Dieser liegt auch den (amtlichen) Preisstatistiken zugrunde. Eine kurze Darstellung der vorherrschen­den Wertlehren findet sich bei Bohr (1985, 61f.). Zu einer ausführlicheren Diskussion des ökonomi­schen Wertbegriffes siehe Metternich (1993) und Hirsch (1994), der zu dem Schluß gelangt „daß nämlich nur ein „objektiv ermittelbarer“ Wert existiert, nämlich der unter bestimmten Bedingungen, [...] der Einkommens- und Vermögensverteilung, bestimmten Präferenzen der Individuen und be­stimmten Produktionsbedingungen an einem bestimmten Ort zu einer bestimmten Zeit jeweils resultie­rende (Markt-)Preis“ (Hirsch 1994, 37).

²⁰Nichtsdestotrotz muß zwischen dem Verkehrswert und Marktpreis einer bestimmten Immobilie inso­fern unterschieden werden, als ersterer nur eine gutachterliche Schätzung darstellt und letzterer auf ei­nem auf den einzelnen Wertvorstellungen von Käufer und Verkäufer beruhenden real ausgehandelten und bezahlten Preis basiert (Thomas 1995, 264; zu weiteren Immobilienwertbegriffen siehe ders., 263­266).

²¹Bei Bartholmai/Bach (1998) findet sich eine Bewertung des Immobilienvermögens privater Haus­halte in Deutschland nach dem (modifizierten) Sach- und Ertragswertkonzept.

²²DOPFER (2000, 72) schätzt, daß jährlich etwa 7% des Bestandes auf dem (gesamten) Immobilienmarkt transferiert werden. Auf dem Eigenheimmarkt geht BARTHOLMAI (1988, 6) von 100.000 bis 150.000 Transaktionen aus. Vgl. dazu auch HOLMANS (1994, 184f.) und Schaar (1999, 21).

²³„Die heterogene Struktur des Wohnungsangebotes ist dabei logischerweise auch eine Konsequenz der heterogenen Nachfrage“ (Bison 1996, 117). Auch der Vergleich regionaler Durchschnitte deckt zum Teil erhebliche Unterschiede beispielsweise bei den durchschnittlichen Größen von Einfamilienhaus­Grundstücken auf (Bartholmai/Bach 1998, 22).

²⁴„Dwelling units that command the same total payment can differ in their size, age, design, access to other locations, surrounding land uses and in the tax-expenditure package of the local government in which they are located“ (Smith et al. 1988, 37). Zu den daraus folgenden Problemen der Messung von Immobilienpreisen siehe Abschnitt B.3.1.1. Um Aussagen, die für den Immobilienmarkt allgemein­gültig sind, nicht unnötig auf den Wohnungsmarkt zu beschränken wird zur Vermeidung des Begriffs „Wohnraum“ von „Flächen“ gesprochen. Dabei ist der Flächenbegriff als Synonym zu Immobilie(n) oder den englischen Begriffen „real estate“ und „property“ zu verstehen.

²⁵Diese Teilmärkte sind jedoch über Filteringprozesse (Rothenburg et al. 1991, 221-248) - gleichsam „kommunizierenden Röhren” (Schacht 1976, 11) - mehr oder weniger eng miteinander verbunden (Expertenkommission Wohnungspolitik 1994, TZ. 1104). Es besteht also aus Sicht der Nachfrager vielfach eine hinreichende Substituierbarkeit (Eekhoff/Thiemer 1997a, 184).

²⁶Bauunternehmen sind meist auf den Wohnungs- oder Gewerbebau spezialisiert ebenso wie viele Inter­mediäre (Makler). Auch der verbundene Finanzierungsmarkt für Wohnungs- und Gewerbebau unter­scheidet sich strukturell erheblich insbesondere durch den weitaus größeren Sekundärmarkt für Hypo­thekarkredite für den Wohnungsbau.

²⁷Aus modelltheoretischen Erwägungen erfolgt in Abschnitt A.2.3 eine weitere sachliche Eingrenzung.

²⁸MUTH's (1960) Konzept fand seit dessen Einführung breite Anwendung in der Literatur. Siehe auch Olsen (1969) und Smith et al. (1988).

²⁹Zum Problem der Unteilbarkeit von Flächennutzungsleistungen siehe Dopfer (2000, 15) und die dort angegebene Literatur.

³⁰Auf dem Wohnungsmarkt machen die jährlichen Neubauten in der Regel nur zwischen 1,2 bis 1,5% des Bestandes aus (Eekhoff/Thiemer 1997b, 991; Expertenkommission Wohnungspolitik 1994, Zif. 1102). KNEIDL (1993) gibt mitunter für einige Kreise und kreisfreie Städte etwas höhere Prozentzahlen an. Derselbe Autor errechnet aus dem reziproken Wert (1 / Neubauten in Prozent des Bestandes) die „Reproduktionsquote” von Immobilien und beziffert diese mit über 100 Jahren im Bundesdurchschnitt (Kneidl 1993, XXVIII). Bartholmai (1997, 994) veranschlagt für die technische Nutzungsdauer 80 bis 100 Jahre (ähnlich Dopfer 2000, 13).

³¹Dabei kommt zu dem geringen Anteil der Neuzugänge am Marktvolumen auch die wegen des geringen Standardisierungsgrades und der eingesetzten Produktionstechnologien besonders lange Herstellungs­dauer von Neubauten hinzu, für die bei Wohnimmobilien in Deutschland durchschnittlich 18 Monate von der Investitionsentscheidung bis zur marktwirksamen Fertigstellung zu veranschlagen sind (Stahl 1980, 13). Solch lange Produktionszeiten lösen typischerweise „Schweinezyklen“ (Cobweb-Prozesse) aus (Eekhoff 1989, 27f. und Dopfer 2000, 14). Zur Bedeutsamkeit externer Anpassungskosten bei langlebigen Investitionsgütern siehe Glatzel (1996, 18ff.).

³²Für diese Anpassungsprozesse wurde in der angelsächsischen Literatur der Begriff der „stock-flow”- Analyse geprägt. Vgl. zu diesem stock-flow-Ansatz ausführlich Glatzel (1996). Zur Verwendung in makroökonomischen Untersuchungen von Wohnungsmärkten vgl. Smith et AL. (1988, 35).

³³Bison (1996, 104) wendet - anders als oben ausgeführt - die stock-flow-Unterscheidung auf die Unter­scheidung in Flächen (stock) und Flächennutzungsleistungen (flow) an und hebt hervor, daß sich das Gut Wohnung von zahlreichen anderen Gütern darin unterscheide, daß die von ihm ausgehenden Nut­zungsleistungen immer wieder marktwirksam werden können.

³⁴“It is housing services that yield utility and are demanded by households. Thus durability implies that the market for housing services and the market for housing stock must be distinguished” (Smith et al. 1988, 35).

³⁵Auf empirischer Grundlage kommt Glatzel (1996, 36) zu dem Schluß: „Preisvariationen sind den Veränderungen der Anzahl der Genehmigungen (und zeitverschoben auch den Fertigstellungen) vorge­lagert. [...] Die Bestandspreise scheinen tatsächlich die Eigenschaft zu besitzen, zukünftige Entwick­lungen auf dem Wohnungsmarkt vorwegzunehmen bzw. einzuleiten.“

³⁶Dies gilt auch trotz der „Zwangskonsumeigenschaft” bei Wohnraum, denn auch hier ist ein gewisses Maß an Substituierbarkeit gegeben (Glatzel 1996, 38). Die abgeleitete Nachfrage nach Flächen durch Unternehmen, für die die Flächen ein Produktionsfaktor von vielen sind, wird bestimmt durch ihr Out­put-Niveau (Wirtschaftsbedingungen) und die Kosten der Flächen (Mietzins) relativ zu substitutiona- len Faktoren.

³⁷Grundsätzlich hängt die Kapitalisierungsrate (Liegenschaftszins) vom langfristigen Kapitalmarktzins als Zinssatz einer alternativen Kapitalanlage, den Erwartungen zur Entwicklung der Mieten, dem Ris i- ko, das mit dem Einnahmestrom aus den Mieten verbunden ist, und der steuerlichen Behandlung der Investition ab (DiPasquale/Wheaton 1996, 9; siehe zum deutschen Liegenschaftszins und damit ver­bundenen Problemen auch PILGRIM (1996, 47), WALTER (1999, 53), MORGAN/HARROP (2000, 54), Leutner (2000, 61)). Dabei sind die Mieterträge bereits als Reinerträge zu interpretieren, also Netto­mieterträge abzüglich Instandhaltungsaufwendungen, Abschreibung und sonstiger nicht-umlagefähiger Bewirtschaftungskosten (siehe dazu auch Mills/Hamilton (1989, 187f.)).

³⁸Das Verhältnis von Bestandspreis und Neubaupreis sowie der Einfluß auf die Neubautätigkeit wird bei Glatzel (1996) aufbauend auf Tobin’s q-Theorie der Investitionen differenzierter beleuchtet. Siehe dazu auch Kenny (1998, 21f.) und Dopfer (2000, 29, 31 und 117-120).

³⁹Im Gegensatz zur amtlichen Statistik, die für das frühere Bundesgebiet zwischen den beiden Totalerhe­bungen der Gebäude- und Wohnungszählungen von 1970 und 1987 im Durchschnitt nur rund 25.000 Wohnungsabgänge pro Jahr erfaßt hat, weist VON Roncador (2000, 4) auf tatsächlich mehr als durch­schnittlich 100.000 jährliche Abgänge hin. Dies entspräche einer Jahresdurchschnittsabgangsrate von rund 0,4% des Wohnungsbestandes von 1987. Vgl. auch BARTHOLMAI (1988, 7), Eekhoff (1989, 23) und Kenny (1998, 62), der für Irland mit einer „annual rate of housing depletion of % per annum“ rechnet.

⁴⁰Boden ist ein komplementärer Rohstoff für die Flächenproduktion und kann bei Eigenheimen bis zu 30% der gesamten Herstellungskosten betragen (Heuer/Nordalm (1996, 35). Zu regionalen Unter­schieden bei durchschnittlichen Baulandpreisen für Eigenheimgrundstücke vgl. Bartholmai/Bach (1998, 24).

⁴¹Dies sei hier nur in aller Kürze angedeutet. Für eine ausführlichere Darstellung siehe DiPasquale/ Wheaton (1996, 11-18) oder Dopfer (2000, 108-117).

⁴²Dazu bedarf es eines dynamischen Marktmodells, wie es bei DiPasquale/Wheaton (1996, 242-268) aufbauend auf dem hier dargestellten stock-flow Modell in Form eines Gleichungssystems zu finden ist. Siehe dazu auch die Anmerkungen und Ergänzungen bei Dopfer (2000, 32-41).