German Real Estate Investment Trusts - Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in G-REITs

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

1.1 Grundlegung und Problemstellung

1.2 Ziel und Gang der Untersuchung

2. Grundmerkmale des G-REIT

2.1 Organisationsstruktur

2.1.1 Gesellschaftsform und Unternehmensgegenstand

2.1.2 Börsennotierung

2.1.3 Anlegerstruktur

2.1.4 Rechnungslegung

2.1.5 Regulierung

2.2 Vermögens- und Ertragsstruktur

2.3 Gewinnermittlung und Ausschüttung

2.4 Besteuerung

2.4.1 Besteuerung auf REIT-Ebene

2.4.2 Besteuerung auf Aktionärsebene

2.4.3 Die Exit-Tax: Besteuerung bei Überführungen von Immobilien in den G-REIT

2.5 Sanktionen

3. Grundmerkmale geschlossener Immobilenfonds

3.1 Rechtsformen

3.1.1 BGB-Fonds

3.1.2 KG-Fonds und GmbH & Co. KG-Fonds

3.2 Beiräte

3.3 Die Gesellschafterversammlung

4. Going Public Prozesse von G-REITs

4.1 Gründung einer Aktiengesellschaft

4.2 Der Weg der Aktiengesellschaft in den Vor-REIT

4.2.1 Eigenschaften des Vor-REITs

4.2.2 Erlangung des Vor-REIT-Status

4.2.3 Dauer und Beendigung des Vor-REIT-Status

4.3 Die Qualifikation als REIT Aktiengesellschaft

4.3.1 Erfüllung der REIT-Kriterien

4.3.2 Zulassung im organisierten Markt

4.3.3 Die Handelsregistereintragung

5. Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs

5.1 Die Umwandlung gem. UmwG

5.1.1 Die Verschmelzung

5.1.2 Der Formwechsel in eine AG

5.1.3 Zwischenfazit bzgl. der Umwandlungsalternativen

5.2 Die „unechte Umwandlung“

6. Being Public von G-REITs

6.1 Pflichten eines REITs

6.2 Erfolgskriterien eines REITs

7. Grundsätzliche Probleme bei der Umwandlung von geschlossenen Fonds in REITs

7.1 REITs als Entsorgungsvehikel für schlechte Immobilien

7.2 Wechsel im Anlegerprofil

7.3 Liquidität des umwandelnden Unternehmens

8. Fazit

Zielsetzung & Themen

Die vorliegende Arbeit untersucht, unter welchen Voraussetzungen und durch welche Methoden geschlossene Immobilienfonds in G-REITs (German Real Estate Investment Trusts) umgewandelt werden können, wobei sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte der Umwandlung im Vordergrund stehen.

• Grundmerkmale und regulatorische Anforderungen an den G-REIT.
• Struktur und Charakteristika geschlossener Immobilienfonds.
• Prozess der Umwandlung (Going Public sowie Umwandlungsarten wie Verschmelzung und Formwechsel).
• Steuerliche Besonderheiten (Exit-Tax und Besteuerung auf verschiedenen Ebenen).
• Herausforderungen in der Kapitalmarktkommunikation für ehemalige Fondsinitiatoren.

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1. Einleitung: Diese Einleitung erläutert die Entstehung des G-REIT in Deutschland und definiert die Zielsetzung der Arbeit, die sich mit der Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs befasst.

2. Grundmerkmale des G-REIT: Dieses Kapitel beschreibt die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, Organisationsstrukturen sowie die speziellen Kriterien, die eine Gesellschaft erfüllen muss, um als G-REIT anerkannt zu werden.

3. Grundmerkmale geschlossener Immobilenfonds: Hier werden die Struktur, Rechtsformen und die Funktionsweise von geschlossenen Immobilienfonds dargestellt, um eine Vergleichsbasis zum REIT zu schaffen.

4. Going Public Prozesse von G-REITs: Der Prozess vom einfachen Unternehmen über den Vor-REIT bis hin zur börsennotierten REIT-AG wird hier detailliert unter Einbeziehung von Prospektpflichten und Equity Story erläutert.

5. Umwandlung geschlossener Immobilienfonds in REITs: Dieses Kapitel analysiert verschiedene rechtliche Umwandlungswege wie Verschmelzung und Formwechsel sowie das Konzept der "unechten Umwandlung".

6. Being Public von G-REITs: Die Arbeit behandelt die Pflichten und Herausforderungen, die für ein Unternehmen nach dem erfolgreichen Gang an die Börse in Bezug auf Publizität und Anlegerkommunikation entstehen.

7. Grundsätzliche Probleme bei der Umwandlung von geschlossenen Fonds in REITs: Kritische Hürden wie die Immobilienqualität, das veränderte Anlegerprofil und die Liquiditätsbelastungen durch Steuern werden hier erörtert.

8. Fazit: Das Fazit fasst die Ergebnisse zusammen und bewertet die Zukunftsaussichten für Umwandlungen von geschlossenen Immobilienfonds in REITs, wobei insbesondere die "unechte Umwandlung" als präferiertes Modell hervorgehoben wird.

Schlüsselwörter

G-REIT, Immobilienfonds, Umwandlungsgesetz, Exit-Tax, Unternehmensimmobilien, Börsengang, Vor-REIT, Kapitalmarktkommunikation, Anlegerstruktur, Steuerbefreiung, Immobilienbewertung, Rechtliche Rahmenbedingungen, Transparenz, Equity Story, Immobilienwirtschaft.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in der Arbeit grundlegend?

Die Arbeit beschäftigt sich mit der Umwandlung von geschlossenen Immobilienfonds in das neue deutsche Anlageprodukt "German Real Estate Investment Trust" (G-REIT).

Was sind die zentralen Themenfelder?

Im Fokus stehen die gesetzlichen Grundmerkmale von G-REITs, die Charakteristika von geschlossenen Fonds, steuerliche Rahmenbedingungen wie die Exit-Tax sowie der gesamte Umwandlungsprozess inklusive Börsengang.

Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?

Das Ziel ist aufzuzeigen, wie und unter welchen Voraussetzungen eine Umwandlung möglich ist und welche administrativen und steuerlichen Pflichten dabei für die Initiatoren anfallen.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit basiert auf einer fundierten Analyse des REIT-Gesetzes, einschlägiger Literatur, aktueller Berichterstattung sowie Praxisbeispielen von Fondsinitiatoren, um den Umwandlungsprozess praxisnah darzustellen.

Was wird im Hauptteil behandelt?

Der Hauptteil analysiert die Organisations- und Strukturvoraussetzungen für REITs, die methodischen Schritte der Umwandlung (echte vs. unechte Umwandlung) sowie die spezifischen Anforderungen an die Kapitalmarktkommunikation.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?

G-REIT, Umwandlungsgesetz, Exit-Tax, Börsengang und Immobilienfonds sind die zentralen Begriffe, die den Inhalt der Publikation maßgeblich bestimmen.

Was unterscheidet die "echte" von der "unechten" Umwandlung?

Bei der "echten" Umwandlung gemäß Umwandlungsgesetz erlischt der ursprüngliche Fonds, während er bei der "unechten" Umwandlung als paralleles Vehikel bestehen bleibt, an dem der REIT Anteile hält.

Welche Rolle spielt die Exit-Tax bei diesem Prozess?

Die Exit-Tax ermöglicht eine steuerlich begünstigte Einbringung von Immobilien in einen REIT, indem nur ein Teil der stillen Reserven besteuert wird, was als Anreiz zur Umwandlung dient.

Warum ist die Kapitalmarktkommunikation für neue REIT-Initiatoren so entscheidend?

Da G-REITs börsennotiert sind und institutionelle Anleger eine hohe Informationsdichte und Transparenz erwarten, müssen Initiatoren, die bisher geschlossene Fonds betreut haben, ihre Kommunikationsstrategie grundlegend anpassen.