Die Kapitalkonzeptionen des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz)

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung

1.1 Problemstellung

1.2 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

2 Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG)

2.1 Ziele des REITG

2.2 Gesetzliche Anforderungen zur Qualifikation als REIT-AG (§§ 1 bis 15 REITG)

2.2.1 Gesellschafts- und kapitalmarktrechtliche Anforderungen an die REIT-AG

2.2.1.1 Rechtsform und Sitz

2.2.1.2 Firma, Unternehmensgegenstand, Mindestkapital und Aktien

2.2.1.3 Börsennotierung und Aktionärsstruktur

2.2.2 Anforderungen an die Vermögens- und Ertragsstruktur der REIT-AG

2.2.3 Ausschüttungsverpflichtung

2.2.4 Einschränkung des Immobilienhandels (§ 14 REITG)

2.3 Jahresabschlüsse der REIT-AG

2.4 Besteuerungskonzeption der REIT-AG (§§ 16 bis 21 REITG)

2.4.1 Besteuerung auf Ebene der REIT-AG

2.4.2 Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner

3 Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für die Überprüfung der Ertrags- und Strukturnormen sowie für die Offenlegung

3.1 Vorbemerkungen

3.2 Zwecke des IFRS-Abschlusses

3.2.1 Lieferung entscheidungsnützlicher Informationen

3.2.2 Ergänzender Zweck des IFRS-Abschlusses der REIT-AG

3.2.2.1 Vermögensstruktur (§§ 12 Abs. 2, 15 REITG)

3.2.2.2 Ertragsstruktur (§ 12 Abs. 3 REITG)

3.3 Die Ansatzkonzeption in den IFRS

3.3.1 Allgemeine Ansatzkriterien

3.3.2 Die Aktivierungskonzeption des IFRS-Abschlusses

3.3.3 Die Passivierungskonzeption des IFRS-Abschlusses

3.4 Die Bewertungskonzeption der IFRS

3.4.1 Das Mixed Model der Aktivabewertung im IFRS-Abschluss

3.4.1.1 Das Fair Value Model am Beispiel von „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“ (IAS 40)

3.4.1.2 Das Revaluation Model am Beispiel von „Sachanlagen“ (IAS 16)

3.4.1.3 Das Anschaffungswertprinzip am Beispiel von „Vorräten“ (IAS 2)

3.4.1.4 Sonstige Wertmaßstäbe

3.4.2 Bewertung von Schulden

4 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des IFRS-Abschlusses

4.1 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalerhaltung des IFRS-Abschlusses der REIT-AG

4.1.1 Bewertungskonzeption

4.1.2 Erhaltungsmaßstab

4.1.3 Erhaltungsziel

4.1.4 Gewinnbegriff

4.2 Betriebswirtschaftliche Analyse des Mengengerüsts der IFRS

4.3 IFRS als Maßstab für die Vermögens- & Ertragsstruktur der REIT-AG

4.4 Entscheidungsnützlichkeit versus Kapitalerhaltung

5 Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Jahresabschlusses für die Ausschüttungsbemessung

5.1 Vorbemerkung

5.2 Zwecke des handelsrechtlichen Jahresabschlusses

5.2.1 Die Sicherung des Rechtsverkehrs

5.2.2 Der Zweck des Gläubigerschutzes

5.2.3 Ausprägungen des Gläubigerschutzes im handelsrechtlichen Jahresabschluss

5.3 Die Ansatzkonzeption des HGB

5.3.1 Die Aktivierungskonzeption des HGB

5.3.2 Die Passivierungskonzeption des HGB

5.4 Die Bewertungskonzeption des HGB

5.4.1 Bewertung von Vermögensgegenständen

5.4.2 Bewertung von Schulden

5.5 Modifikation der Bemessungsgrundlage im REITG

6 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des REITG für Zwecke der Ausschüttungsbemessung

6.1 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalerhaltungskonzeption des REITG

6.1.1 Bewertungskonzeption

6.1.2 Erhaltungsmaßstab

6.1.3 Erhaltungsziel

6.1.4 Gewinnbegriff

6.2 Betriebswirtschaftliche Analyse des Mengengerüsts des REITG

6.3 Kapitalkonzeption und Gläubigerschutz im handelsrechtlichen Jahresabschluss der REIT-AG

7 Zusammenfassung, Ergebnis und Ausblick

Zielsetzung & Themen

Die Arbeit untersucht die Kapitalkonzeption der deutschen Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-AG) unter Berücksichtigung der Rechnungslegung nach IFRS und HGB. Das primäre Ziel ist es, den Rechnungslegungsdualismus und dessen Auswirkungen auf die Zweckerreichung des REITG, insbesondere im Hinblick auf Kapitalerhaltung und Gläubigerschutz, kritisch zu analysieren und zu evaluieren.

• Kapitalkonzeptionen nach IFRS und HGB bei REIT-AGs
• Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für Ertrags- und Strukturnormen
• Einfluss der Rechnungslegung auf den Gläubigerschutz
• Analyse der Ausschüttungsbemessung durch modifizierte HGB-Gewinne
• Betriebswirtschaftliche Bewertung der Kapitalerhaltung beim REITG

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1 Einführung: Einleitung in die Problematik der REITs und Zielsetzung der Arbeit zur Analyse der Kapitalkonzeption unter IFRS und HGB.

2 Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz – REITG): Überblick über die gesetzlichen Voraussetzungen, Zielsetzungen und Steuerkonzeptionen für deutsche REIT-AGs.

3 Maßgeblichkeit des IFRS-Abschlusses für die Überprüfung der Ertrags- und Strukturnormen sowie für die Offenlegung: Analyse der IFRS-Ansatz- und Bewertungskonzeptionen und deren spezielle Bedeutung für die REIT-Strukturnormen.

4 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des IFRS-Abschlusses: Kritische Untersuchung der Kapitalerhaltung und des Mengengerüsts innerhalb des IFRS-Abschlusses für REIT-AGs.

5 Maßgeblichkeit des handelsrechtlichen Jahresabschlusses für die Ausschüttungsbemessung: Erläuterung der HGB-Grundlagen und deren spezielle Anwendung bei der Bemessung von Gewinnausschüttungen im REITG.

6 Betriebswirtschaftliche Analyse der Kapitalkonzeption des REITG für Zwecke der Ausschüttungsbemessung: Zusammenfassende Analyse der Kapitalerhaltungskonzeption des REITG unter Einbeziehung des Gläubigerschutzes.

7 Zusammenfassung, Ergebnis und Ausblick: Fazit zur Inkonsequenz der Rechnungslegung und Ausblick auf die praktische Umsetzung bei Immobilien-Aktiengesellschaften.

Schlüsselwörter

REIT-AG, REIT-Gesetz, IFRS, HGB, Kapitalkonzeption, Kapitalerhaltung, Gläubigerschutz, Immobilienquote, Fair Value, Ausschüttungsbemessung, Reinvestitionsrücklage, Bewertungskonzeption, Strukturnormen, Bilanzierung, Finanzinvestition

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?

Die Arbeit analysiert die Kapitalkonzeptionen, die für deutsche REIT-Aktiengesellschaften (REIT-AG) durch die Anwendung von IFRS und HGB im Rahmen des REIT-Gesetzes (REITG) relevant sind.

Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?

Im Zentrum stehen die Konzepte der Kapitalerhaltung, die Bemessung von Ausschüttungen sowie die Einhaltung gesetzlicher Strukturvorgaben für Immobilien-Aktiengesellschaften.

Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?

Das Ziel ist es, den Rechnungslegungsdualismus bei REIT-AGs zu durchleuchten und zu beurteilen, inwieweit die gewählten Rechnungslegungssysteme die Ziele des Gesetzgebers – insbesondere in Bezug auf Gläubigerschutz – erfüllen.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit verwendet eine betriebswirtschaftliche Analyse der Rechnungslegungsvorschriften, indem sie die Elemente der Kapitalkonzeption (Bewertung, Erhaltungsmaßstab, Erhaltungsziel, Gewinnbegriff) nach IFRS und HGB gegenüberstellt und auf das REIT-Gesetz anwendet.

Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?

Der Hauptteil gliedert sich in eine detaillierte Auseinandersetzung mit der IFRS-Rechnungslegung für die Strukturkennzahlen und eine Analyse der handelsrechtlichen HGB-Rechnungslegung für die Ausschüttungsbemessung bei der REIT-AG.

Welche Schlüsselbegriffe prägen die Arbeit?

Wichtige Begriffe sind unter anderem Kapitalerhaltung, Gläubigerschutz, Fair Value, das REIT-Gesetz (REITG), Ausschüttungsbemessung und der Rechnungslegungsdualismus.

Wie wirkt sich der Fair Value auf die REIT-AG aus?

Die Bewertung zum Fair Value gemäß IFRS beeinflusst die Ermittlung der Immobilien- und Eigenkapitalquoten maßgeblich und kann bei sinkenden Immobilienpreisen zu einer Unterdeckung mit Eigenkapital führen, was den REIT-Status gefährden könnte.

Warum ist die Nichtanwendung des § 150 AktG für REIT-AGs kritisch?

Der Ausschluss von § 150 AktG, der für andere Kapitalgesellschaften die Bildung gesetzlicher Rücklagen vorschreibt, schwächt den Gläubigerschutz im HGB-Abschluss der REIT-AG, was laut Autor den Anforderungen an eine nachhaltige Kapitalerhaltung entgegensteht.

Wie bewertet der Autor den Einsatz von zwei Rechnungslegungssystemen?

Der Autor bewertet das System kritisch und bezeichnet es als "inkonsequent", da es die Vorteile der jeweiligen Systeme kaum integriert, sondern durch die Nutzung von IFRS für Strukturkennzahlen und HGB für die Ausschüttung eine komplexe und teilweise unübersichtliche Lage schafft.