Immobilienbewertung mit der Discounted-Cash-Flow Methode

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung und Grundlagen

1.1 Allgemeine Erläuterung zur Diplomarbeit

1.1.1 Zielsetzung und Abgrenzung

1.1.2 Aufbau der Diplomarbeit

1.1.3 Abgrenzung im rechtlichem Umfeld

1.2 im Zuge der Grundlagen im Überblick

1.2.1 Wertbegriffe und Wertdefinition

Verkehrswert

Sachwert

Ertragswert

Vergleichswert

Marktwert

Marktwert gemäß Bankwesengesetz

Beleihungswert

Preis (Price)

Subjektiver Wert (Worth)

Objektiver Wert ( Value)

Nutzwert (im Wohnungseigentumsgesetz)

Zwangsverkauf- bzw. Liquidationswert

Fair Value

Unternehmenswert

1.2.2 Internationale Definitionen

Market Value als „Existing Use Value”

Market Value als „Alternative Use Value“

1.2.3 Weiter Wertbegriffe

Buchwert

Versicherungswert

Einheitswert

Beleihungswert

1.3 Methoden im Überblick

1.3.1 Kodifizierte Wertermittlungsverfahren

Der Verkehrswert von Grundstücken

Kodifizierte (Standard) Verfahren der Immobilienbewertung

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

1.3.2 Nicht-Kodifizierte Wertermittlungsverfahren

Discounted Cashflow (DCF) (nach Ross-Brachmann)

Residualwertverfahren

Liquidationsverfahren

Modell der Hedonischen Preise

1.3.3 Möglichkeiten und Grenzen der Standardverfahren

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

Österreichspezifische Bewertungsaspekte

Mögliche Defizite der Standardverfahren

1.3.4 Standardverfahren im internationalen Vergleich

Die Immobilienbewertung auf internationaler Ebene

2 Discoundet-Cash-Flow Methode

2.1 Mathematische Grundlagen

Aufzinsungsfaktor:

Abzinsungsfaktor:

Rentenendwertfaktor: (nachschüssig)

Restwertverteilungsfaktor:

Annuitätenfaktor:

Rentenbarwertfaktor: (nachschüssig)

2.1.1 Problem der Diskontierungszinssatzbestimmung

2.2 Varianten des Cash-Flow Verfahren

2.2.1 Arten von Cash Flow

Unterscheidung hinsichtlich der Ermittlung des Cash Flow:

Unterscheidung der verschiedenen Cash Flow Stufen I - III

2.2.2 Grundlegende Funktion – Zweiphasen-Modell

Fiktiver Veräußerungserlös

2.3 Rechenbeispiel

2.3.1 Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren

Ableitung des Bodenwertes

Neuherstellungskosten Baulichkeiten und Besondere Bauteile

Zusammenstellung Zeitwerte Baulichkeiten und Außenanlagen

Zusammenstellung des Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren

2.3.2 Wertermittlung mit dem DFC-Verfahren

Betriebliche Kennzahlen

Betriebliche Erlöse

Betriebliche Aufwendungen

Cash-Flow-Ermittlung

Prognoserechnung

Allgemeine Erläuterungen zum Berechnungsverfahren

Discounted Cashflow Berechnung

Kapitalisierungszinssatz

2.3.3 Bewertung der Ermittlungsverfahren

Anmerkungen zu dem Rechenbeispiel 2.3

Vergleich der Ergebnisse der Ermittlungsverfahren

Primärer Anwendungsbereich

3 Schlussbetrachtung

3.1 Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung

3.2 Einfluss der Nachhaltigkeit bei Gebäuden

3.3 Konsequenzen und Ausblick

Zielsetzung & Themen

Die Diplomarbeit hat zum Ziel, die Eignung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) als moderne Immobilienbewertungsmethode darzustellen und ihre Überlegenheit gegenüber klassischen Schätzverfahren bei schwankenden Zahlungsströmen aufzuzeigen. Dabei wird kritisch hinterfragt, warum herkömmliche Verfahren in der Praxis oft zu Ungenauigkeiten führen und wie ein ganzheitlich ausgerichtetes, zukunftsorientiertes Immobilienwertmodell, das neben Herstellungskosten auch Bewirtschaftungskosten und Nachhaltigkeitsaspekte einbezieht, zu präziseren Ergebnissen beitragen kann.

• Grundlagen und Definitionen der gängigen Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertverfahren).
• Mathematische Fundierung und Anwendung der DCF-Methode inklusive der Zweiphasen-Modell-Berechnung.
• Analyse von Fallbeispielen zur Gegenüberstellung von traditionellen Schätzungen und DCF-basierten Bewertungen.
• Diskussion der Bedeutung von Nachhaltigkeit und Lebenszykluskosten für die Immobilienbewertung.
• Kritische Reflexion der Rolle des Sachverständigen und der Notwendigkeit eines Paradigmenwechsels in der Bewertungspraxis.

Auszug aus dem Buch

Zusammenfassung der Kapitel

1 Einleitung und Grundlagen: Dieses Kapitel führt in die gängigen Bewertungsmethoden ein, erläutert die relevanten Wertbegriffe und legt die Zielsetzung sowie den methodischen Rahmen der Arbeit dar.

2 Discoundet-Cash-Flow Methode: Hier werden die mathematischen Grundlagen der DCF-Methode erarbeitet, verschiedene Varianten sowie deren Anwendung anhand eines detaillierten Praxisbeispiels aus der Tourismusbranche demonstriert.

3 Schlussbetrachtung: Dieses Kapitel diskutiert den notwendigen Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung unter Einbeziehung von Nachhaltigkeitsaspekten und gibt einen Ausblick auf die zukünftige Relevanz moderner Bewertungsansätze.

Schlüsselwörter

Immobilienbewertung, Discounted Cash-Flow, DCF-Methode, Verkehrswert, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Barwert, Kapitalisierung, Zahlungsströme, Investitionstheorie, Nachhaltigkeit, Immobilienmarkt, Bewertungsstichtag, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Liegenschaftszinssatz.

Häufig gestellte Fragen

Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?

Die Arbeit befasst sich mit der Anwendung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) zur Bewertung von Immobilien, insbesondere im Kontext von gewerblichen Liegenschaften wie Tourismusobjekten, und vergleicht diese mit traditionellen nationalen Schätzverfahren.

Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?

Zentrale Themen sind die mathematischen Grundlagen der DCF-Methode, die Abgrenzung zu herkömmlichen Verfahren (Sach-, Ertrags-, Vergleichswert), die Einbeziehung von Cashflow-Stufen und die Bedeutung von Nachhaltigkeit sowie Lebenszykluskosten für die Wertfindung.

Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage der Arbeit?

Ziel der Arbeit ist es, aufzuzeigen, warum die DCF-Methode bei schwankenden Zahlungsströmen zu genaueren und marktgerechteren Ergebnissen führen kann als klassische Methoden und wie Sachverständige diese Methode in der Praxis anwenden können.

Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?

Die Arbeit stützt sich auf eine theoretische Auseinandersetzung mit verschiedenen Wertermittlungsverfahren und deren praktische Anwendung mittels einer DCF-Analyse an einem anonymisierten Praxisbeispiel eines Tourismusbetriebs.

Was wird im Hauptteil behandelt?

Im Hauptteil werden die mathematischen Berechnungsfaktoren des DCF-Verfahrens, die Systematik der Cashflow-Ermittlung sowie die Herausforderungen bei der Bestimmung von Diskontierungssätzen und Prognoserechnungen detailliert analysiert.

Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?

Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Immobilienbewertung, DCF-Methode, Verkehrswert, Cashflow-Analyse, Kapitalisierung und nachhaltige Immobilienentwicklung charakterisiert.

Wie geht der Autor mit dem Problem der "voreingenommenen" Wertermittlung um?

Der Autor weist kritisch darauf hin, dass eine willkürliche Zuschlagsbildung beim Kapitalisierungszinssatz zu einer vorgetäuschten Genauigkeit führen kann und fordert eine nachvollziehbare, transparente Ableitung der Zinssätze auf Basis der Cashflow-Entwicklung anstatt pauschaler Aufschläge.

Welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit in der Bewertung laut dieser Arbeit?

Die Arbeit identifiziert Nachhaltigkeit als wesentlichen Paradigmenwechsel, da einbezogene Investitionen in Effizienzmaßnahmen über sinkende Bewirtschaftungskosten direkt den Cashflow und somit den Verkehrswert des Gebäudes positiv beeinflussen.